Thị trường bất động sản Trung Quốc đã trải qua một trong những chu kỳ tăng trưởng và suy giảm sâu nhất trong lịch sử hiện đại. Giai đoạn 2010-2021 đánh dấu sự mở rộng thần tốc, trong đó nhà ở không chỉ là nhu cầu cư trú mà trở thành công cụ tích trữ tài sản, phương tiện huy động vốn của chính quyền địa phương, và nền tảng tài chính của các tập đoàn phát triển dự án mang tính “tài chính hóa”.
Khi bong bóng hình thành đủ lớn để đe dọa ổn định hệ thống, Bắc Kinh tiến hành tháo dỡ theo hướng có kiểm soát, dựa trên mục tiêu trung tâm: “hạ nhiệt giá nhà mà không để xảy ra khủng hoảng kiểu Lehman”.
Nhưng quá trình này đã phơi bày một nghịch lý: Trung Quốc đủ mạnh để chặn một cú sụp đổ tài chính cấp tính, nhưng lại chưa đủ linh hoạt để tái cấu trúc tận gốc mô hình tăng trưởng kinh tế phụ thuộc BĐS.
Bong bóng bất động sản tại Trung Quốc, từ tháo dỡ có kiểm soát đến tái kích thích
Sự tháo dỡ bắt đầu với bộ công cụ kỷ luật tài chính “Ba lằn ranh đỏ” năm 2020, vốn được thiết kế nhằm cắt đòn bẩy, chấm dứt vay mới để trả nợ cũ, và buộc nhà phát triển cân chỉnh bảng cân đối kế toán.
Ở cấp độ thiết kế, đây là chính sách đúng về nguyên lý, tương đồng với nỗ lực sau 2008 của Mỹ để siết lại chuẩn mực vay thế chấp, nhưng thực thi ở Trung Quốc lại rơi vào trạng thái “đạp phanh mạnh trong khi thị trường đang tăng tốc”, tạo hiệu ứng sốc thanh khoản lan truyền.
Evergrande, Sunac và hàng chục tập đoàn khác vốn tăng trưởng dựa trên bán nhà hình thành trong tương lai, lập tức thiếu tiền mặt, chuỗi dự án bị đình trệ, và hiệu ứng lòng tin lan sang hộ gia đình.
Điều đáng chú ý, Trung Quốc không chủ đích phá vỡ bong bóng bằng cú sốc chính sách; họ chỉ muốn giảm nhiệt, nhưng hệ thống vốn phụ thuộc vào giá nhà tăng liên tục, nên bất kỳ ngắt mạch nào cũng chuyển thành hiệu ứng sụp đổ kỳ vọng.
Các biện pháp giải cứu tiếp theo, bao gồm quỹ hỗ trợ 42 tỷ USD và nới lỏng thế chấp, chỉ mang nghĩa “điều tiết rủi ro vĩ mô” chứ chưa đủ để tái tạo cầu thực. Quy mô can thiệp nhỏ hơn rất nhiều so với giá trị hàng tồn kho và nợ tiềm ẩn.
Trung Quốc khác Mỹ ở chỗ có khả năng quản lý dòng vốn và ngăn chặn tín hiệu thị trường tự do khuếch đại khủng hoảng. Bong bóng bị xì dần chứ không nổ, nhưng nền kinh tế rơi vào trạng thái “đình trệ tài sản”, giá giảm đủ để làm xói mòn tài sản hộ gia đình, nhưng chưa giảm đủ để kích thích nhu cầu mua mới.
Đây chính là dạng rủi ro mà Nhật Bản từng đối mặt trong thập niên 1990: một cú giảm kỳ vọng kéo dài, chứ không phải một cú sụp đổ cấp tính.
Chính tại đây, xuất hiện yếu tố then chốt: Trung Quốc không thể để giá nhà giảm sâu, không chỉ vì rủi ro tài chính, mà vì toàn bộ cấu trúc xã hội – tài khóa – tài sản được thiết kế xoay quanh bất động sản.
Nhà ở ở Trung Quốc không chỉ là hàng hóa thị trường, mà là hình thức an sinh xã hội ngầm. Do hệ thống lương hưu và bảo hiểm nhà nước chưa đủ rộng, bất động sản trở thành “kho dự trữ phúc lợi” của hộ gia đình; nếu giá nhà giảm, niềm tin tiết kiệm bị bốc hơi, tiêu dùng suy sụp và toàn bộ kỳ vọng ổn định xã hội lung lay.
Ở tầng tài khóa, ngân sách chính quyền địa phương phụ thuộc vào bán đất, giá đất sụt mạnh đồng nghĩa với mất nguồn thu, khủng hoảng ngân sách và nguy cơ vỡ nợ.
Ở tầng tài sản, hệ thống ngân hàng đang neo an toàn của bảng cân đối thông qua thế chấp BĐS; nếu giá giảm sâu, tín dụng xấu lập tức xuất hiện quy mô lớn, kéo theo nợ xấu dây chuyền. Ba tầng lợi ích đan xen này tạo ra cơ chế khóa chặt. Trung Quốc chỉ có thể để giá nhà giảm “có kiểm soát” chứ không thể để giảm “theo thị trường tự do”.
Từ 2024, Bắc Kinh phải đảo chiều: kích thích quay trở lại, không phải vì họ muốn phục hồi mô hình BĐS cũ, mà vì hệ thống tài khóa địa phương, niềm tin hộ gia đình và ổn định xã hội đều gắn trực tiếp với giá nhà. 50% giá trị ròng của hộ gia đình Trung Quốc nằm trong bất động sản; nếu giá giảm quá nhanh, khủng hoảng tiêu dùng sẽ khóa chặt mọi nỗ lực chuyển đổi sang mô hình kinh tế dựa trên thị trường nội địa.
Chưa kể, chính quyền địa phương mất nguồn thu từ đất sẽ không thể trả lương khu vực công hoặc duy trì nền tảng phúc lợi. Nhìn từ góc độ kinh tế chính trị, tái kích thích là bước “câu giờ” để tránh giảm phát, chứ không đơn thuần là cứu thị trường nhà ở.
Trung Quốc đã tháo dỡ bong bóng mà không gây đổ vỡ hệ thống, nhưng chưa thể tái cấu trúc nền tảng kinh tế hậu bất động sản. Việc tái kích thích là một lựa chọn chiến lược nhằm duy trì ổn định xã hội và tránh bẫy giảm phát, song hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào khả năng chuyển dịch sang nền kinh tế dựa trên thu nhập và đổi mới công nghệ, thay vì tài sản tài chính hóa.
Bất động sản ở Trung Quốc vì thế không còn là “động cơ của cỗ máy tăng trưởng”, nhưng vẫn là “chốt an toàn xã hội”, và chính nghịch lý này khiến quá trình chữa lành sẽ còn kéo dài./.
