Tín dụng bất động sản tăng mạnh tại nhiều ngân hàng

Dư nợ tín dụng lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn tăng trưởng mạnh tại nhiều ngân hàng trong năm 2025, với một số nhà băng ghi nhận mức tăng bằng lần. Trong khi đó, một số nhà băng cũng chủ động giảm tỷ trọng cho vay lĩnh vực này, phù hợp với định hướng của cơ quan quản lý.

Tổng hợp từ báo cáo tài chính của 12 ngân hàng niêm yết cho thấy, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản trong năm 2025 tăng bình quân hơn 32%, cao hơn đáng kể so với mức tăng tín dụng chung toàn ngành.

Đáng chú ý, VIB và BVBank là hai ngân hàng có mức tăng bằng lần, lần lượt tăng 270% và 103% so với đầu năm.

Ở chiều ngược lại, một số ngân hàng như Techcombank, VPBank, HDBank và Kienlongbank đã ghi nhận xu hướng thu hẹp tỷ trọng tín dụng bất động sản, phản ánh chiến lược tái cơ cấu danh mục tín dụng theo hướng đa dạng và giảm phụ thuộc.

Trong đó, Techcombank – dù vẫn giữ quy mô dư nợ lớn thứ hai hệ thống – đang dần đưa tỷ trọng cho vay bất động sản xuống dưới ngưỡng 30%, theo đúng lộ trình điều chỉnh về 22% đến năm 2030. Lãnh đạo ngân hàng cho biết định hướng này nhằm hạn chế rủi ro tập trung, đồng thời mở rộng dư địa tín dụng cho các lĩnh vực có tính bền vững cao hơn như hạ tầng, sản xuất và bán lẻ.

Sau công văn yêu cầu kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), nhóm Big4 đã đồng loạt nâng lãi suất cho vay bất động sản lên 13-14%/năm – cao hơn đáng kể so với các chương trình ưu đãi trước đó chỉ quanh 5,5-7,5%.

Các ngân hàng tư nhân cũng thu hẹp chương trình cho vay mua nhà ưu đãi, khiến lãi suất thực tế tiếp cận người vay cá nhân tăng rõ rệt trong thời gian gần đây.

Theo các chuyên gia, động thái điều chỉnh này không nhằm đóng dòng vốn vào bất động sản, mà hướng đến mục tiêu chuyển luồng tín dụng sang các phân khúc bền vững hơn, giảm nguy cơ tập trung vào những mảng đã tăng trưởng quá nóng.

Dữ liệu cho thấy phần lớn dư nợ hiện vẫn tập trung ở phân khúc nhà ở thương mại, khu đô thị, trong khi nhu cầu ở thực – đặc biệt là phân khúc bình dân – vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ về tín dụng.

Trong bối cảnh đó, một số đánh giá cho rằng dòng vốn tín dụng bất động sản trong năm 2026 sẽ dịch chuyển từ các chủ đầu tư sang người mua nhà.

Theo chuyên gia Nguyễn Thế Minh (Yuanta Việt Nam), giai đoạn 2024-2025 đã ghi nhận mức tăng trưởng 35-37% tín dụng cấp cho doanh nghiệp bất động sản, và nhiều doanh nghiệp cũng đã chủ động tăng vốn qua kênh trái phiếu và cổ phiếu trong thời điểm thuận lợi. Nhờ vậy, áp lực vốn trong triển khai dự án không còn quá lớn.

Ngược lại, năm 2026 được dự báo sẽ chứng kiến làn sóng mở bán mới quy mô lớn, sau khi hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và bước vào giai đoạn thương mại hóa. Tuy nhiên, rào cản lãi suất cao đang là yếu tố khiến người mua nhà thận trọng hơn. Với mặt bằng lãi suất phổ biến 13-14%/năm, nhiều chuyên gia cho rằng tâm lý chờ đợi sẽ gia tăng, nhất là trong bối cảnh thu nhập của người dân chưa kịp hồi phục theo chi phí vay.

Trong dài hạn, định hướng kiểm soát tín dụng của NHNN vẫn tập trung vào việc đảm bảo cân bằng kỳ hạn và quản trị rủi ro hệ thống. Các công cụ như hạn chế sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn, áp dụng hệ số rủi ro cao với khoản vay bất động sản vẫn sẽ tiếp tục duy trì. Tuy nhiên, dư địa mở sẽ dành cho các phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, bất động sản khu công nghiệp và các dự án hạ tầng có tính lan tỏa./.

Nguồn tham khảo: Doanh nhân Việt Nam