Thuế bất động sản và nhà ở cho dân: 3 mô hình tham khảo
Khi thị trường bất động sản toàn cầu liên tục tăng nóng sau các chu kỳ nới lỏng tiền tệ, nhiều quốc gia phải đối mặt với một câu hỏi lớn: làm sao bảo vệ khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mà không làm tê liệt hoạt động thị trường?
Thay vì can thiệp bằng các mệnh lệnh hành chính cứng nhắc, Hoa Kỳ, Úc và Singapore lựa chọn một con đường tinh vi hơn: dùng hệ thống thuế để điều chỉnh hành vi.
Ba quốc gia này đại diện cho ba mô hình khác nhau, nhưng cùng hướng tới một mục tiêu: làm tăng chi phí đầu cơ, hạn chế găm giữ tài sản và kéo dòng vốn trở lại mục đích tạo lập nhà ở thực.
Tại Hoa Kỳ, thuế bất động sản được phân quyền mạnh cho cấp địa phương như quận, hạt hoặc thành phố. Cách tiếp cận này tạo ra sự linh hoạt lớn, giúp từng địa phương có thể thiết kế công cụ phù hợp với áp lực nhà ở của mình. Triết lý nổi bật của Mỹ là ưu đãi người sở hữu nhà ở chính, đồng thời đánh mạnh vào những tài sản bị bỏ trống hoặc được sử dụng như công cụ đầu tư.
Người cư trú chính được hưởng "SALT deduction", tức cơ chế khấu trừ thuế tài sản bang và địa phương vào nghĩa vụ thuế thu nhập liên bang. Theo đạo luật "One Big Beautiful Bill Act" (OBBBA), trần khấu trừ SALT tăng từ 10.000 USD lên 40.000 USD trong năm 2025 và kéo dài đến năm 2029, qua đó giảm đáng kể áp lực tài chính cho các hộ gia đình ở thực.
Không chỉ vậy, khi bán nhà ở chính, người dân còn được miễn "Capital Gains Tax" tới 500.000 USD đối với cặp vợ chồng, hoặc 250.000 USD đối với cá nhân, nếu đã sinh sống tại căn nhà đó tối thiểu 24 tháng trong vòng 5 năm trước khi bán.
Ngược lại, nếu tài sản được cho thuê quá 15 ngày mỗi năm, trong khi thời gian chủ sở hữu sử dụng cá nhân dưới 14 ngày hoặc dưới 10% tổng số ngày cho thuê, tài sản đó sẽ bị xếp vào nhóm bất động sản đầu tư. Nhóm này tuy có thể hưởng khấu hao trong 27 năm hoặc hoãn thuế thông qua "1031 Like-Kind Exchange", nhưng lại phải đối mặt với mạng lưới thuế địa phương rất nặng.
Nhiều thành phố Mỹ đã dùng thuế nhà trống như một công cụ ép tài sản quay lại thị trường. Berkeley đánh thuế nhà bỏ trống quá 182 ngày với mức 3.000 USD trong năm đầu, sau đó tăng lên 6.000–12.000 USD ở các năm tiếp theo. Oakland áp mức 3.000–6.000 USD mỗi năm với bất động sản sử dụng dưới 50 ngày. San Francisco nhắm vào các khu chung cư từ 3 căn trở lên bị bỏ hoang quá 182 ngày, với mức phạt có thể lên đến 20.000 USD từ năm thứ ba liên tiếp.
Washington D.C. thậm chí áp mức 5 USD trên mỗi 100 USD giá trị thẩm định đối với nhà trống, và 10 USD trên mỗi 100 USD với công trình bỏ hoang hoặc xuống cấp. Từ tháng 7/2026, New York triển khai "Pied-à-Terre Tax", đánh vào những ngôi nhà thứ hai đắt đỏ của giới siêu giàu, nhất là tài sản vượt 5 triệu USD hoặc căn hộ có giá trị thẩm định vượt 300.000 USD.
Nếu Hoa Kỳ tập trung vào chi phí nắm giữ tại địa phương, Úc lại nổi bật với triết lý đánh vào đất đai bị găm giữ. "Land Tax" hằng năm do các bang quản lý chỉ tính trên giá trị đất chưa cải tạo, không tính giá trị nhà cửa hay công trình xây dựng. Cách làm này tạo động lực rất rõ: ai để đất trống hoặc sử dụng kém hiệu quả sẽ chịu chi phí cao, còn ai xây dựng, cải tạo và đưa đất vào khai thác sẽ không bị phạt thêm vì giá trị công trình tăng lên.
Tại Úc, nhà ở chính và đất nông nghiệp thường được miễn "Land Tax", trong khi bất động sản đầu tư, nhà nghỉ dưỡng và đất trống bị cộng dồn giá trị để áp thuế lũy tiến. Điều này khiến người sở hữu nhiều bất động sản nhanh chóng bị đẩy lên các bậc thuế cao.
Người nước ngoài hoặc chủ sở hữu vắng mặt còn chịu "Foreign Owner Land Tax Surcharge" từ 0,75% đến 4%, áp dụng ngay từ đồng giá trị đầu tiên, không có ngưỡng miễn trừ. Khi mua nhà, họ tiếp tục phải trả "Stamp Duty" từ 4,5% đến 6,5%, cộng thêm phụ thu người nước ngoài từ 7% đến 9%.
Bang Victoria là ví dụ rõ nhất về sự quyết liệt của Úc. "Vacant Residential Land Tax" áp dụng với nhà bỏ trống quá 6 tháng trong năm, ở mức 1% năm đầu, 2% năm thứ hai và 3% từ năm thứ ba liên tiếp. Từ ngày 1/1/2026, sắc thuế này mở rộng sang cả đất chưa cải tạo tại đô thị Melbourne nếu mảnh đất đã đủ điều kiện xây nhà nhưng bị bỏ hoang từ 5 năm trở lên.
Ở cấp liên bang, từ ngày 1/7/2027, Úc dự kiến bãi bỏ chiết khấu 50% của "Capital Gains Tax", áp sàn thuế tối thiểu 30% và siết "Negative Gearing" đối với nhà cũ mua sau 19h30 ngày 12/5/2026. Tuy nhiên, các dự án xây mới được miễn khỏi những giới hạn này, qua đó hướng dòng vốn rời khỏi việc tranh mua nhà cũ và chuyển sang tạo thêm nguồn cung mới.
Singapore lại đi theo mô hình kiểm soát ngay từ cửa giao dịch. Ngoài "Buyer’s Stamp Duty" với mức trần 6% cho phần giá trị vượt 3 triệu SGD, nước này sử dụng "Additional Buyer’s Stamp Duty — ABSD" như một bộ lọc mạnh đối với người mua nhiều nhà và dòng vốn ngoại.
Công dân Singapore chịu thuế 0% cho căn đầu tiên, 20% cho căn thứ hai và 30% từ căn thứ ba. Thường trú nhân chịu lần lượt 5%, 30% và 35%. Người nước ngoài chịu mức rất cao là 60%, còn tổ chức và quỹ ủy thác phải nộp 65% trả trước.
Với nhà phát triển dự án, Singapore áp ABSD 40%, trong đó 35% chỉ được hoàn nếu doanh nghiệp hoàn thành xây dựng và bán tối thiểu 90% số căn trong vòng 5 năm. Quy định này buộc doanh nghiệp phải phát triển dự án thật, thay vì găm đất chờ giá lên.
Bên cạnh đó, "Seller’s Stamp Duty — SSD" đánh từ 4% đến 12% nếu bán lại trong 3 năm đầu, giúp hạn chế đầu cơ lướt sóng. Hằng năm, Singapore còn áp "Property Tax" dựa trên "Annual Value — AV", với thuế suất tối đa 32% cho nhà tự ở và 36% cho nhà cho thuê hoặc bỏ trống.
Nhìn tổng thể, Hoa Kỳ dùng thuế địa phương và thuế nhà trống để giải phóng nguồn cung; Úc dùng "Land Tax", "Vacant Residential Land Tax" và cải cách "Negative Gearing" để kéo vốn sang xây mới; còn Singapore dựng hàng rào "ABSD", "SSD" và "Property Tax" để chặn đầu cơ từ đầu vào.
Điểm chung của cả ba mô hình không phải là chống lại thị trường, mà là tái thiết kế động lực thị trường: ai tích trữ sẽ chịu chi phí cao hơn, ai đưa tài sản vào sử dụng hiệu quả sẽ được khuyến khích, và dòng vốn phải quay về phục vụ nhu cầu nhà ở thực của người dân./.
