Thêm biện pháp siết tín dụng đổ vào đầu cơ bất động sản

Từ ngày 15/9, hệ thống ngân hàng sẽ áp dụng các quy định mới liên quan đến tỷ lệ an toàn vốn, kiểm soát chặt dòng tín dụng chảy vào lĩnh vực rủi ro, đặc biệt là bất động sản thương mại, theo Thông tư 14 mới được Ngân hàng Nhà nước ban hành.

Tăng cường “bộ lọc” dòng tín dụng

Thông tư 14 quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, thay thế cho Thông tư 41/2016, với cách tính rủi ro mới cho các khoản cho vay. Theo đó, hệ số rủi ro đối với một số lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp, nông thôn, nhà ở xã hội, doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME)… được điều chỉnh giảm.

👉 Vay lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn: hệ số rủi ro giảm từ 100% xuống còn 50%.

👉 Vay SME: từ 90% xuống 85%.

👉 Vay mua nhà ở xã hội: nếu tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp (LTV) dưới 40% thì hệ số rủi ro chỉ 20%; ngay cả khi LTV cao hơn, hệ số vẫn chỉ 35–50% – thấp hơn đáng kể so với bất động sản thương mại.

Ngược lại, Thông tư 14 siết chặt mạnh tay với bất động sản thương mại – lĩnh vực vốn tăng trưởng nóng trong nửa đầu năm 2025. Các khoản vay bất động sản chỉ được áp dụng hệ số rủi ro thấp khi đáp ứng đầy đủ 3 điều kiện:

1️⃣ Tài sản thế chấp đã hoàn thiện, có thể chuyển nhượng và có giấy tờ pháp lý rõ ràng.

2️⃣ Ngân hàng có quyền xử lý tài sản đảm bảo mà không vướng tranh chấp pháp lý.

3️⃣ Giá trị tài sản bảo đảm ≥ giá trị khoản vay.

Nếu không đạt đủ các tiêu chí trên, hệ số rủi ro có thể lên tới 150%, khiến các khoản vay này kém hấp dẫn do chi phí vốn cao hơn.

Hướng dòng vốn vào lĩnh vực ưu tiên

Theo SSI Research, Thông tư 14 là bước tiến tích cực nhằm tiệm cận chuẩn mực quốc tế, nâng cao an toàn hệ thống và tăng khả năng chống chịu rủi ro của các ngân hàng. Bằng việc giảm hệ số rủi ro có chọn lọc và triển khai theo lộ trình, quy định mới giúp mở rộng tín dụng bền vững, hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng GDP của Chính phủ.

Tuy nhiên, SSI cũng lưu ý rủi ro tiềm ẩn nếu không được kiểm soát chặt chẽ, bởi tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam hiện đang ở mức cao.

Trong khi đó, chuyên gia SHS cho rằng sử dụng hệ số rủi ro như một công cụ điều phối cấu trúc tín dụng là cần thiết. Biện pháp này giúp ưu đãi vốn cho lĩnh vực cần khuyến khích và nắn dòng vốn ra khỏi lĩnh vực đầu cơ, đặc biệt là bất động sản thương mại.

“Phân khúc bất động sản có thể chững lại trong ngắn hạn, nhưng nền kinh tế sẽ hưởng lợi từ dòng vốn ổn định, an toàn hơn”, chuyên gia SHS nhận định.

Thực tế, nửa đầu năm 2025, tỷ lệ cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng tăng mạnh, thậm chí đạt mức 20-30%, cao gấp 3 lần tăng trưởng tín dụng toàn ngành.

Theo các chuyên gia kinh tế, tăng trưởng tín dụng ở mức 18-20% vẫn phù hợp với GDP và lạm phát hiện tại. Tuy nhiên, điều này chỉ thực sự an toàn nếu dòng vốn được điều phối vào lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, thay vì đầu cơ.

Việc bổ sung “bộ lọc tín dụng” như Thông tư 14 được kỳ vọng sẽ ngăn dòng vốn chảy vào các tài sản rủi ro, giảm thiểu nguy cơ hình thành bong bóng, từ đó bảo vệ sự ổn định vĩ mô và an toàn hệ thống ngân hàng./.