S&P: Bất động sản Trung Quốc năm 2026 vẫn kẹt trong khủng hoảng

S&P Global Ratings vừa hạ dự báo doanh số bất động sản Trung Quốc năm 2026 chỉ sau chưa đầy 2 tháng bước sang năm mới, cho thấy khủng hoảng địa ốc tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới vẫn chưa chạm đáy.

Theo báo cáo công bố cuối tuần qua, doanh số bán nhà sơ cấp (nhà mới) năm nay có thể giảm 10%–14%, sâu hơn đáng kể so với mức giảm 5%–8% từng dự báo hồi tháng 10/2025.

Các nhà phân tích S&P nhận định, đà suy thoái đã “ăn sâu” đến mức chỉ có chính phủ Trung Quốc mới đủ năng lực hấp thụ lượng hàng tồn khổng lồ, chẳng hạn như, thông qua việc mua nhà chưa bán để làm nhà ở giá rẻ. 

Thị trường địa ốc, từng chiếm hơn 1/4 nền kinh tế Trung Quốc, đã chứng kiến doanh số hàng năm giảm một nửa trong 4 năm qua. Nguyên nhân ban đầu đến từ chiến dịch siết nợ các doanh nghiệp địa ốc, trong khi nhu cầu mua nhà của người dân chưa phục hồi.

Tình trạng xây dựng vượt nhu cầu kéo dài nhiều năm cũng khiến lượng nhà mới hoàn thiện nhưng chưa bán được tăng liên tục. Theo S&P, đây là năm thứ 6 liên tiếp thị trường ghi nhận tồn kho lớn như vậy.

S&P cảnh báo nguồn cung dư thừa sẽ tiếp tục gây áp lực lên giá, với mức giảm dự kiến thêm 2%–4% trong năm nay, sau khi đã đi xuống tương tự năm 2025.

Đáng lo ngại hơn, đà giảm giá tại các thành phố lớn – vốn được xem là trụ cột phục hồi – lại xấu đi trong quý 4/2025. Bắc Kinh, Quảng Châu và Thâm Quyến đều ghi nhận giá nhà giảm ít nhất 3% trong năm qua, trong khi Thượng Hải là đô thị lớn duy nhất tăng giá, khoảng 5,7% so với năm 2024.

Áp lực dồn lên doanh nghiệp địa ốc

Năm 2025, S&P liên tục phải điều chỉnh dự báo thị trường địa ốc Trung Quốc theo hướng tiêu cực. Thực tế, doanh số bán nhà mới tại Trung Quốc đã giảm 12,6%, còn 8.400 tỷ nhân dân tệ (1,21 nghìn tỷ USD), chưa bằng một nửa mức 18.200 tỷ nhân dân tệ của năm 2021.

Diễn biến này đang gia tăng sức ép lên các nhà phát triển bất động sản vốn đã khó khăn. Nếu doanh số giảm thấp hơn kịch bản cơ sở của S&P thêm 10 điểm % trong 2 năm tới, 4/10 doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc mà hãng xếp hạng có thể bị hạ tín nhiệm.

Trường hợp của China Vanke – từng là một trong những “ông lớn” địa ốc – không nằm trong nhóm này, do công ty đã xin giãn thời hạn trả một phần nợ từ cuối năm ngoái.

Giới chức Trung Quốc đến nay chưa tung ra gói hỗ trợ quy mô lớn cho bất động sản, thay vào đó ưu tiên phát triển các ngành công nghệ cao. Các mục tiêu kinh tế năm 2026 dự kiến sẽ được công bố tại kỳ họp quốc hội Trung Quốc vào tháng tới, trong bối cảnh thị trường địa ốc tiếp tục là điểm nghẽn lớn đối với tăng trưởng./. 

Nguồn tham khảo: CNBC