Đề xuất đổi cách tính dân số để tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập trung bình

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị thay đổi cách tính quy mô dân số trong căn hộ để tăng nguồn cung căn hộ vừa và nhỏ. Theo HoREA, cách tính hiện tại đang thúc đẩy nhà đầu tư làm căn hộ lớn, vượt quá mức chi của đối tượng có thu nhập trung bình.

Cách tính quy mô dân số khiến nguồn cung xa rời nhu cầu thực tế của người dân (Ảnh: Tạp chí Kinh tế – Tài chính Online)

Người Lao Động đưa tin, HoREA vừa có kiến nghị khẩn gửi UBND TP.HCM và các sở ngành liên quan về một số nội dung trong Quyết định 32/2025/QĐ-UBND.

Theo đó, HoREA cho biết Quyết định số 32 có hiệu lực từ ngày 9/1/2026, là cơ sở pháp lý để xác định quy mô dân số, cơ cấu căn hộ, nhưng sau thời gian triển khai đã phát sinh một số điểm chưa phù hợp.

Theo hiệp hội, cách tính này đang ảnh hưởng đến cơ cấu sản phẩm trên thị trường, khi tỷ trọng căn hộ diện tích lớn có xu hướng tăng, trong khi căn hộ diện tích vừa và nhỏ giảm.

Tiền Phong cũng đưa thông tin tương tự, đồng thời dẫn lời ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho biết việc áp dụng quy định hiện hành khiến các dự án gia tăng số lượng căn hộ từ 3 – 4 phòng ngủ (trên 85 m²).

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ 2 phòng ngủ (45 – 70 m²) và căn hộ dưới 45 m² lại giảm đáng kể.

Tại phân khúc nhà ở xã hội, cơ cấu căn hộ cũng có xu hướng dịch chuyển về nhóm diện tích lớn hơn, gần ngưỡng tối đa 56 – 70 m².

Thực tế thị trường hiện nay cho thấy phần lớn người mua nhà thuộc nhóm thu nhập trung bình và thấp, trong đó 60% – 70% có nhu cầu căn hộ 2 phòng ngủ, khoảng 20% – 25% tìm kiếm căn hộ 1 phòng ngủ. Trong khi đó, nhóm có nhu cầu căn hộ diện tích lớn chỉ chiếm 5% – 10%.

“Việc áp dụng cách tính dân số cứng nhắc khiến chủ đầu tư buộc phải phát triển nhiều căn hộ diện tích lớn để tối ưu diện tích sàn. Điều này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp trong tiêu thụ sản phẩm mà còn khiến cơ hội sở hữu nhà của nhiều gia đình trẻ trở nên xa vời”, ông Châu nhận định.

Hiệp hội đánh giá, cách tính bình quân 3,5 người/căn hộ hoặc dựa trên cơ cấu diện tích như hiện nay cần được xem xét trong bối cảnh quy mô hộ gia đình tại đô thị có xu hướng giảm.

Từ đó, HoREA đề xuất sửa đổi Điều 4 của Quyết định 32 theo hướng phân tách hai giai đoạn. Ở giai đoạn đầu, quy mô dân số tối đa được xác định trên cơ sở quy hoạch đô thị và định hướng phát triển nhà ở, với mức bình quân khoảng 32 m²/người.

Trong giai đoạn triển khai, HoREA kiến nghị cho phép chủ đầu tư xác định cơ cấu căn hộ theo nhu cầu thị trường, với điều kiện tỷ lệ căn hộ dưới 45 m² không vượt 25% và tổng dân số không vượt mức đã được phê duyệt.

Theo HoREA, việc điều chỉnh theo hướng linh hoạt có thể góp phần bảo đảm sự phù hợp giữa quy định quản lý và diễn biến thực tế của thị trường nhà ở./.

Nguồn tham khảo: Người Lao Động, Tiền Phong