Đầu tư công - lối đi mới của các đại gia bất động sản

Vingroup, Sun Group, Masterise và loạt tập đoàn địa ốc đang đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực hạ tầng, từ đường sắt, sân bay đến cao tốc và chỉnh trang đô thị, với những dự án trị giá hàng chục, hàng trăm nghìn tỷ đồng.

Theo thống kê của BSC Research, 40 dự án được theo dõi của các tập đoàn lớn như Vingroup, Masterise, Sun Group, Sunshine Group, THACO và Hòa Phát có tổng mức đầu tư gần 4,9 triệu tỷ đồng, tương đương 193,8 tỷ USD.

Trong đó, Vingroup dẫn đầu với 12 dự án, tổng vốn hơn 2,3 triệu tỷ đồng. Tiếp đến là Sunshine Group với khoảng 818.000 tỷ đồng, Sun Group hơn 457.000 tỷ đồng và Thaco khoảng 341.600 tỷ đồng.

Trong tháng 10/2026, nhiều dự án hạ tầng tiếp tục ghi nhận bước tiến về thủ tục đầu tư và triển khai. Đáng chú ý, sự tham gia của các tập đoàn tư nhân diễn ra dưới nhiều hình thức, từ trực tiếp đầu tư, hợp tác công tư (PPP), hợp đồng BT đến đảm nhận vai trò tổng thầu xây dựng.

Từ đường sắt, sân bay đến chỉnh trang đô thị

Mới đây nhất, ngày 28/10, HĐND TP. Hà Nội thông qua chủ trương đầu tư dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết không gian khu vực hồ Hoàn Kiếm và vùng phụ cận, với tổng mức đầu tư sơ bộ 22.229 tỷ đồng. 

Dự án có quy mô nghiên cứu khoảng 66,82 ha, gồm 3 dự án thành phần. Trong đó, CTCP Bất động sản Mặt Trời Thủ đô - thành viên Sun Group - được lựa chọn thực hiện 2 dự án thành phần với tổng vốn 12.305 tỷ đồng.

Cụ thể, dự án trung tâm thương mại ngầm phía đông và phía bắc hồ Hoàn Kiếm có vốn đầu tư 4.611 tỷ đồng; dự án xây dựng công trình và chỉnh trang cảnh quan theo hình thức BT có vốn 7.694 tỷ đồng. Phần giải phóng mặt bằng trị giá 9.924 tỷ đồng do ngân sách thành phố đảm nhiệm.

Ngoài ra, Sun Group còn tham gia nhiều công trình phục vụ APEC 2027 tại Phú Quốc, dự án Cảng hàng không dân dụng Phan Thiết hơn 3.800 tỷ đồng và dự án cầu Trần Hưng Đạo tại Hà Nội có tổng vốn khoảng 8.190 tỷ đồng.

Ở lĩnh vực đường sắt, hệ sinh thái Vingroup (Mã CK: VIC) ghi dấu với loạt dự án quy mô lớn.

Ngày 15/10, Ban Quản lý đường sắt đô thị Hà Nội và liên danh Vinhomes - Đầu tư và Xây dựng SGC ký hợp đồng triển khai 5 tuyến đường sắt đô thị số 1, 2, 8, 10 và 14.

Các tuyến có tổng chiều dài khoảng 253 km, tổng mức đầu tư hơn 900.000 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng. Liên danh Vinhomes - SGC đảm nhận vai trò tổng thầu theo hợp đồng chìa khóa trao tay (Turnkey), từ nghiên cứu khả thi đến thi công, chạy thử và bàn giao công trình.

Trước đó, thông qua VinSpeed, Vingroup đã khởi công tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh, dài hơn 120 km, tổng vốn khoảng 147.370 tỷ đồng. Doanh nghiệp cũng tham gia dự án đường sắt Bến Thành - Cần Giờ, với vốn đầu tư dự kiến 102.430 tỷ đồng.

Trong lĩnh vực đường bộ, hệ sinh thái Vingroup còn hiện diện tại dự án đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu hơn 93.000 tỷ đồng và dự án trục không gian Quốc lộ 1A tại Hà Nội, có tổng mức đầu tư sơ bộ gần 162.000 tỷ đồng.

Masterise Group cũng đang mở rộng sang hạ tầng giao thông, nổi bật là dự án sân bay Gia Bình (Bắc Ninh), với tổng vốn đầu tư hơn 196.000 tỷ đồng, quy mô sử dụng đất khoảng 1.900 ha.

Tập đoàn còn tham gia dự án cao tốc đô thị kết nối Hồ Tràm với sân bay Long Thành, tổng vốn dự kiến 46.918 tỷ đồng, mục tiêu hoàn thành năm 2029.

Trong khi đó, Địa ốc Đại Quang Minh - doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Thaco - tham gia liên danh cùng Tập đoàn Sơn Hải thực hiện cao tốc Dầu Giây - Tân Phú giai đoạn 1, vốn đầu tư khoảng 8.408 tỷ đồng.

Doanh nghiệp cũng góp mặt trong dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng tại Hà Nội, có tổng vốn dự kiến 736.963 tỷ đồng, cùng một số dự án metro tại TP.HCM.

Làn sóng đầu tư còn mở rộng sang các dự án cải tạo môi trường và chỉnh trang đô thị.

Ngày 10/10, Geleximco khởi công dự án cải tạo, nạo vét và xử lý ô nhiễm sông Nhuệ, có tổng vốn đầu tư sơ bộ 75.115 tỷ đồng, theo hình thức PPP, hợp đồng BT.

MIK Group cũng đề xuất tham gia dự án cải tạo sông Đáy, với tổng vốn đầu tư sơ bộ gần 230.000 tỷ đồng. Theo phương án đề xuất, doanh nghiệp sẽ ứng vốn thực hiện và được thanh toán bằng quỹ đất.

Vì sao các tập đoàn địa ốc đổ vốn vào hạ tầng?

Xu hướng mở rộng sang hạ tầng diễn ra trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh đầu tư công và khuyến khích khu vực tư nhân tham gia các dự án trọng điểm.

Theo kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 được Quốc hội thông qua ngày 24/4/2026, tổng vốn đầu tư công nguồn ngân sách nhà nước trong 5 năm tới là 8,22 triệu tỷ đồng, gồm 3,8 triệu tỷ đồng từ ngân sách trung ương và 4,42 triệu tỷ đồng từ ngân sách địa phương.

Trong một báo cáo phân tích, Công ty TNHH Chứng khoán ACB (ACBS) kỳ vọng nguồn lực này sẽ thúc đẩy triển khai hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược, từ đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, tuyến Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng đến hệ thống metro tại Hà Nội, TP.HCM và các dự án cao tốc, sân bay.

Bên cạnh triển vọng thị trường, cơ chế tín dụng đối với một số dự án trọng điểm cũng được điều chỉnh.

Tháng 6/2026, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho phép các ngân hàng thương mại loại trừ dư nợ cho vay phát sinh mới đối với 18 dự án, hạng mục thuộc Vingroup, Sun Group và Masterise khi tính toán hạn mức tăng trưởng tín dụng hằng năm. Tổng nhu cầu huy động vốn của các dự án này khoảng 752.138 tỷ đồng.

Cơ chế trên tạo thêm dư địa cấp tín dụng, song không đồng nghĩa toàn bộ nhu cầu vốn đã được các ngân hàng cam kết tài trợ.

Đối với các tập đoàn địa ốc, sức hấp dẫn của hạ tầng còn nằm ở khả năng mở rộng không gian phát triển bất động sản.

Những tuyến đường mới, sân bay hay hệ thống đường sắt có thể cải thiện kết nối giao thông, tạo điều kiện hình thành các khu đô thị, trung tâm thương mại và dịch vụ mới. Với những doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất tại các khu vực được đầu tư hạ tầng, đây có thể là động lực gia tăng giá trị và khả năng khai thác dự án trong dài hạn.

Đặc biệt, tại những dự án BT được thanh toán bằng quỹ đất, việc đầu tư hạ tầng có thể gắn trực tiếp với chiến lược phát triển bất động sản.

Tuy nhiên, hiệu quả tài chính phụ thuộc vào mô hình đầu tư. Với hợp đồng EPC, doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu xây dựng theo tiến độ. Trong khi đó, các dự án PPP, đặc biệt là hợp đồng BT, có cơ chế hoàn vốn riêng, có thể gắn với ngân sách hoặc quỹ đất theo phương án được phê duyệt.

Mặt khác, quy mô vốn lớn, thời gian triển khai dài và yêu cầu huy động nguồn lực liên tục cũng đặt ra áp lực đáng kể đối với các tập đoàn.

Đặc biệt, tổng mức đầu tư của một dự án không đồng nghĩa với doanh thu hay lợi nhuận mà doanh nghiệp sẽ ghi nhận. Khả năng chuyển những dự án hàng trăm nghìn tỷ đồng thành dòng tiền thực tế còn phụ thuộc vào năng lực tài chính, tiến độ triển khai và cơ chế hoàn vốn.

Dù vậy, với quy mô đầu tư công hơn 8,2 triệu tỷ đồng trong giai đoạn 2026-2030 cùng chủ trương huy động nguồn lực tư nhân phát triển hạ tầng, lĩnh vực này đang mở ra một hướng kinh doanh đáng chú ý cho các tập đoàn bất động sản Việt Nam./.