Khi 'đất vàng' chỉ một người mua

Hơn 2 tỷ USD cho một khu “đất vàng” tại Thượng Hải, nhưng không có cuộc đua trả giá nào. Phiên đấu giá ngày 31/8 kết thúc với duy nhất một bên tham gia: China Overseas Land & Investment (COLI), chủ đầu tư thuộc sở hữu nhà nước Trung Quốc.

COLI mua khu đất với giá 15,02 tỷ nhân dân tệ, tương đương 2,24 tỷ USD, đúng bằng mức khởi điểm. Đây là thương vụ bán đất có giá trị lớn nhất Thượng Hải từ đầu năm.

Vị trí này vốn không thiếu sức hút. Rộng 11,9 ha, nằm cạnh chùa Chân Như và kết nối thuận tiện với đường sắt, khu chợ đầu mối hải sản cũ tại Thượng Hải - đủ lợi thế để thu hút các ông lớn địa ốc. Vào thời thị trường bùng nổ, nơi đắc địa như vậy hẳn đã châm ngòi cho một cuộc tranh mua. 

Sự vắng bóng đối thủ lần này cho thấy thị trường Trung Quốc đã đổi khác sau nhiều năm khủng hoảng. Khi nhà nước siết bán nhà trên giấy, khả năng tự thu xếp vốn ngày càng quyết định doanh nghiệp nào có thể tiếp tục cuộc chơi.

Hết thời 'lấy tiền bán nhà để xây nhà'

Trong nhiều năm, các chủ đầu tư Trung Quốc có thể bán căn hộ ngay từ khi dự án mới xây móng. Khách hàng đặt cọc, trả trước, rồi vay ngân hàng để thanh toán. Dòng tiền ấy giúp doanh nghiệp tiếp tục xây dựng và mở rộng sang các dự án khác.

Ở đỉnh cao của cơn sốt địa ốc, tới 95% nhà mới được bán trước khi hoàn thành xây dựng. Tiền từ người mua và các khoản vay mua nhà được giải ngân từng chiếm phần lớn nguồn vốn của chủ đầu tư.

Mô hình này giúp doanh nghiệp tăng trưởng nhanh, nhưng cũng khiến người mua gánh rủi ro. Khi những tập đoàn tư nhân lớn như  Evergrande sụp đổ từ năm 2021, hàng triệu khách hàng mắc kẹt với các căn hộ dang dở, kéo theo các cuộc biểu tình tại một số địa phương.

'Bán nhà trước khi hoàn thiện' là một mắt xích quan trọng của bong bóng bất động sản. Nguồn vốn rẻ, giám sát lỏng lẻo, khuyến khích doanh nghiệp mở rộng và xây dựng quá mức. Tất yếu, có cả trường hợp chủ đầu tư dùng tiền thu từ dự án mới để bù đắp thiếu hụt dự án cũ.

Trung Quốc ngày nay muốn hạn chế vòng quay đó.

Theo quy định công bố hồi tháng 8, doanh nghiệp chỉ được mở bán sau khi công trình hoàn thành phần kết cấu. Tiền vay mua nhà phải chờ đến khi công trình hoàn tất mới được chuyển cho chủ đầu tư, còn tiền của khách hàng được giữ trong tài khoản ký quỹ có kiểm soát.

Người mua có thêm lớp bảo vệ, nhưng doanh nghiệp phải thu xếp nhiều vốn hơn trước khi nhận được tiền bán nhà. Để hỗ trợ quá trình chuyển đổi, cơ quan quản lý tài chính cũng công bố các biện pháp cải thiện khả năng huy động vốn trên thị trường vốn của chủ đầu tư.

Ông Griffin Chan - chuyên gia phân tích tại Citigroup - gọi những thay đổi này là “cuộc cách mạng thứ ba” của bất động sản Trung Quốc, sau các đợt cải cách năm 1998 và 2002. Hướng đi ấy phù hợp với thông điệp của Chủ tịch Tập Cận Bình: “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ”.

Cùng với việc thay đổi cách bán nhà, Bắc Kinh tìm cách giảm gánh nặng trả nợ cho người vay mua nhà.

Thời hạn vay mua nhà tối đa được nâng từ 30 lên 40 năm, giúp giảm khoản thanh toán hằng tháng. Ngày 29/9, Bộ Tài chính Trung Quốc tiếp tục công bố hỗ trợ lãi suất vay cho người mua nhà lần đầu.

Tuy nhiên, người dân có sẵn sàng vay dài hơn hay không vẫn là câu hỏi bỏ ngỏ.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Beike cho thấy khoảng 1/4 giao dịch nhà đã qua sử dụng tại Thâm Quyến trong nửa đầu năm 2026 không dùng khoản vay thế chấp. Hai năm trước, tỷ lệ này chỉ khoảng 1/6. Xu hướng đó cho thấy một bộ phận người mua muốn tránh nợ và sử dụng tiền sẵn có.

Theo Citigroup, doanh số nhà mới tại 34 thành phố trong hai tuần đầu tháng 9 tăng 26% so với cùng kỳ năm trước.

Sức mua nổi bật hơn ở phân khúc cao cấp. Cuối tháng 7, 100 căn tại dự án Anlan Shanghai, có sự tham gia của China Overseas Land, China Merchants Shekou và các doanh nghiệp nhà nước khác, được bán hết trong 30 phút. Truyền thông địa phương cho biết giá mỗi căn dao động từ 24–42 triệu nhân dân tệ. Giá nhà tại các trung tâm công nghệ đang lên như Tô Châu và Hợp Phì cũng có dấu hiệu ổn định.

Ông Alvin Huang, chuyên gia nghiên cứu bất động sản tại CITIC CLSA ở Hong Kong, nhìn nhận đây là biểu hiện của nền kinh tế phân hóa theo hình chữ K: nhóm giàu nhất tiếp tục gia tăng tài sản, trong khi sự phục hồi chưa lan rộng.

Bởi vậy, ít chuyên gia kỳ vọng các chính sách mới sẽ giúp doanh số và giá nhà tăng bền vững. Ví dụ rõ nhất là tỉnh Hải Nam, nơi đây đã hạn chế bán nhà trước khi hoàn thành từ năm 2020.

Tuy nhiên, theo Capital Economics, giá nhà tại tỉnh này nhìn chung vẫn giảm cùng xu hướng cả nước.

Trong lúc nhà mới khó tìm khách, thị trường thứ cấp lại thu hút người mua.

Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, diện tích nhà đã qua sử dụng được giao dịch trong nửa đầu năm 2026 lần đầu vượt diện tích nhà mới. Riêng tại Thượng Hải, tỷ lệ này gần gấp 4 lần trong 8 tháng đầu năm, theo China Real Estate Information.

Cuộc sàng lọc bằng vốn

Với chủ đầu tư, sức mua yếu và thời gian chờ nhận tiền kéo dài tạo ra một phép tính khó hơn. Đầu tư bất động sản Trung Quốc đã giảm 19,9% trong 8 tháng đầu năm 2026, và hoạt động phát triển dự án có thể tiếp tục chậm lại.

Citigroup dự báo hoạt động khởi công và doanh số nhà mới có thể giảm 30% trong giai đoạn 2027–2028. Để duy trì tốc độ triển khai như trước, các doanh nghiệp có thể phải tăng lượng vốn tự bỏ ra thêm 70–120% khi không còn được khách hàng ứng tiền từ sớm.

Khoảng trống ấy sẽ phải được bù bằng các khoản vay và phát hành trái phiếu. Đây cũng là lúc lợi thế của doanh nghiệp nhà nước trở nên rõ hơn.

Theo bà Xiaoxi Zhang, chuyên gia phân tích tài chính Trung Quốc tại Gavekal Dragonomics, sự hậu thuẫn của chính quyền giúp các chủ đầu tư này vay với lãi suất thấp hơn. Trong một ngành cần lượng vốn lớn, chênh lệch chi phí vay đủ tạo ra lợi thế đáng kể. Bà dự báo thêm nhiều doanh nghiệp tư nhân sẽ rời thị trường.

Những cuộc đua gom đất chưa biến mất hoàn toàn, nhưng thành phần tham gia đã thay đổi.

Tháng trước, COLI thắng phiên đấu giá một khu đất đắc địa tại Thâm Quyến sau 257 vòng trả giá với 6 đối thủ khác đều có liên hệ với Nhà nước. Giá cuối cùng đạt 2,55 tỷ nhân dân tệ, cao hơn 125% so với mức khởi điểm.

Dù vậy, đây không phải bức tranh chung. Nguồn vốn thắt chặt đang buộc doanh nghiệp cân nhắc kỹ hơn trước khi mở rộng quỹ đất.

Bà Zhang Wenjing, chuyên gia tại China Index Academy, cho rằng các chủ đầu tư mua đất thận trọng để giữ dư địa định giá và biên lợi nhuận khi bán nhà đã hoàn thiện. Mua đất quá đắt hôm nay có thể khiến họ khó xoay xở khi dự án ra thị trường.

Khi doanh nghiệp giảm mua đất, sức ép chuyển sang ngân sách địa phương. Bán đất và các khoản thu liên quan đến phát triển bất động sản từng đóng góp tới 37% tổng thu của chính quyền địa phương.

Theo China Index Academy, mức chênh lệch trung bình giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm tại 300 thành phố đã giảm gần một nửa kể từ khi các biện pháp tháng 8 được công bố.

Goldman Sachs dự báo nguồn thu bán đất có thể giảm ít nhất 30% trong năm nay, nhanh hơn mức giảm bình quân 17% mỗi năm giai đoạn 2022–2025. Đà đi xuống có thể kéo dài sang năm 2027 hoặc lâu hơn, khiến nguồn thu cuối cùng thấp hơn 80–90% so với đỉnh giữa năm 2021.

Hệ quả vượt ra ngoài thị trường nhà ở.

Theo số liệu thống kê Trung Quốc, riêng bất động sản và xây dựng đóng góp một phần tư mức tăng trưởng kinh tế năm 2020. Goldman Sachs ước tính khủng hoảng địa ốc đã kéo giảm khoảng 2 điểm phần trăm tăng trưởng GDP trong cả năm 2024 và 2025.

Tác động này có thể đang dịu bớt, nhưng chưa có nhiều dấu hiệu cho thấy bất động sản sẽ sớm trở lại vai trò động lực tăng trưởng. Nhiều thành phố vẫn dư thừa nhà chưa bán, còn người dân không còn xem việc mua nhà là con đường chắc chắn để tích sản./. 

Nguồn tham khảo: Nikkei Asia, Bloomberg