Đâu là lối thoát cho khủng hoảng bất động sản Trung Quốc?

Sau 5 năm lao dốc, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa tìm được lối ra. Giá nhà tiếp tục giảm, các chủ đầu tư chìm trong nợ nần, trong khi áp lực đang lan sang hộ gia đình và hệ thống ngân hàng.

Theo Bloomberg, ước tính khoảng 3,3 triệu căn nhà tại Trung Quốc có thể rơi vào tình trạng “âm vốn” vào năm 2027, tức giá trị căn nhà thấp hơn khoản vay thế chấp còn lại.

Khoảng 232 tỷ nhân dân tệ dư nợ thế chấp và các khoản vay kinh doanh được bảo đảm bằng những bất động sản này có thể gặp rủi ro. Quy mô trên tương đối nhỏ so với tổng tín dụng của Trung Quốc, song số lượng khoản vay mua nhà “âm vốn” có thể lên mức chưa từng có trong lịch sử nước này.

Áp lực xuất hiện khi giá nhà Trung Quốc chưa ngừng đi xuống. Tính đến tháng 7, giá nhà đã qua sử dụng tại các thành phố lớn nhất đã giảm hơn 1/3 so với đỉnh, trong khi mức giảm tại các đô thị nhỏ thậm chí sâu hơn.

Cùng lúc, nợ hộ gia đình cuối năm 2025 đã tương đương khoảng 137% thu nhập khả dụng bình quân đầu người. Một số chủ nhà gặp khó khăn tài chính buộc phải bán tài sản với giá thấp, qua đó tạo thêm sức ép lên mặt bằng giá.

Bắc Kinh đã nhiều lần tìm cách chặn đà suy giảm.

Từ giữa năm 2024, Trung Quốc giảm chi phí vay đối với các khoản thế chấp hiện hữu, nới hạn chế mua nhà tại các thành phố lớn và giảm thuế đối với giao dịch bất động sản.

Tháng 8/2025, Bắc Kinh cho phép các gia đình đủ điều kiện mua không giới hạn số lượng nhà tại một số khu vực ngoại ô. Thượng Hải và Thâm Quyến sau đó cũng nới quy định.

Đến cuối tháng 9 năm nay, Trung Quốc tiếp tục công bố các biện pháp mới, trong đó có trợ cấp lãi vay mua nhà.

Chính sách áp dụng với người mua căn nhà đầu tiên có diện tích dưới 120 m2 và giá không quá 1,5 triệu nhân dân tệ. Khoản hỗ trợ tương đương 1 điểm phần trăm lãi suất mỗi năm trên dư nợ thế chấp, kéo dài tối đa 5 năm.

Tuy nhiên, Bloomberg cho rằng quy mô và phạm vi của các biện pháp mới nhỏ hơn kỳ vọng. Thị trường bất động sản vì vậy vẫn tiếp tục suy yếu.

Một dấu hiệu khác cho thấy sức ép chưa giảm là tình hình tài chính của các doanh nghiệp địa ốc.

China Vanke - doanh nghiệp từng được xem là một trong những nhà phát triển bất động sản khỏe mạnh hơn tại Trung Quốc - ghi nhận khoản lỗ kỷ lục 89 tỷ nhân dân tệ, tương đương 13 tỷ USD, trong năm ngoái. Tổng lỗ trong hai năm tài chính gần nhất đã vượt 130 tỷ nhân dân tệ.

Trước đó, Evergrande bị hủy niêm yết tại Hong Kong vào tháng 8/2025. Tập đoàn từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc xét theo doanh số bán theo hợp đồng, nhưng đã vỡ nợ năm 2021 sau khi tích lũy hơn 300 tỷ USD nghĩa vụ tài chính.

Cuộc khủng hoảng sau đó lan sang nhiều tên tuổi khác. Sunac China Holdings vỡ nợ năm 2022, còn Country Garden rơi vào tình trạng tương tự một năm sau.

Từ 'động lực' thành 'gánh nặng' tăng trưởng

Quy mô của cuộc khủng hoảng càng đáng chú ý nếu nhìn lại vai trò của bất động sản đối với nền kinh tế Trung Quốc.

Trong giai đoạn bùng nổ, bất động sản và các ngành liên quan từng đóng góp khoảng 1/4 GDP, đồng thời chiếm gần 80% tài sản của các hộ gia đình.

Tính cả nhà mới, nhà đã qua sử dụng và lượng tồn kho, thị trường từng được ước tính trị giá khoảng 52.000 tỷ USD vào năm 2019, tương đương khoảng hai lần quy mô thị trường bất động sản Mỹ. Trong 15 năm tính đến 2022, giá nhà tại Trung Quốc đã tăng khoảng 6 lần.

Bước ngoặt xuất hiện vào năm 2020, khi Bắc Kinh siết khả năng vay nợ của các chủ đầu tư thông qua bộ quy định thường được gọi là “ba lằn ranh đỏ”, đồng thời yêu cầu các ngân hàng hạn chế tốc độ tăng cho vay mua nhà.

Với những doanh nghiệp vốn phụ thuộc lớn vào nợ và tiền thu trước từ người mua, dòng vốn nhanh chóng bị thu hẹp. Evergrande vỡ nợ năm 2021, đánh dấu thời điểm cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc bước sang giai đoạn mới.

Đến năm 2022, Bắc Kinh bắt đầu đảo chiều chính sách. Khoảng 200 tỷ nhân dân tệ vốn vay đặc biệt được cung cấp để hoàn thiện các dự án nhà ở đình trệ, trong khi các kênh huy động vốn cho chủ đầu tư dần được mở lại.

Dù vậy, sau nhiều năm hỗ trợ, bài toán hiện nay đã vượt ra ngoài việc thiếu vốn của các doanh nghiệp địa ốc.

Nợ xấu tại các ngân hàng Trung Quốc đạt mức kỷ lục 3.700 tỷ nhân dân tệ vào cuối tháng 6. Fitch Ratings cảnh báo áp lực có thể tiếp tục tăng trong năm nay khi các hộ gia đình gặp khó khăn trong việc trả nợ thế chấp và các khoản vay khác.

Trong khi đó, ngành xây dựng đang sử dụng khoảng 51 triệu lao động, còn chính quyền địa phương phụ thuộc đáng kể vào nguồn thu bán đất để duy trì chi tiêu công.

Giá nhà giảm kéo dài cũng trực tiếp làm suy giảm tài sản của hộ gia đình. Cựu Bộ trưởng Tài chính Trung Quốc Lâu Kế Vĩ cảnh báo triển vọng tài sản xấu đi có thể khiến người dân hạn chế tiêu dùng và làm gia tăng áp lực giảm phát.

Điều này khiến bài toán bất động sản của Trung Quốc ngày càng khó xử lý: kích cầu quá mạnh có thể làm sống lại mô hình tăng trưởng dựa vào nợ và đầu cơ, nhưng nếu thị trường tiếp tục suy yếu, sức ép sẽ lan rộng hơn sang tiêu dùng, ngân hàng, việc làm và tài chính của chính quyền địa phương./.