Lãi suất tăng, giá nhà đắt đỏ: Vì sao bất động sản cho thuê vẫn hút hàng tỷ USD?
Giá nhà leo thang, chi phí vay đắt đỏ khiến nhiều người trẻ lựa chọn thuê nhà thay vì sở hữu. Sự thay đổi này mở ra cơ hội cho các quỹ đầu tư bất động sản, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cho thuê phục vụ tầng lớp trung lưu.
Tại Tokyo, một căn hộ rộng chưa đầy 20 m2, giá thuê khoảng 700 USD/tháng, đang trở thành lựa chọn của không ít người trẻ.
Thay vì sở hữu không gian sống rộng rãi, họ chấp nhận diện tích riêng nhỏ hơn để đổi lấy vị trí thuận tiện và những tiện ích dùng chung như phòng tập gym, khu làm việc, nhà bếp hay phòng chiếu phim.
Đây cũng là mô hình được nhiều nhà phát triển bất động sản Nhật Bản theo đuổi, trong đó có Cosmos Initia - công ty thành viên của Daiwa House Industry, cùng Nomura Real Estate Development và Mitsui Fudosan Residential.
Đằng sau xu hướng này là một thay đổi đáng chú ý trong cách người trẻ nhìn nhận việc sở hữu nhà.
Khi giá bất động sản liên tục tăng, mua nhà đồng nghĩa với việc phải gánh khoản vay lớn trong nhiều thập kỷ.
Trong khi đó, thị trường chứng khoán Tokyo đang kéo dài đà tăng sang năm thứ tư, khiến phương án thuê nhà và đầu tư phần tiền tiết kiệm vào các tài sản khác trở nên hấp dẫn hơn.
Theo Nikkei Asia, xu hướng này không chỉ xuất hiện tại Nhật Bản mà còn lan rộng sang Úc, nơi nhu cầu thuê nhà được hỗ trợ bởi dòng người nhập cư và tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở.
Giá nhà càng đắt, thị trường cho thuê càng hấp dẫn
Sự dịch chuyển từ mua sang thuê nhà diễn ra trong bối cảnh lạm phát và lãi suất gia tăng trên toàn cầu.
Xung đột tại Trung Đông gây gián đoạn nguồn cung dầu, đẩy chi phí năng lượng lên cao. Cùng lúc, làn sóng đầu tư vào trí tuệ nhân tạo (AI) tiếp tục tạo áp lực lên giá cả, dù cũng góp phần thúc đẩy thị trường chứng khoán.
Ngay cả Nhật Bản, nền kinh tế vốn nổi tiếng với lãi suất cực thấp, cũng chứng kiến lợi suất trái phiếu tăng lên mức cao nhất trong khoảng 30 năm.
Chi phí vay vốn cao hơn khiến việc mua nhà trở nên khó khăn, trong khi giá xây dựng và giá đất tăng tiếp tục hạn chế nguồn cung mới.
Tại Tokyo, nhu cầu thuê nhà còn được thúc đẩy bởi xu hướng tập trung dân cư vào đô thị. Người độc thân và các gia đình có hai nguồn thu nhập ngày càng ưu tiên những căn hộ gần ga tàu, thuận tiện di chuyển đến nơi làm việc.
Theo số liệu chính phủ Nhật Bản, số nhà ở cho thuê được khởi công tại Tokyo tăng với tốc độ hai chữ số kể từ tháng 6/2026, vượt tốc độ tăng của nhà ở phục vụ nhu cầu sở hữu.
Dữ liệu từ At Home cho thấy giá thuê chào trung bình đối với căn hộ dành cho người sống một mình tại 23 quận của Tokyo trong tháng 8 đã tăng 10% so với cùng kỳ, lên mức cao nhất kể từ khi đơn vị này bắt đầu thống kê năm 2015.
Đối với các nhà đầu tư tổ chức, đây là cơ hội khai thác dòng tiền tương đối ổn định từ nhu cầu nhà ở thiết yếu.
Ông Antoine Mesnage, Giám đốc khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại BNP Paribas Asset Management Alts, đánh giá thị trường căn hộ cho thuê Tokyo có quy mô lớn, thanh khoản tốt và nhu cầu ổn định nhờ mật độ dân số cao cùng tỷ lệ thất nghiệp thấp.
Sức hấp dẫn này đã thúc đẩy hàng loạt thương vụ đầu tư quy mô lớn.
Tháng 9/2026, công ty đầu tư Hikari Tsushin cùng quỹ MBK Partners và một đơn vị liên kết của NEC Capital Solutions công bố thương vụ mua lại Leopalace21, doanh nghiệp quản lý hơn 540.000 căn hộ, với giá trị tối đa 267,6 tỷ yen.
Trước đó, tập đoàn đầu tư Brookfield của Canada đã chi hơn 100 tỷ yen mua 50 tòa căn hộ cho thuê tại các khu vực đô thị lớn gồm Tokyo, Osaka, Nagoya và Fukuoka.
Tháng 6, quỹ đầu tư tư nhân Warburg Pincus của Mỹ cũng công bố thương vụ mua lại J.S.B., doanh nghiệp cung cấp nhà ở sinh viên tại Nhật Bản, với giá khoảng 1,2 tỷ USD.
Úc: Nhà cho thuê dành cho tầng lớp trung lưu hút vốn
Nếu Nhật Bản hấp dẫn nhờ thị trường cho thuê đã phát triển, Úc lại thu hút các quỹ đầu tư bởi tiềm năng mở rộng mô hình build-to-rent (BTR) - xây dựng bất động sản chuyên để cho thuê, thay vì bán từng căn hộ.
DWS Group - công ty quản lý tài sản thuộc Deutsche Bank - đang lên kế hoạch đầu tư lần đầu vào phân khúc này tại Australia thông qua hợp tác với các nhà phát triển dự án.
Đáng chú ý, thay vì tập trung vào những căn hộ cao cấp, DWS hướng đến phân khúc trung cấp, phù hợp khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình.
Ông Koichiro Obu, Giám đốc nghiên cứu bất động sản châu Á - Thái Bình Dương tại DWS, cho rằng đây là phân khúc có khả năng được cả người thuê lẫn nhà đầu tư đón nhận.
Quan điểm tương tự cũng được BNP Paribas Asset Management Alts chia sẻ.
Theo ông Mesnage, nhiều dự án BTR tại Australia hiện hướng đến khách hàng cao cấp, với những tiện ích như sân bowling hay phòng karaoke. Tuy nhiên, nhu cầu thực sự lớn lại tập trung ở nhóm thu nhập trung bình.
Điều này phản ánh một bài toán kinh tế: Khi giá nhà tăng nhanh hơn khả năng tích lũy của người dân, nhu cầu thuê nhà không chỉ đến từ những người chưa muốn mua mà còn từ nhóm không đủ khả năng mua.
Dẫu vậy, triển vọng nhu cầu tích cực không đồng nghĩa với việc phát triển dự án mới dễ dàng sinh lời.
Tại Sydney và Melbourne, hai thị trường thu hút vốn đầu tư lớn nhất Úc, giá đất và chi phí xây dựng cao đang thu hẹp biên lợi nhuận của các dự án cho thuê.
Ông Mesnage nhận định việc triển khai dự án ngày càng khó khả thi về mặt tài chính khi chi phí xây dựng tăng nhưng giá đất không giảm tương ứng.
Ông Alex Greaves, Giám đốc toàn cầu mảng bất động sản nhà ở của M&G Real Estate, cũng cho rằng nhu cầu nhà ở sinh viên tại hai thành phố này rất lớn, song tỷ suất lợi nhuận đầu tư khá hạn chế.
Vì sao bất động sản cho thuê vẫn hút vốn khi lãi suất tăng?
Về lý thuyết, lãi suất tăng là yếu tố bất lợi đối với bất động sản. Chi phí vay vốn cao hơn làm giảm hiệu quả đầu tư, đồng thời khiến những tài sản có thu nhập cố định như trái phiếu trở nên cạnh tranh hơn.
Tuy nhiên, nhà ở cho thuê có một lợi thế: Nhu cầu sử dụng khó biến mất ngay cả khi kinh tế suy yếu.
Khác với văn phòng, trung tâm thương mại hay khách sạn, nơi khách thuê và người tiêu dùng có thể cắt giảm chi tiêu, nhu cầu về chỗ ở mang tính thiết yếu.
Bên cạnh đó, một số loại hình căn hộ cho thuê cho phép chủ sở hữu điều chỉnh giá thuê để bù đắp lạm phát.
Tại Tokyo, các nhà đầu tư đang quan tâm nhiều hơn đến mô hình sống chung (co-living), căn hộ có nội thất và cơ sở lưu trú ngắn hạn. Những loại hình này thường có thời gian thuê linh hoạt, tạo điều kiện điều chỉnh giá nhanh hơn so với hợp đồng thuê nhà truyền thống.
Về dài hạn, giới quản lý quỹ vẫn đánh giá cao khả năng tạo dòng tiền của phân khúc này.
Hiện bất động sản nhà ở chỉ chiếm khoảng 7% tổng thị trường bất động sản thương mại tại châu Á, thấp hơn đáng kể so với châu Âu và Mỹ.
DWS dự báo tỷ trọng này sẽ tăng trong khoảng một thập kỷ tới, với Nhật Bản và Australia tiếp tục đóng vai trò hai thị trường chủ lực. Ngoài ra, các quỹ cũng đang tìm kiếm cơ hội tại Singapore, Ấn Độ và Hàn Quốc, dù môi trường pháp lý và nguồn cung tài sản phù hợp vẫn là những trở ngại.
Ông Alex Greaves của M&G Real Estate lý giải rằng trong giai đoạn kinh tế bất ổn, người tiêu dùng có thể cắt giảm mua sắm hoặc giải trí, nhưng khó thay đổi nơi ở một cách nhanh chóng.
Vì vậy, bất động sản cho thuê có thể không mang lại mức sinh lời cao nhất, song lại hấp dẫn nhờ khả năng tạo nguồn thu nhập ổn định và tương đối dễ dự báo./.
Nguồn tham khảo: Nikkei Asia