Giá nhà Trung Quốc rơi về đáy năm 2006

Giá nhà Trung Quốc, sau khi điều chỉnh lạm phát, đã lao dốc về vùng đáy năm 2006. Chỉ trong bốn năm, toàn bộ thành quả gần hai thập kỷ tăng trưởng bất động sản đã bị xóa sạch. 

Theo dữ liệu của Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (BIS), chỉ số giá nhà thực (đã loại trừ tác động của lạm phát) trong quý 1/2026 chỉ còn 85,1 điểm, thấp hơn mức 88,5 điểm của năm 2006 và giảm mạnh so với đỉnh khoảng 113 điểm thiết lập năm 2021.

Nói cách khác, xét theo sức mua thực tế, giá nhà tại Trung Quốc hiện không chỉ đánh mất toàn bộ thành quả tăng trưởng của chu kỳ bùng nổ bất động sản kéo dài gần 20 năm, mà còn thấp hơn thời điểm trước khi cơn sốt địa ốc bắt đầu.

Nếu tính theo giá danh nghĩa, bức tranh chưa quá tiêu cực. Chỉ số giá nhà của BIS hiện ở mức 114 điểm, tương đương mặt bằng giá khoảng năm 2016. Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng chỉ số giá thực phản ánh sát hơn giá trị tài sản, bởi đã loại bỏ tác động của lạm phát và sự mất giá của đồng tiền.

Tại Bắc Kinh, Thượng Hải hay Thâm Quyến, giá nhà vẫn ở mức cao và chưa quay về vùng đáy lịch sử. Áp lực giảm chủ yếu tập trung ở các thành phố hạng ba và hạng tư, nơi nhiều khu vực đã quay về mặt bằng giá của khoảng một thập kỷ trước, thậm chí thấp hơn.

Chưa chạm đáy

Theo China Index Academy, giá nhà trên thị trường thứ cấp tại 100 thành phố lớn của Trung Quốc tiếp tục giảm 0,42% trong tháng 6, xuống còn bình quân 12.639 nhân dân tệ (khoảng 1.750 USD)/m2. Có tới 88 thành phố ghi nhận giá giảm, trong khi chỉ 12 thành phố tăng giá.

Xu hướng này diễn ra trên mọi cấp độ đô thị. Giá nhà cũ tại các thành phố hạng nhất giảm 6,95% so với cùng kỳ năm trước, thành phố hạng hai giảm 8,21%, còn các thành phố hạng ba và hạng tư giảm 7,48%.

Trong nhóm 10 thành phố lớn nhất, Nam Kinh và Vũ Hán giảm mạnh nhất, lần lượt 11,45% và 10,89%. Bắc Kinh, Quảng Châu, Thiên Tân và Trùng Khánh đều giảm từ 8-10%, trong khi Thâm Quyến là địa phương có mức giảm thấp nhất, ở mức 5,27%.

Điều đáng lo ngại hơn là tâm lý thị trường đang thay đổi nhanh chóng.

Theo tờ Asia Times, nếu cuối năm 2025, nhiều chủ nhà Trung Quốc vẫn kiên quyết giữ giá thì đến giữa năm 2026, họ đã chủ động giảm kỳ vọng và liên tục thúc giục người mua ký hợp đồng. Tuy nhiên, bên mua lại ngày càng thận trọng vì lo ngại giá sẽ tiếp tục giảm sau khi giao dịch hoàn tất.

Sự thay đổi này phản ánh rõ trong các số liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS).

Trong 5 tháng đầu năm 2026, diện tích giao dịch nhà ở mới giảm 10,8%, còn giá trị giao dịch giảm 13,5% so với cùng kỳ. Nhiều hộ gia đình lựa chọn trì hoãn việc mua nhà thay vì chờ thị trường phục hồi.

Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng đồng loạt thu hẹp hoạt động. Đầu tư vào lĩnh vực này giảm 16,2%, diện tích khởi công mới giảm 22,6%, còn diện tích nhà hoàn thành giảm 23,4%.

3 lực cản của thị trường địa ốc Trung Quốc 

Theo các chuyên gia Trung Quốc, đợt suy giảm hiện nay không chỉ là một chu kỳ điều chỉnh thông thường mà phản ánh những thay đổi mang tính cấu trúc của nền kinh tế.

Thứ nhất, Trung Quốc đã bước vào giai đoạn dân số suy giảm từ năm 2022 và xu hướng này được dự báo sẽ còn kéo dài, khiến nhu cầu mua nhà suy yếu.

Thứ hai, quá trình đô thị hóa đã chậm lại. Động lực từng đưa hàng trăm triệu người từ nông thôn ra thành thị và đẩy giá bất động sản tăng mạnh trong nhiều thập kỷ gần như đã kết thúc.

Cuối cùng, nguồn cung nhà ở không còn thiếu hụt. Sau nhiều năm xây dựng ồ ạt, Trung Quốc hiện đã có lượng nhà ở tương đối dư thừa, ngoại trừ một số khu vực trung tâm và các đô thị lớn./. 

Nguồn tham khảo: Asia Times, BIS