Thường với các bất động sản đã hình thành, việc đặt cọc trước giao dịch là việc hết sức bình thường. Theo thông lệ thì đầu tiên là cọc, sau khoảng 1-2 tháng là ký công chứng. Nhìn chung diễn ra trong 2 đợt.
Tuy nhiên bất động sản hình thành trong tương lai thì lại khác.
Theo quy định thì huy động vốn đợt đầu không được quá 30%, đó là thời điểm ký hợp đồng mua bán. Còn trước đó, thì theo mình tìm hiểu là chưa có quy định cụ thể. Hay nói cách khác, quy định về cọc, về những thứ diễn ra trước thời điểm huy động vốn lần đầu là chưa cụ thể.
Thông lệ trong những năm gần đây thì trước thời điểm ký hợp đồng mua bán, CĐT sẽ chia ra nhiều đợt thanh toán, kéo dài trong thời gian dài khoảng 1-2 năm. Đây cũng là giai đoạn mà rủi ro và cơ hội đi kèm cho NĐT.
1_ Cơ hội: Nếu gặp phải dự án tốt, CĐT đàng hoàng, thị trường ngon, thì đây là thời điểm VÀNG để lướt, đại khái vào tiền 1 ít, sau đó bán chênh thu lợi. Nó giống y như lướt cọc với nhà ở đã hình thành.
2_ Rủi ro: Nếu gặp dự án xấu, CĐT cùi, thị trường tèo, thì nguy cơ mất cọc, giam cục cũng cao chứ chả đùa. Ngoài ra, thời điểm này là thời điểm sớm, pháp lý của dự án mới trong giai đoạn đầu, và đôi khi không đi được như kế hoạch. Dẫn đến nhiều hệ luỵ khác.
Nhưng khi hiểu rõ, thì chúng ta hiểu rằng, khúc này là khúc ẩn chứa nhiều cơ hội và rủi ro, nếu so với thị trường BĐS Việt Nam thì cơ hội đến vào những năm 2016 - 2018, còn giai đoạn này thì chỉ toàn rủi ro. Dù hình thức giống nhau, nhưng do vấn đề thị trường, vấn đề CĐT nên rủi ro khác nhau tuỳ giai đoạn.
Và vì có những rủi ro như thế, nên để bảo vệ người mua, thì trong các ý kiến về dự thảo luật, có quy định thêm về thời điểm CĐT được phép nhận cọc, và số tiền nhận cọc tối đa của CĐT. Tuy nhiên nếu mà luật "gắt" quá thì cũng có cái khó.
Đại khái có ý kiến là CĐT chỉ được nhận cọc khi xong móng và có GPXD (trùng thời điểm ký HĐMB), vì thế có thể hiểu rằng từ lúc nhận cọc đến khi ký HĐMB là khá gần nhau, như thế thì:
1_ An toàn cho NĐT: Cái này là đương nhiên, vì lúc này mọi thứ đã rõ ràng hơn rồi. Tuy nhiên thời gian sẽ khá nhanh nên việc lướt cọc sẽ khó hơn nhiều.
2_ Rủi ro cho CĐT: Với công trình cao tầng, đã xây dựng rồi thì đương nhiên không thể dừng. Nhưng nếu mà xong móng mới được bán, thì lỡ bán không được thì sao? Trong quá khứ, thông thường CĐT bán hết khá sớm trước thời điểm làm móng, nên khi CĐT khởi công là chỉ còn an tâm thu tiền với xây dựng thôi. Nhưng nếu xây xong móng rồi mới bán thì kiểu không test được thị trường.
Hồi trước mình nghe anh kia kể, bên Úc có luật là công trình phải bán được đâu đó 80% rồi thì mới cho xây. Điều này để để đảm bảo rằng công trình đó sẽ được hoàn thành. Chứ nếu làm móng rồi mà bán được có 20-30% thì nhìn chung CĐT cũng không dám xây, lúc này có thể ko rủi ro về pháp lý lắm, nhưng lại rủi ro về phần xây dựng.
Với cá nhân mình, mua nhà ở hình thành trong tương lai là sự đồng hành giữa Khách hàng và CĐT, mục đích chính vẫn là đi được tới cuối con đường với nhau. Vì thế để đồng hành được thì cũng phải nên tìm hiểu 2 thứ:
1_ Chúng ta đồng hành với ai: CĐT là người như thế nào.
2_ Chúng ta đang đồng hành để làm cái gì: Bản chất của dự án đó đang là như thế nào.
Hiểu được 2 cái này thì chúng ta sẽ giảm thiểu được nhiều rủi ro.
