Thị trường bất động sản quý 2/2026 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ nét: Nguồn cung cải thiện nhưng thanh khoản suy giảm, trong khi giá nhà tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao. Mặt khác, mức lãi suất vay bất động sản phổ biến 12-14%/năm tiếp tục gây áp lực lên khả năng hấp thụ của thị trường.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, thị trường bất động sản tiếp tục duy trì xu hướng phục hồi nhưng thanh khoản có dấu hiệu chững lại đáng kể. Tổng số giao dịch bất động sản thành công trong quý đạt khoảng 100.005 giao dịch, chỉ bằng 71,5% so với quý I/2026.

Diễn biến này cho thấy dù nguồn cung đã được cải thiện, khả năng hấp thụ của thị trường vẫn còn hạn chế. Lượng tồn kho tại 25/34 địa phương có báo cáo đạt khoảng 39.284 căn/nền, tăng nhẹ so với quý trước.

Giá nhà vẫn cao dù thanh khoản suy yếu

Đáng chú ý, thanh khoản giảm chưa tạo ra mức điều chỉnh tương ứng trên mặt bằng giá sơ cấp. Tại các đô thị lớn, giá căn hộ mở bán mới vẫn neo ở mức cao, trong khi giá thứ cấp tại nhiều địa phương bắt đầu giảm so với quý trước.

Tại Hà Nội, giá căn hộ bình quân khoảng 123 triệu đồng/m²; tại TP HCM khoảng 108 triệu đồng/m² và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m².

Một số dự án tại Hà Nội tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao như Hateco Laroma khoảng 133-140 triệu đồng/m², Bamboo Airways Tower 97-103 triệu đồng/m², Sông Hồng Park View 98-105 triệu đồng/m² và Sunshine Garden 80-87 triệu đồng/m².

Tại TP. HCM, Masteri Thảo Điền có giá khoảng 114-120 triệu đồng/m², Cantavil An Phú 80-89 triệu đồng/m² và An Gia Skyline 64-72 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại Hưng Yên, giá Sky Oasis Ecopark khoảng 55-70 triệu đồng/m², Sol Forest Ecopark 65-85 triệu đồng/m² và Swan Lake Onsen Ecopark 70-95 triệu đồng/m².

Việc giá thứ cấp bắt đầu điều chỉnh trong bối cảnh thanh khoản suy yếu cho thấy người bán đang chịu áp lực đưa giá về gần hơn với khả năng hấp thụ thực tế của thị trường.

Lãi suất cao tiếp tục kìm sức mua

Một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thanh khoản là khả năng tiếp cận vốn vay của người mua đang suy giảm.

Lãi suất vay bất động sản hiện phổ biến khoảng 12-14%/năm. Với các khoản vay sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên 13-15%, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng.

Mặt bằng lãi suất cao khiến chi phí vay mua nhà tăng đáng kể, qua đó thu hẹp khả năng tiếp cận tín dụng của người dân. Đồng thời, chi phí vốn cao cũng tạo áp lực lên các chủ đầu tư, đặc biệt những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy lớn.

Trong bối cảnh đó, nguồn cung tăng nhưng sức mua chưa theo kịp, khiến thị trường xuất hiện nghịch lý: sản phẩm mới được đưa ra nhiều hơn, song lượng giao dịch lại giảm, trong khi giá sơ cấp vẫn neo cao.

Lượng tồn kho tăng nhẹ cùng thanh khoản suy giảm cũng khiến thời gian thu hồi vốn kéo dài, tạo thêm áp lực lên dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản.

Nhìn chung, diễn biến quý II cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh về thanh khoản và giá thứ cấp, thay vì giảm đồng loạt trên toàn thị trường. Trong khi giá sơ cấp tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, người mua ngày càng thận trọng hơn trước chi phí vay và giá nhà, còn người bán trên thị trường thứ cấp bắt đầu phải điều chỉnh kỳ vọng để tìm kiếm thanh khoản./.