Bài học BĐS từ Trung Quốc

Bất động sản Trung Quốc từng được xem là một trong những cỗ máy tăng trưởng lớn nhất thế giới. Nhưng phía sau những thành phố mới, những khu đô thị khổng lồ và tốc độ xây dựng chóng mặt là một cấu trúc tài chính mong manh phụ thuộc lớn vào đòn bẩy.

Khi giá nhà còn tăng, doanh nghiệp có thể bán dự án, thu tiền, vay thêm và tiếp tục mở rộng. Nhưng khi tín dụng dừng chảy, cỗ máy ấy phát hiện ra một vấn đề chết người: nó cần dòng tiền mới để duy trì những nghĩa vụ tài chính cũ.

Đây là lý do cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc không đơn thuần là câu chuyện “giá nhà giảm”. Nó là câu chuyện về tín dụng, đòn bẩy và thanh khoản.

Mô hình phát triển của nhiều doanh nghiệp BĐS TQ dựa trên việc liên tục huy động vốn để mua đất, triển khai dự án và mở rộng quy mô. Tiền bán nhà, tiền vay ngân hàng, trái phiếu và các khoản phải trả cho nhà thầu tạo thành một mạng lưới vốn đan xen.

Khi thị trường còn tăng trưởng, tài sản tăng giá giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận tín dụng mới. Nợ cũ có thể được tái cấp vốn bằng nguồn vốn mới.

Vấn đề là cơ chế này không cần doanh nghiệp thực sự tạo ra dòng tiền đủ mạnh để tồn tại. Nó chỉ cần thị trường tiếp tục tin rằng ngày mai sẽ có thêm tiền.

Khi Bắc Kinh bắt đầu siết đòn bẩy bất động sản với chính sách “Ba lằn ranh đỏ”, dòng tín dụng mới bị hạn chế. Những doanh nghiệp vốn đã sử dụng đòn bẩy cao lập tức đối mặt với bài toán thanh khoản. Evergrande là ví dụ điển hình: IMF ghi nhận tập đoàn này có hơn 300 tỷ USD nghĩa vụ nợ khi khủng hoảng bùng phát.

Khi vốn mới không còn đủ để xoay vòng, thứ được gọi là “tăng trưởng” trước đây bắt đầu lộ ra dưới một hình dạng khác: một cuộc chạy đua với thời gian để trả những khoản nợ đến hạn.

Áp lực đó còn tạo ra một vấn đề nguy hiểm hơn: làm đẹp bảng cân đối kế toán. Năm 2024, CSRC (Ủy ban chứng khoán Trung Quốc) kết luận Hengda Real Estate, công ty con của Evergrande, đã ghi nhận trước doanh thu để thổi phồng doanh thu năm 2019 thêm 214 tỷ nhân dân tệ (khoảng 30,3 tỷ USD) và năm 2020 thêm 350 tỷ nhân dân tệ (khoảng 49,6 tỷ USD).

Nhưng gian lận chỉ là phần cuối của câu chuyện. Gốc rễ nằm ở cấu trúc mà tài sản tăng giá giúp vay thêm, vay thêm giúp mở rộng tài sản và mở rộng tài sản lại tạo cảm giác doanh nghiệp đang tăng trưởng mạnh.

Cho đến khi giá tài sản ngừng tăng!

Khi đó, đòn bẩy bắt đầu quay ngược. Giá đất giảm khiến tài sản thế chấp mất giá. Doanh số bán nhà suy yếu khiến dòng tiền giảm. Ngân hàng thận trọng hơn, nhà đầu tư không muốn mua trái phiếu, người mua nhà trì hoãn quyết định. Tín dụng giảm lại khiến bất động sản càng suy yếu.

Đây là vòng xoáy nguy hiểm nhất:

Tài sản giảm giá → tài sản thế chấp giảm → tín dụng co lại → doanh nghiệp thiếu tiền → phải bán tài sản → giá tiếp tục giảm.

Và cuối cùng, cuộc khủng hoảng bất động sản trở thành cuộc khủng hoảng tín dụng.

Bài học từ Trung Quốc không phải là bất động sản nguy hiểm mà là đòn bẩy chỉ có thể kéo dài tăng trưởng, không thể thay thế dòng tiền mãi mãi.

Khi dòng tiền thật không đủ trả nợ, hệ thống chỉ còn tồn tại nhờ một điều kiện: phải luôn có người sẵn sàng cho vay tiếp.

Và khoảnh khắc khi niềm tin ấy biến mất, tất cả mô hình sụp đổ./.