TP.HCM: Không xây nhà thấp tầng trong khu TOD

HĐND TP.HCM vừa thông qua nghị quyết quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch các khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Theo đó, không cho phép xây dựng mới các dự án nhà ở riêng lẻ thấp tầng trong khu vực TOD.

Theo nghị quyết, ranh giới khu vực TOD được xác định gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận, tính trong phạm vi bán kính 1.000m từ tâm quy ước của mỗi nhà ga hoặc depot. Trong khu vực này, sẽ không cho phép xây mới dự án nhà ở thấp tầng. Đồng thời, hệ số sử dụng đất được phép điều chỉnh tăng tối đa 1,5 lần so với quy định hiện hành, nhằm khai thác hiệu quả giá trị gia tăng từ quỹ đất.

Các khu TOD được quy hoạch theo mô hình sử dụng đất hỗn hợp, kết hợp chức năng nhà ở, thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng. Ngoài ra, phần diện tích sử dụng làm công viên, cây xanh trên mái công trình sẽ được tính vào chỉ tiêu cây xanh công cộng, với tỷ lệ quy đổi 2 m2 mái xanh tương đương 1 m2 đất công viên.

Nghị quyết cũng nhấn mạnh định hướng phát triển đô thị thông minh, xanh, linh hoạt, thúc đẩy các hoạt động thương mại đổi mới sáng tạo, dịch vụ đa dạng, không gây ô nhiễm trong khu vực TOD.

Theo TS Phạm Trần Hải (Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM), UBND TP trước đó đã ban hành kế hoạch phát triển 11 đô thị nén theo mô hình TOD, tập trung dọc các tuyến metro số 1, số 2 và tuyến Vành đai 3, thí điểm theo Nghị quyết 98.

Trong giai đoạn 2024–2025, 9 vị trí sẽ được phát triển TOD. Trong đó, khu lớn nhất nằm tại xã Xuân Thới Thượng (Hóc Môn), kết nối Vành đai 3, với diện tích 389 ha. Khu nhỏ nhất là khu vực Trung tâm triển lãm và TDTT cũ (Q.Tân Bình) rộng 5,1 ha, kết nối metro số 2 và số 5.

TS Hải nhấn mạnh, đô thị nén cao tầng quanh metro là xu hướng tất yếu, giúp tăng hiệu quả sử dụng đất, giảm phát triển tràn lan theo chiều ngang, đồng thời gia tăng mật độ dân cư và hoạt động thương mại, tạo động lực vận hành hiệu quả cho hệ thống giao thông công cộng.

Nhà cao tầng – động lực cho TOD phát triển

Theo KTS Trần Tuấn, TOD là mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng khối lượng lớn như metro, BRT, tàu điện. Các khu vực này cần được quy hoạch mật độ cao, chức năng hỗn hợp, ưu tiên đi bộ, xe đạp và phương tiện công cộng.

"Việc không cho xây nhà thấp tầng là đúng đắn. Đất quanh metro, BRT rất đắt giá. Nếu xây thấp tầng sẽ lãng phí tiềm năng, giảm mật độ cư trú, ảnh hưởng đến hiệu quả vận hành của hệ thống giao thông công cộng", ông Trần Tuấn khẳng định.

Thay vì xe máy hay ô tô, người dân trong các khu TOD nên sống trong chung cư, cao ốc văn phòng, tạo lưu lượng hành khách lớn cho metro, BRT – điều kiện sống còn cho tính hiệu quả của các dự án hạ tầng hàng chục nghìn tỷ đồng.

Ngược lại, nếu vẫn cho phép xây thấp tầng, hệ quả sẽ là: lãng phí hạ tầng công cộng, giảm giá trị đất, khó thu hút đầu tư và làm loãng sức hút kinh tế của TOD.

KTS Khương Văn Mười, nguyên Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.HCM, cũng cho rằng việc không xây thấp tầng trong TOD là bước đi tất yếu trong chiến lược phát triển đô thị hiện đại.

Theo ông Mười, đất quanh các nhà ga metro luôn được xem là “đất vàng”, không chỉ là nơi ở mà còn là trung tâm thương mại, dịch vụ, kinh tế. Nếu cho xây thấp tầng tại đây, chẳng khác nào lãng phí tài nguyên đô thị.

Thực tế tại TP.HCM đã chứng minh điều này. Dọc metro số 1, hàng loạt doanh nghiệp đón đầu, triển khai dự án cao tầng san sát. Giá bất động sản quanh ga metro tăng trung bình 20% sau khi vận hành, trong khi các khu khác chỉ tăng 5–7%.

"Metro chỉ phát huy hiệu quả khi mật độ cư dân và thương mại đủ lớn để nuôi sống hệ thống. TOD với các công trình cao tầng – hỗn hợp chức năng là mô hình tối ưu để thu hồi vốn đầu tư, giảm áp lực hạ tầng giao thông cá nhân và khai thác hiệu quả quỹ đất đô thị ngày càng khan hiếm", ông Mười nhận định.

Dù vậy, một số ý kiến cũng lo ngại rằng khi cấm xây thấp tầng, các khu TOD có nguy cơ bị “siêu thương mại hóa”, trở thành nơi ở chỉ dành cho người giàu.

Giải pháp, theo các chuyên gia, là cơ chế rõ ràng và ràng buộc: dành tỷ lệ đất nhất định trong TOD cho nhà ở xã hội, căn hộ vừa túi tiền, đồng thời có chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp phát triển loại hình này.

"TOD không thể là đặc quyền của người giàu, mà phải là một cộng đồng đa tầng lớp, đa chức năng, linh hoạt và đáng sống – nơi mọi người dân đều có thể sống, làm việc, học tập, giải trí trong bán kính 15 phút", ông Khương Văn Mười nhấn mạnh./.

Nguồn tham khảo: Thanh Niên