Vì sao BĐS càng giảm giá càng mất thanh khoản?

Có một nghịch lý rất đáng chú ý của thị trường bất động sản: giá càng giảm, thanh khoản lại càng biến mất. Nghe có vẻ lạ nhưng nếu hiểu bản chất của thị trường bất động sản (BĐS), điều này hoàn toàn hợp lý.

Ở những thị trường có tính đầu cơ cao, người ta mua BĐS đa phần không mua vì có nhu cầu ở hay vì dòng tiền cho thuê. Họ mua vì kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Một căn hộ 10 tỷ nhưng chỉ cho thuê được 20 triệu/tháng, tương đương rental yield khoảng 2,4%/năm, vẫn có thể được mua nếu người mua tin rằng vài năm nữa nó sẽ có giá 15-20 tỷ.

Nói cách khác, họ không thực sự mua căn nhà ở mức giá hôm nay. Họ mua kỳ vọng về mức giá ngày mai.

Vì thế khi giá bắt đầu giảm, tâm lý lập tức đảo chiều. Nếu hôm nay giá giảm 10%, người mua sẽ không nhất thiết nghĩ "rẻ rồi, mua thôi" mà họ sẽ nghĩ: "Nếu đã giảm, tại sao không chờ giảm thêm?" Khi kỳ vọng tăng giá biến mất, cầu đầu cơ cũng biến mất theo. Thị trường bước vào trạng thái chờ đợi.

Trong khi đó, đòn bẩy ngân hàng khiến phía người bán chịu áp lực ngày càng lớn. Giả sử một người mua căn nhà 10 tỷ bằng 3 tỷ vốn tự có và 7 tỷ tiền vay. Nếu giá tăng lên 12 tỷ, vốn chủ sở hữu tăng từ 3 lên 5 tỷ, tức tài sản chỉ tăng 20% nhưng vốn của nhà đầu tư tăng tới 67%. Nhưng nếu giá giảm xuống 8 tỷ, vốn chủ sở hữu chỉ còn 1 tỷ. BĐS giảm 20% nhưng vốn tự có đã bốc hơi 67%.

Đây chính là hiệu ứng đòn bẩy ngược. Khi lãi suất tăng, chi phí vay tiếp tục bào mòn dòng tiền. Nếu giá trị tài sản giảm, tỷ lệ LTV (loan to value) xấu đi, người vay có thể bị ngân hàng yêu cầu phải bổ sung ngay lập tức tài sản hoặc tiền mặt. Nó có cơ chế gần giống như margin call trong chứng khoán.

Đáng nói là BĐS thường suy yếu đúng lúc lãi suất cao. Khi lãi suất tăng, chi phí vốn tăng trong khi tiền thuê thường không tăng tương ứng. Một tài sản có rental yield 2–3% nhưng chi phí vay 10–12% sẽ trở thành một khoản đầu tư âm dòng tiền. Nhà đầu tư không còn muốn mua, còn người đang vay bắt đầu chịu áp lực bán.

Nhưng người bán lại có một vấn đề khác nữa: họ thường không muốn chấp nhận giá mới. Nếu năm ngoái căn nhà được định giá 15 tỷ, hôm nay người mua chỉ trả 12 tỷ, chủ nhà thường chọn giữ lại thay vì ghi nhận khoản lỗ 3 tỷ.

Khác với chứng khoán, BĐS không có bảng giá liên tục và cũng không thể chia nhỏ ra bán từng phần. Người bán thường sẽ chọn giải pháp là rút tài sản khỏi thị trường, không rao bán nữa và tiếp tục gồng lỗ.

Thế là một vòng xoáy hình thành: giá giảm → người mua chờ → giao dịch càng giảm → người bán không muốn giảm giá → thanh khoản giảm mạnh → chỉ những người bị ép bán mới chấp nhận bán giá thấp → các giao dịch giá thấp này lại kéo kỳ vọng giá xuống.

Nếu ngân hàng đồng thời siết tín dụng, vòng xoáy sẽ càng mạnh. Giá tài sản giảm làm giá trị tài sản thế chấp giảm, ngân hàng thận trọng hơn, tín dụng giảm, người mua càng khó vay và cầu tiếp tục suy yếu.

Đó là lý do với thị trường BĐS khi giá rẻ chưa chắc đã tạo ra người mua.

Trong những thị trường mà phần lớn cầu đến từ kỳ vọng tăng giá (đầu cơ), thứ quyết định thanh khoản không phải đơn giản là "giá đang cao hay thấp" mà là người mua có tin rằng ngày mai sẽ có người trả giá cao hơn hay không.

Khi niềm tin đó biến mất, điều biến mất ngay tiếp theo không phải là giá trị tài sản mà là thanh khoản!