Đề xuất áp thuế chuyển nhượng bất động sản được kỳ vọng sẽ thúc đẩy đầu tư dài hạn, hạn chế lướt sóng và minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, giới chuyên gia lo ngại việc áp dụng ngay có thể gây sốc, làm giảm thanh khoản và kéo theo nhiều hệ lụy trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi.
Bộ Tài chính hiện đang lấy ý kiến về đề xuất thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.
Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Trong trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế sẽ được tính trực tiếp trên giá bán, với mức thuế suất phân theo thời gian sở hữu bất động sản, cụ thể:
👉 Dưới 2 năm: 10%
👉 Từ 2 đến dưới 5 năm: 6%
👉 Từ 5 đến dưới 10 năm: 4%
👉 Từ 10 năm trở lên: 2% (giữ nguyên như quy định hiện hành)
Thời gian sở hữu được tính từ thời điểm cá nhân được cấp quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản (tính từ khi Luật có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.
Theo ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land, việc áp dụng chính sách thu thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ có thể tạo ra tác động tích cực trong dài hạn, góp phần thúc đẩy minh bạch hóa chi phí đầu tư và xóa bỏ tình trạng tồn tại hai mức giá phổ biến lâu nay trên thị trường.
“Việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ là chủ trương có ý nghĩa định hướng thị trường nếu thực hiện đúng cách. Tuy nhiên, nếu áp dụng ngay mức thuế 20% lợi nhuận hoặc 10% giá bán đối với bất động sản nắm giữ dưới 2 năm có thể khiến thị trường bị sốc, giảm thanh khoản và gây tâm lý hoang mang”, ông Hoài nhận định.
Ông cũng cho rằng điểm nổi bật của chính sách này là khuyến khích đầu tư dài hạn, hạn chế tình trạng lướt sóng , phân lô bán nền – những yếu tố từng góp phần tạo nên bong bóng bất động sản cục bộ trong nhiều năm qua. Điều này sẽ buộc nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược, chuyển từ tâm lý “mua nhanh, bán vội” sang xu hướng nắm giữ lâu dài và khai thác giá trị sử dụng thực sự của tài sản.
Chỉ nên áp dụng khi thị trường đã đi vào ổn định
Ở góc nhìn khác, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam – cho biết thực tế cho thấy người tiêu dùng Việt Nam rất thích bất động sản nhưng lại không có xu hướng nắm giữ lâu dài. Một khảo sát gần đây do Batdongsan.com.vn thực hiện với hơn 1.000 người đang tìm kiếm bất động sản cho thấy 59% mua để đầu tư thay vì để ở, và phần lớn trong số đó có kế hoạch bán ra trong vòng một năm tới.
“Điều này phản ánh 2 thực tế, người Việt rất thích đầu tư vào bất động sản, nhưng thời gian nắm giữ lại ngắn, có xu hướng bán khi được giá, linh hoạt dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản khác có lợi hơn trong từng thời điểm”, ông Tuấn nói.
Theo ông Tuấn, mức thuế mới theo đề xuất cao gấp 2 – 5 lần hiện nay, nhắm trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư ngắn hạn và lướt sóng – vốn đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lực cầu.
“Đây là một bước đi thể hiện rõ mục tiêu thưởng cho người giữ, phạt người bán nhanh nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều lo ngại về tính kịp thời và tác động lan tỏa trong bối cảnh thị trường chưa kịp hồi phục”, ông Tuấn nhận xét.
Ông cũng cảnh báo những tác động tiêu cực có thể xảy ra trước mắt, đặc biệt với phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp – nơi tập trung nhiều nhà đầu tư lướt sóng trong khoảng 6 – 18 tháng để tối ưu hóa lợi nhuận. Với mức thuế 10%, biên lợi nhuận sẽ bị thu hẹp đáng kể, làm giảm sức hút đầu tư. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể bị đẩy ra khỏi cuộc chơi, kéo theo sự sụt giảm thanh khoản toàn thị trường.
“Thị trường thứ cấp có nguy cơ đóng băng trước khi phục hồi. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang phục hồi chậm, việc tăng thuế là một cú phanh gấp không đúng thời điểm. Đồng thời, việc này còn tác động dây chuyền đến nhiều ngành khác như xây dựng, vật liệu, nội thất, tài chính ngân hàng (giải ngân chậm, vay ít), môi giới và dịch vụ pháp lý…”, ông Tuấn phân tích.
Theo ông, chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ chỉ nên được áp dụng khi thị trường đã đi vào trạng thái ổn định, cân bằng hơn và quan trọng là phải có cơ sở dữ liệu đầy đủ để xác định chính xác giá bán./.
Nguồn tham khảo: Tiền Phong
