Bất động sản và “thuế thế hệ”

Một nghịch lý đang định hình nhiều đô thị lớn châu Á: thành phố càng giàu, càng nhiều cơ hội việc làm và thu nhập, thì nơi đó lại càng trở nên khó sống đối với chính những người đang tạo ra sự thịnh vượng ấy.

Bất động sản tăng cao ở những nơi ấy khi đó không còn đơn thuần là tài sản. Nó trở thành một loại thuế ngầm đánh lên thế hệ trẻ, năng suất và tương lai của chính đô thị đó.

Tại nhiều thành phố châu Á, giá nhà đã tăng nhanh hơn rất nhiều so với thu nhập. ADB từng khảo sát 211 thành phố tại 26 quốc gia ở châu Á và nhận thấy hơn 90% thuộc nhóm nhà ở “rất khó tiếp cận”. Vấn đề không chỉ nằm ở thu nhập của người dân mà nằm ở chỗ giá nhà/thu nhập tăng quá nhanh khiến họ không thể đuổi kịp.

Đất đai ở những vị trí có việc làm, trường học, bệnh viện và hạ tầng tốt là hữu hạn. Khi nguồn cung bị hạn chế bởi quy hoạch, mật độ xây dựng, thủ tục cấp phép và hạ tầng giao thông, sự gia tăng nhu cầu sẽ không tạo thêm được quá nhiều nhà ở mà phần lớn được chuyển hóa vào giá đất.

Đó là lúc xuất hiện “thuế thế hệ”.

Thế hệ trước mua nhà khi giá còn tương đối thấp. Khi đô thị phát triển, giá tài sản tăng nhanh, họ trở nên giàu hơn mà không nhất thiết phải tạo ra thêm lượng sản phẩm tương ứng.

Bất động sản trở thành một cỗ máy khuếch đại bất bình đẳng. Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, người đã sở hữu tài sản được hưởng lợi từ mức tăng giá, trong khi người trẻ chưa có nhà phải dùng hàng chục năm thu nhập để mua lại cùng một tài sản. Đây chính là một loại thuế vô hình đánh lên những thế hệ trẻ.

Còn với những người được thừa kế bất động sản, đây không chỉ là việc họ nhận một căn nhà mà họ đang nhận cả hàng chục năm tích lũy tài sản của thế hệ trước. Trong khi đó, người không có tài sản thừa kế phải dùng tiền lương để thuê nhà, trả lãi và tích lũy từ đầu. Nếu kéo dài, một nền kinh tế có thể chuyển từ nơi năng lực quyết định cơ hội sang nơi bạn sinh ra quyết định cuộc đời của bạn.

Một thế hệ hưởng lợi từ giá đất tăng, thế hệ kế tiếp phải trả giá cho mức tăng ấy.

Khi nhà ở quá đắt, người lao động phải sống xa trung tâm, mất nhiều thời gian di chuyển hơn và cần mức lương cao hơn để duy trì cuộc sống. Doanh nghiệp phải trả nhiều hơn cho mặt bằng, trả nhiều hơn cho lương thưởng để thu hút nhân sự. Một bộ phận lao động có kỹ năng cao có thể sẽ rời khỏi thành phố vì không còn đủ khả năng sống tại nơi có cơ hội việc làm tốt nhất.

Hệ quả cuối cùng còn lan sang nhân khẩu học. Nhà đắt khiến người trẻ trì hoãn kết hôn, sinh con muộn hơn và sinh ít con hơn. Từ giá nhà, vấn đề chuyển thành dân số già, thiếu lao động và gánh nặng tài khóa trong tương lai.

Giá nhà cao không tự nó là vấn đề, vấn đề nằm ở thứ đang đứng phía sau mức giá ấy.

Nếu giá nhà tăng tỷ lệ cùng thu nhập và năng suất, đó là thịnh vượng. Nhưng nếu giá nhà tăng nhanh hơn nền kinh tế, hút vốn khỏi sản xuất, đẩy người trẻ ra khỏi thành phố và làm suy yếu cả nhân khẩu học lẫn năng suất, thì bất động sản không còn chỉ là tài sản.

Nó trở thành một loại thuế vô hình mà thế hệ sau phải trả cho sự giàu lên của thế hệ trước.