Goldman Sachs: Nguồn thu từ đất của Trung Quốc giảm 30% vì cải cách bán nhà
Việc chuyển từ bán nhà khi chưa xây xong sang bán nhà hoàn thiện có thể khiến các chủ đầu tư Trung Quốc thiếu tiền mua đất, qua đó làm suy giảm nguồn thu quan trọng của chính quyền địa phương.
Nguồn thu từ bán đất của chính quyền địa phương Trung Quốc được dự báo giảm 30% trong năm nay, mạnh hơn mức giảm 20% mà Goldman Sachs đưa ra trước đó.
Dự báo này phù hợp với diễn biến thực tế. Trong 7 tháng đầu năm 2026, nguồn thu từ bán đất trên toàn Trung Quốc giảm 30,8%, xuống còn 1,2 nghìn tỷ nhân dân tệ (179 tỷ USD), theo Bộ Tài chính Trung Quốc.
Đây là một sức ép lớn đối với chính quyền địa phương, bởi bán quyền sử dụng đất từ lâu là nguồn tài chính quan trọng để đầu tư hạ tầng, cung cấp dịch vụ công và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.
Goldman Sachs cho rằng nguồn thu này có thể tiếp tục suy giảm đến năm 2027 hoặc lâu hơn. So với mức đỉnh vào giữa năm 2021, số tiền chính quyền địa phương thu được từ đất cuối cùng có thể giảm tới 90%, theo kịch bản dài hạn của ngân hàng này.
Vì sao cải cách bán nhà làm giảm nguồn thu từ đất?
Nguyên nhân nằm ở cách thị trường bất động sản Trung Quốc vận hành trong nhiều năm qua.
Theo mô hình bán trước, thường được gọi là “bán nhà trên giấy”, chủ đầu tư có thể mở bán căn hộ khi dự án chưa hoàn thành, thậm chí mới ở giai đoạn đầu xây dựng.
Người mua thanh toán tiền đặt cọc và vay ngân hàng để trả phần lớn giá trị căn nhà. Nhờ đó, chủ đầu tư nhận được tiền từ khách hàng trước khi bàn giao sản phẩm.
Dòng tiền này không chỉ được dùng để xây dựng dự án đang bán, mà còn có thể được chủ đầu tư sử dụng để trả nợ, mua thêm đất hoặc triển khai dự án mới. Doanh nghiệp vì vậy có thể liên tục mở rộng dù lượng vốn tự có hạn chế.
Mô hình này hình thành một vòng quay:
Bán nhà trước khi hoàn thiện → thu tiền của người mua → dùng tiền mua đất và xây dự án mới → tiếp tục mở bán.
Khi thị trường đi lên, giá nhà tăng và người mua đông, vòng quay này giúp hoạt động đầu tư bất động sản phát triển nhanh. Chính quyền địa phương cũng hưởng lợi vì các doanh nghiệp liên tục mua đất.
Tuy nhiên, mô hình bán trước cũng tạo ra rủi ro lớn. Khi doanh số nhà ở sụt giảm và tín dụng bị siết chặt, chủ đầu tư không còn đủ tiền để hoàn thiện các dự án đã bán. Hàng loạt công trình bị đình trệ, trong khi người mua vẫn phải trả nợ vay cho những căn nhà chưa được bàn giao.
Tình trạng này từng dẫn đến làn sóng người mua nhà từ chối thanh toán khoản vay thế chấp tại nhiều thành phố Trung Quốc.
Bán nhà hoàn thiện thay đổi điều gì?
Để bảo vệ người mua và hạn chế dự án dở dang, Trung Quốc đang thúc đẩy mô hình bán nhà sau khi công trình đã hoàn thiện.
Ngày 28/8/2026, Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị – nông thôn, Bộ Tài nguyên thiên nhiên và Tổng cục Giám sát quản lý tài chính quốc gia Trung Quốc ban hành thông báo về hoàn thiện hệ thống bán nhà thương mại.
Theo chính sách mới, các dự án nhà ở thương mại trên đất mới được giao, cũng như dự án trên đất đã giao nhưng chưa có giấy phép quy hoạch xây dựng, được ưu tiên áp dụng hình thức bán nhà hoàn thiện.
Những dự án đã có giấy phép quy hoạch xây dựng trước khi chính sách có hiệu lực vẫn được bán trước theo quy định cũ và được khuyến khích chuyển sang bán nhà hoàn thiện.
Trung Quốc không xóa bỏ hoàn toàn hình thức bán trước. Tuy nhiên, đối với các dự án thuộc quy định mới, từng tòa nhà phải hoàn thành kết cấu phần thân mới được mở bán. Tiền đặt cọc, tiền trả trước và khoản vay mua nhà đều phải chuyển vào tài khoản giám sát.
Với dự án bán nhà hoàn thiện, chủ đầu tư có thể nhận một khoản đặt cọc nhỏ sau khi được cấp giấy phép xây dựng, nhưng chỉ thu phần lớn tiền bán nhà khi sản phẩm đủ điều kiện bàn giao. Doanh nghiệp vì vậy phải dựa nhiều hơn vào vốn tự có, tín dụng phát triển dự án và các kênh huy động khác thay vì sử dụng sớm tiền của người mua để xoay vòng.
Với các chủ đầu tư đang thiếu tiền mặt và khó tiếp cận tín dụng, yêu cầu này khiến việc triển khai dự án mới trở nên khó khăn hơn. Khi doanh nghiệp hạn chế mua đất, nguồn thu của chính quyền địa phương cũng giảm theo.
Chuỗi tác động có thể được hiểu đơn giản như sau:
Khó thu trước phần lớn tiền bán nhà → chủ đầu tư thiếu vốn lưu động → giảm mua đất mới → nguồn thu của chính quyền địa phương đi xuống thêm.
Cải cách mô hình bán nhà giúp giảm rủi ro cho người mua, nhưng lại đặt thêm áp lực lên thị trường bất động sản và tài chính địa phương trong ngắn hạn.
Sự phụ thuộc vào nguồn thu từ đất khiến nhiều địa phương Trung Quốc dễ bị tổn thương khi thị trường nhà ở suy yếu. Tiền thu từ bán đất giảm có thể hạn chế khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng, hỗ trợ nền kinh tế và xử lý các khoản nợ hiện hữu.
Áp lực xuất hiện trong bối cảnh kinh tế Trung Quốc bộc lộ nhiều dấu hiệu suy yếu. Tiêu dùng tháng 7 tăng thấp hơn dự báo, trong khi giá nhà mới tiếp tục giảm. Một số chuyên gia cho rằng tăng trưởng kinh tế đang thấp hơn đáng kể so với mục tiêu cả năm của Chính phủ Trung Quốc./.
