Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ cơ chế xác định giá đất cụ thể trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, thay bằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Theo cơ quan soạn thảo, việc duy trì song song hai loại giá đất đang gây nhiều vướng mắc trong quản lý, định giá và bồi thường.

Đề xuất trên được Bộ Nông nghiệp và Môi trường nêu trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để lấy ý kiến. Theo tờ trình, sau gần hai năm triển khai Luật Đất đai 2024, một số quy định đã bộc lộ hạn chế, cần tiếp tục hoàn thiện nhằm khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Đề xuất bỏ giá đất cụ thể

Điểm đáng chú ý trong dự thảo là đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể, thay vào đó áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính các khoản thu ngân sách từ đất đai cũng như xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Theo quy định hiện hành, giá đất cụ thể được áp dụng trong 7 trường hợp, gồm tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức được Nhà nước giao đất không qua đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; tính tiền thuê đất trả một lần; xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; đồng thời làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Giá đất cụ thể hiện được xác định thông qua một trong bốn phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư hoặc hệ số điều chỉnh giá đất. Sau khi đơn vị tư vấn xác định, phương án giá phải được Hội đồng thẩm định xem xét trước khi UBND cấp tỉnh quyết định.

Áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh

Trong khi đó, bảng giá đất hiện là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí, xử phạt vi phạm hành chính và nhiều nghĩa vụ tài chính khác về đất đai. Bảng giá được xây dựng theo từng loại đất, khu vực và vị trí, do HĐND cấp tỉnh quyết định, áp dụng từ ngày 1/1/2026 và được điều chỉnh khi cần thiết.

Hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để điều chỉnh tăng hoặc giảm mức giá trong bảng giá đất theo từng khu vực, vị trí cụ thể.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường thời gian qua gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước cũng như bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Cơ quan soạn thảo cho rằng việc tồn tại đồng thời bảng giá đất và giá đất cụ thể đã tạo ra hiện trạng cùng một mảnh đất song lại tồn tại "hai giá đất". Trong khi đó, cơ sở dữ liệu phục vụ định giá còn thiếu và chưa đồng bộ, còn các phương pháp định giá lại phụ thuộc lớn vào chất lượng dữ liệu đầu vào. Giá đất trên thị trường cũng chịu tác động của tình trạng đầu cơ, thổi giá.

Bộ khẳng định giá đất do Nhà nước quyết định sẽ được xây dựng trên cơ sở dữ liệu đầy đủ, khoa học và công khai, bảo đảm phản ánh hợp lý diễn biến thực tế của thị trường. Đồng thời, dữ liệu giá đất sẽ được kết nối với cơ sở dữ liệu đất đai, thuế, công chứng và ngân hàng nhằm hạn chế tình trạng thao túng giá và khắc phục tình trạng tồn tại nhiều mức giá đất khác nhau./.