Giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã vượt mốc 500.000 tỷ đồng trong năm 2025, lên mức cao nhất từ trước tới nay. Phần lớn quy mô tồn kho tập trung tại một số chủ đầu tư lớn, trong đó Novaland và Vinhomes chiếm hơn một nửa toàn ngành.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch bất động sản thành công trong năm 2025 đạt 579.718 giao dịch, tăng gần 8% so với năm 2024. Đất nền tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn với 441.693 giao dịch, trong khi phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 138.025 giao dịch.
Tuy nhiên, song song với nhịp tăng thanh khoản, lượng hàng tồn tại các dự án lại có xu hướng đi lên vào giai đoạn cuối năm.
Riêng quý 4/2025, tổng lượng tồn kho tại các dự án vào khoảng 32.894 sản phẩm, gồm 10.952 căn hộ chung cư, 9.810 nhà ở riêng lẻ và 12.132 nền đất. So với quý 3, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng gần 24%, còn tồn kho đất nền tăng khoảng 22%.
Dữ liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính của 103 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM cho thấy đến cuối năm 2025, tổng giá trị hàng tồn kho đạt gần 508.000 tỷ đồng, tăng khoảng 30% so với đầu năm. Mức tăng chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp quy mô lớn.
Hai doanh nghiệp chiếm tỷ trọng lớn nhất là Novaland (NVL) và Vinhomes (VHM), với tổng tồn kho khoảng 288.200 tỷ đồng, tương đương 57% toàn ngành và tăng 43% so với đầu năm.
Novaland tiếp tục là doanh nghiệp có giá trị tồn kho lớn nhất thị trường, ở mức gần 153.400 tỷ đồng, tăng khoảng 5%. Phần lớn nằm ở bất động sản để bán đang xây dựng, xấp xỉ 145.000 tỷ đồng, cùng khoảng 8.800 tỷ đồng sản phẩm đã hoàn thành.
Tại thời điểm cuối năm 2025, lượng tồn kho của Novaland được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay với tổng giá trị gần 63.400 tỷ đồng, trong khi dư nợ vay tài chính khoảng 67.200 tỷ đồng.
Vinhomes ghi nhận tồn kho gần 134.800 tỷ đồng, gấp khoảng 2,5 lần đầu năm, chủ yếu do gia tăng mạnh giá trị bất động sản đang xây dựng, vượt 112.000 tỷ đồng. Cùng thời điểm, doanh số chưa ghi nhận của doanh nghiệp đạt khoảng 186.400 tỷ đồng, gần gấp đôi cuối năm trước.
Ở nhóm phát triển khu công nghiệp, tổng tồn kho của Becamex (BCM) và Kinh Bắc (KBC) vào khoảng 49.100 tỷ đồng, chiếm xấp xỉ 10% toàn ngành và tăng hơn 40% so với đầu năm.
Kinh Bắc lần đầu dẫn đầu nhóm này với gần 27.000 tỷ đồng tồn kho, tăng mạnh do dồn chi phí vào các dự án khu đô thị và tổ hợp thương mại – văn phòng. Becamex xếp sau với khoảng 22.200 tỷ đồng, phần lớn là chi phí xây dựng dở dang.
Một số doanh nghiệp khác cũng ghi nhận quy mô tồn kho trên 10.000 tỷ đồng như Khang Điền, Phát Đạt, Đất Xanh và Sunshine. Trong đó, giá trị tồn kho bất động sản của Sunshine tăng mạnh lên gần 14.700 tỷ đồng do hợp nhất thêm doanh nghiệp thành viên.
Tại thời điểm cuối năm, có 16 doanh nghiệp bất động sản có hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, tập trung chủ yếu ở nhóm phát triển nhà ở. Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp như An Gia và Nam Long ghi nhận tồn kho giảm mạnh do thu hẹp quy mô sản phẩm dở dang tại nhiều dự án.
