Từng là một trong những 'trụ cột' tăng trưởng chính, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đang mò đáy suốt 5 năm qua. Không chỉ những cái tên đang chìm sâu trong núi nợ, ngay cả những tay to khoẻ mạnh nhất cũng ngắc ngoải.
Chẳng hạn như Vanke.
Ngày 27/1, Vanke – tập đoàn bất động sản lớn thứ 5 Trung Quốc - gây chấn động khi hé lộ con số lỗ kỷ lục cho năm 2024, ước tính lên tới 6,2 tỷ USD.
Con số vừa nêu cho thấy ngay cả những doanh nghiệp được coi là "được bảo hộ" từ chính phủ, và có nền tảng tài chính vững vàng, cũng không thoát khỏi cơn bão khủng hoảng bất động sản đang càn quét tại Trung Quốc.
Một dự án bất động sản của Vanke tại Thượng Hải (Ảnh: Bloomberg)
Có trụ sở tại Thâm Quyến và niêm yết trên sàn chứng khoán từ năm 1991, Vanke gây dựng danh tiếng nhờ sở hữu loạt bất động sản đắc địa ở các thành phố lớn nhất Trung Quốc.
Nhiều nhà phân tích từng kỳ vọng Vanke sẽ vượt qua được suy thoái nhờ nền tảng tài chính lành mạnh, không sử dụng đòn bẩy cao như các nhà phát triển bất động sản đã vỡ nợ khác. Tuy vậy, doanh số bán nhà tụt xuống mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đã đốn gục ông lớn bất động sản này.
Trước tình hình đó, ngày 10/2, cổ đông lớn nhất của Vanke – tập đoàn vận hành tàu điện ngầm nhà nước Shenzhen Metro Group Co – đã đồng ý bơm 2,8 tỷ nhân dân tệ (383 triệu USD) để giúp công ty trả nợ. Đồng thời, Chủ tịch Shenzhen Metro – ông Xin Jie – sẽ tiếp quản vị trí Chủ tịch Vanke.
Chuyện gì đã xảy ra?
Thị trường nhà ở Trung Quốc chỉ thực sự hình thành từ năm 1998, khi chính phủ chính thức "mở cửa" cho tư nhân tham gia lĩnh vực này sau nhiều thập kỷ kiểm soát chặt chẽ.
Làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ đã tạo ra cơn sốt bất động sản chưa từng có. Từ chỗ chỉ 1/3 dân số sinh sống tại thành thị, con số này đã tăng lên 2/3, tương đương với 480 triệu cư dân đô thị mới.
Cuộc di cư khổng lồ đã biến thị trường bất động sản Trung Quốc thành một "mỏ vàng" béo bở cho các nhà phát triển, trong khi tầng lớp trung lưu mới nổi xem đây là kênh đầu tư hấp dẫn và an toàn.
Chỉ trong 15 năm (kết thúc vào 2022), giá nhà Trung Quốc đã tăng gấp 6 lần, đẩy quy mô thị trường lên 52.000 tỷ USD vào năm 2019 – gấp đôi so với thị trường địa ốc Mỹ. Ở thời kỳ đỉnh cao, bất động sản chiếm tới 25% GDP Trung Quốc và 80% tài sản của các hộ gia đình.
Tuy nhiên, đằng sau vẻ ngoài hào nhoáng, đà tăng trưởng của thị trường lại được thúc đẩy chủ yếu bởi các khoản nợ khổng lồ. Các nhà phát triển lao vào cuộc đua mở rộng quỹ đất, đẩy mạnh xây dựng để đón đầu nhu cầu tương lai, trong khi giới đầu tư liên tục bơm tiền vào nhà đất với kỳ vọng "lướt sóng" kiếm lời.
Việc bán căn hộ "trên giấy"trở thành mô hình phổ biến, khiến các doanh nghiệp bất động sản ngày càng phụ thuộc vào dòng vốn vay, bao gồm cả nguồn tài trợ từ nước ngoài.
Cùng với cơn sốt đầu cơ, giá nhà tại các đô thị lớn như Thâm Quyến tăng phi mã, vượt xa khả năng chi trả của người dân địa phương. Thậm chí, giá bất động sản tại một số khu vực của Trung Quốc còn cao hơn cả những thành phố đắt đỏ bậc nhất thế giới, như London hay New York.
Lo lắng về núi nợ khổng lồ đang ngày càng phình to và sợ rằng các vụ vỡ nợ hàng loạt có thể tàn phá hệ thống tài chính của Trung Quốc, giới chức nước này bắt đầu siết chặt nguồn tài chính mới cho các nhà phát triển và yêu cầu các ngân hàng làm chậm tốc độ cho vay thế chấp.
Họ cũng đặt ra các quy tắc nghiêm ngặt về tỷ lệ nợ và tiền mặt nắm giữ cho các nhà phát triển, hay còn được gọi là "ba lằn ranh đỏ".
Việc siết chặt tín dụng đã châm ngòi cho một cuộc khủng hoảng thanh khoản, khiến các nhà phát triển mắc kẹt trong vòng xoáy nợ nần. Hàng loạt công trường xây dựng bị đình trệ, trong khi các biện pháp phong tỏa Covid-19 càng làm suy yếu nhu cầu nhà ở.
Cạn tiền, nhiều nhà phát triển không thể tuân thủ các quy định mới. Năm 2021, tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc Evergrande vỡ nợ hơn 300 tỷ USD, khởi đầu cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc. Hai gã khổng lồ khác, Country Garden và Sunac, cũng vỡ nợ sau đó một năm.
Hệ quả là từ năm 2022, giá nhà tại Trung Quốc bắt đầu lao dốc. Đến tháng 8/2024, quốc gia này ghi nhận mức giảm giá bất động sản hàng năm mạnh nhất trong 9 năm. Sự mất cân bằng cung – cầu trở nên nghiêm trọng, với 400 triệu m2 căn hộ mới hoàn thành nhưng không có người mua.
Gánh nặng nợ hộ gia đình cũng gia tăng, khi tỷ lệ nợ lên tới 145% thu nhập khả dụng bình quân đầu người vào cuối năm 2023. Tỷ lệ nợ xấu thế chấp tăng lên mức cao nhất trong 4 năm, buộc nhiều chủ nhà phải bán tháo tài sản.
Nhưng tác động không chỉ bó hẹp trong thị trường bất động sản mà đã lan ra toàn nền kinh tế, làm suy yếu thị trường lao động và kéo lùi tăng trưởng.
Liên tục nhồi 'thuốc bổ'
Nhận thấy cuộc khủng hoảng có nguy cơ lan rộng, từ năm 2022, chính phủ Trung Quốc bắt đầu nới lỏng một số chính sách siết chặt trước đó. Một số biện pháp đã được triển khai bao gồm việc bơm 200 tỷ Nhân dân tệ (27 tỷ USD) dưới dạng khoản vay đặc biệt để hoàn thành các dự án dang dở.
Chính phủ nước này cũng điều chỉnh các quy định tài chính, cho phép ngân hàng trung ương tăng cường hỗ trợ cho các nhà phát triển gặp khó khăn và chỉ đạo các ngân hàng đảm bảo tăng trưởng cả trong lĩnh vực thế chấp nhà ở và các khoản vay cho nhà phát triển tại một số khu vực.
Gần đây hơn, Bắc Kinh đã cắt giảm chi phí vay đối với các khoản thế chấp hiện có, nới lỏng hạn chế mua nhà ở các thành phố lớn và giảm thuế mua nhà. Dù vậy, những biện pháp này vẫn chưa đủ mạnh để kéo thị trường bất động sản ra khỏi vũng lầy.
Chính phủ Trung Quốc rõ ràng không muốn cuộc khủng hoảng bất động sản tiếp tục leo thang, bởi điều này có thể kéo theo hệ lụy cho ngân hàng, ngành xây dựng (với hơn 51 triệu lao động), cũng như ngân sách chính quyền địa phương – vốn phụ thuộc lớn vào doanh thu từ bán đất.
Giới chức nước này đang cân nhắc áp các biện pháp can thiệp mạnh hơn, chẳng hạn như việc cho phép các siêu đô thị như Bắc Kinh, Thượng Hải nới lỏng hạn chế mua nhà đối với những người không có hộ khẩu (Hukou).
Chính phủ Trung Quốc cũng đang cân nhắc việc bãi bỏ sự phân biệt giữa mua nhà lần đầu và mua nhà thứ hai, điều này sẽ mở đường cho việc giảm khoản thanh toán ban đầu và lãi suất thế chấp thấp hơn đối với những người mua nhà thứ hai.
Ngoài ra, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cũng được kỳ vọng sẽ tiếp tục cắt giảm lãi suất chính của nền kinh tế – lãi suất repo nghịch đảo kỳ hạn 7 ngày – xuống dưới mức 1,5% vào năm 2025.
Liệu những giải pháp trên có đủ để vực dậy thị trường bất động sản đang lún sâu vào khủng hoảng của Trung Quốc? Các sếp nghĩ sao?
Nguồn tham khảo: Bloomberg
