Loạt chính sách mới về đất đai có hiệu lực từ 1/1/2026, người dân cần lưu ý!

Từ năm 2026, hàng loạt chính sách mới về đất đai chính thức có hiệu lực, trong đó nổi bật là áp dụng bảng giá đất theo cơ chế thị trường, giảm mạnh nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất và bổ sung cơ chế thu hồi đất khi đạt đồng thuận trên 75%. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài trong phát triển dự án và thị trường bất động sản.

Áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, hệ thống bảng giá đất ban hành theo Luật Đất đai 2013 sẽ chính thức hết hiệu lực từ ngày 31/12/2025. Kể từ năm 2026, cơ chế định giá đất mới sẽ được áp dụng với nhiều thay đổi căn bản trong phương thức xây dựng và cập nhật dữ liệu.

Điểm đổi mới đáng chú ý là bảng giá đất sẽ được xây dựng và điều chỉnh hằng năm, thay vì chu kỳ 5 năm/lần như trước. Giá đất theo đó được xác định chi tiết đến từng vị trí, từng thửa đất, tiệm cận nguyên tắc thị trường. Cách tiếp cận này nhằm thu hẹp chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, đồng thời từng bước xóa bỏ cơ chế “hai giá” đã tồn tại trong nhiều năm.

Giảm tới 70% tiền chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Song song với việc điều chỉnh bảng giá đất, một chính sách được người dân đặc biệt quan tâm là ưu đãi nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội (có hiệu lực từ ngày 1/1/2026), người sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp sang đất ở sẽ chỉ phải nộp:

👉 30% chênh lệch tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở;

👉 50% chênh lệch đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức tại địa phương.

So với quy định hiện hành, mức thu này giảm tới khoảng 70%, qua đó góp phần giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người dân.

Tuy nhiên, chính sách ưu đãi chỉ áp dụng trong một số trường hợp cụ thể, bao gồm: đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở khi được công nhận quyền sử dụng đất; hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã bị tách thửa do chuyển nhượng hoặc do đo đạc bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014. Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng ưu đãi một lần đối với một thửa đất.

Đối với phần diện tích xin chuyển mục đích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở, người sử dụng đất vẫn phải nộp 100% chênh lệch tiền sử dụng đất theo quy định.

Thu hồi đất khi đạt thỏa thuận trên 75%

Nghị quyết 254/2025/QH15 cũng bổ sung các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Cụ thể, Nhà nước được thu hồi đất trong ba trường hợp:

👉 Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do hoặc trung tâm tài chính quốc tế;

👉 Đối với các dự án đã thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nhưng hết thời hạn, nếu đạt được sự đồng thuận trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất, HĐND cấp tỉnh có thể xem xét, quyết định thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư;

👉 Tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT), hoặc cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với các tổ chức đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi.

Những quy định mới này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt kéo dài trong công tác giải phóng mặt bằng, qua đó tạo dư địa thuận lợi hơn cho việc triển khai các dự án quy mô lớn từ năm 2026 trở đi.