Kỷ nguyên “bất động sản” chấm dứt tại Úc?

Ngày hôm qua, chính phủ Úc chính thức thông qua gói cải cách thuế đối với Negative Gearing và bãi bỏ mức giảm 50% thuế lợi tức vốn (CGT).

Đây là sự phá vỡ một cấu trúc xã hội đã tồn tại gần ba thập kỷ, một cấu trúc đã biến những ngôi nhà từ nơi để ở thành công cụ đầu cơ tài chính khổng lồ.

Câu chuyện lịch sử: "Vụ nổ lớn" năm 1999

Để hiểu tại sao chính sách này lại gây chấn động đến vậy, chúng ta phải quay ngược thời gian về năm 1999. Trước thời điểm đó, thuế lợi tức vốn (CGT) tại Úc được tính dựa trên lợi nhuận thực tế sau khi đã trừ đi lạm phát.

Tuy nhiên, chính phủ của thủ tướng Howard (với bộ trưởng ngân khố Peter Costello) đã đưa ra một quyết định thay đổi hoàn toàn cuộc chơi. Thay thế việc tính toán lạm phát phức tạp bằng một mức giảm thuế 50% cố định cho bất kỳ tài sản nào được giữ trên 12 tháng.

Bối cảnh lúc bấy giờ: Úc vừa trải qua giai đoạn cải cách kinh tế mạnh mẽ và chính phủ lúc ấy muốn khuyến khích người dân tự chủ tài chính, giảm bớt gánh nặng cho hệ thống lương hưu bằng cách khuyến khích người dân đầu tư.

Sự kết hợp giữa Negative Gearing (vốn đã tồn tại để cho phép khấu trừ lỗ đầu tư vào thu nhập tiền lương) và mức giảm 50% CGT đã tạo ra một "phản ứng hóa học" ngay lập tức. Nó biến việc thua lỗ trong kinh doanh cho thuê nhà trở thành một chiến lược thông minh: "Bạn lỗ 10 đồng hôm nay và được khấu trừ vào thuế thu nhập cá nhân nhưng ngày mai khi bán nhà, bạn lãi 100 đồng và chính phủ lại chỉ đánh thuế trên 50 đồng tiền lãi đó".

Tác động của "vết dầu loang": Khi cả quốc gia bị ám ảnh bởi địa ốc

Trong 27 năm qua, chính sách này đã tạo ra một nền văn hóa đầu tư rất thiên lệch. Úc trở thành quốc gia có tỷ lệ hộ gia đình sở hữu "bất động sản đầu tư" cao nhất trong khối OECD (khoảng 1 trên 5 hộ gia đình).

Những hệ lụy kéo dài:

- Sự lệch lạc dòng vốn: Thay vì đổ tiền vào các công ty khởi nghiệp, công nghệ hay sản xuất, những thứ tạo ra năng suất thực tế, dòng vốn của người dân Úc bị "chôn chân" trong những viên gạch cũ kỹ.

- Bất bình đẳng thế hệ: Một "khoảng cách giàu nghèo" được dựng lên bởi rào cản địa ốc. Những người sở hữu bất động sản trở nên giàu có nhờ sự tăng giá phi mã, trong khi thế hệ trẻ đặc biệt là Millennials và Gen Z bị bỏ lại phía sau với mức giá nhà/thu nhập trung bình tăng từ 4 lần lên hơn 10 lần (thậm chí là 12 lần ở Sydney).

- Ngân sách bị thất thoát: Mỗi năm, ngân sách quốc gia thất thu khoảng 20 tỷ đô la để "nuôi" các ưu đãi này. Đây là con số đủ để xây dựng hàng chục bệnh viện hoặc giải quyết dứt điểm vấn đề nhà ở xã hội.

Đỉnh điểm của cuộc khủng hoảng nhà ở: Tại sao phải thay đổi ngay lúc này?

Úc đã lâm vào một cuộc khủng hoảng nhà ở nghiêm trọng trong những năm gần đây. Tỷ lệ trống (vacancy rate) chạm mức thấp kỷ lục dưới 1%, tiền thuê nhà tăng vọt khiến lạm phát không thể kiểm soát và "giấc mơ Úc" về việc sở hữu một mái nhà trở thành một cơn ác mộng xa xỉ.

Chính phủ của thủ tướng Albanese không còn lựa chọn nào khác khi các chuyên gia kinh tế đều chỉ ra rằng: Nếu không bãi bỏ các ưu đãi này, sự phẫn nộ xã hội sẽ dẫn đến một cuộc khủng hoảng niềm tin vào hệ thống chính trị.

Việc duy trì một chính sách ưu đãi cho những người đã giàu (nhóm 10% thu nhập cao nhất hưởng 70% lợi ích từ CGT discount) trong khi người lao động không tìm nổi chỗ thuê nhà là một sự phi lý về mặt đạo đức kinh tế.

Diện mạo tương lai: Thị trường bất động sản sau "cơn địa chấn" sẽ như thế nào?

Việc chính sách cải cách vừa được thông qua sẽ định hình lại tương lai nước Úc theo các hướng chính:

-Giá nhà ổn định và hợp lý hơn: Các chuyên gia dự báo giá nhà sẽ không "sụp đổ" như lời dọa nạt và đồn thổi của các nhóm lợi ích nhưng sẽ chuyển sang trạng thái đi ngang hoặc tăng trưởng chậm đáng kể. Áp lực tranh mua từ các nhà đầu tư tại các buổi đấu giá sẽ giảm bớt, nhường chỗ cho những người mua thực, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu (First home buyers).

- Dòng vốn được nắn lại: chính sách này có thể kích hoạt sự luân chuyển dòng vốn sang các lĩnh vực sản xuất có giá trị gia tăng cao hơn như thị trường cổ phiếu, đầu tư mạo hiểm và các doanh nghiệp khởi nghiệp đổi mới sáng tạo thay vì bị "chôn chân" trong những viên gạch cũ kỹ.

-Thị trường "nhà xây mới" vẫn sẽ được ưu ái: Theo chính sách mới, Negative Gearing chỉ còn được áp dụng cho các bất động sản xây mới (Build to rent hoặc nhà mới hoàn toàn). Điều này buộc các nhà đầu tư phải trở thành những người trực tiếp tạo ra nguồn cung cho thị trường, thay vì chỉ "mua đi bán lại" những căn nhà cũ và đẩy giá lên cao.

- Tăng cường quyền lợi người thuê nhà: Với việc bãi bỏ CGT discount 50%, các nhà đầu tư sẽ không còn động lực "lướt sóng" tài sản. Thị trường sẽ xuất hiện nhiều nhà đầu tư dài hạn hơn, những người quan tâm đến dòng tiền ổn định từ việc cho thuê thay vì lợi nhuận từ việc bán tài sản nhanh chóng, giúp thị trường thuê nhà ổn định hơn.

Tựu chung lại, việc bãi bỏ Negative Gearing và 50% CGT là một "liều thuốc đắng" nhưng cần thiết để cứu vãn nền kinh tế Úc khỏi hội chứng "nghiện bất động sản". Đây là sự dịch chuyển cần thiết để chuyển đổi một nền kinh tế dựa trên sự tăng giá tài sản sang một nền kinh tế dựa trên sự đổi mới, gia tăng năng suất thực và công bằng hơn.

Một kỷ nguyên mới đã bắt đầu./.