Kiến nghị cho phép hoán đổi đất liền kề khi bị thu hồi

HoREA kiến nghị trường hợp người dân bị thu hồi đất nhưng còn diện tích đất khác mục đích sử dụng nằm liền kề thì được hoán đổi diện tích tương đương, chuyển sang cùng mục đích với đất bị thu hồi và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi gửi các Ủy ban của Quốc hội cùng các bộ, ngành liên quan. Trong 12 nhóm vấn đề được đề cập, HoREA kiến nghị bổ sung cơ chế bồi thường, tái định cư đối với trường hợp người dân còn đất liền kề khu vực bị thu hồi.

Theo đề xuất, trường hợp người có đất bị thu hồi vẫn còn thửa đất khác có mục đích sử dụng khác nằm liền kề thì được hoán đổi một diện tích tương đương với diện tích đất bị thu hồi.

Phần diện tích được hoán đổi sẽ được chuyển sang cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi và người dân không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích chuyển mục đích này.

HoREA lấy ví dụ, một hộ gia đình có 200 m2 đất ở bị Nhà nước thu hồi, đồng thời sở hữu 2.000 m2 đất nông nghiệp nằm liền kề. Theo phương án được đề xuất, hộ gia đình có thể chuyển 200 m2 trong phần đất nông nghiệp sang đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Sau khi thực hiện, người dân có thể xây dựng nhà ở trên diện tích được chuyển đổi, đồng thời vẫn còn 1.800 m2 đất nông nghiệp để tiếp tục sản xuất. Các khoản bồi thường đối với tài sản trên đất, chi phí di dời và các khoản hỗ trợ khác vẫn được thực hiện theo quy định.

Pháp luật hiện hành quy định thế nào?

Theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường về đất về nguyên tắc được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Trường hợp không có đất để bồi thường, người dân được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Luật cũng quy định trường hợp người có đất bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì có thể được xem xét bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở.

Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định cụ thể hơn, trường hợp giá trị tiền bồi thường, hỗ trợ về đất thấp hơn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp đối với diện tích đất được giao có mục đích sử dụng khác, người có đất bị thu hồi phải nộp phần chênh lệch. Ngược lại, nếu tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn nghĩa vụ phải nộp, người dân được nhận phần chênh lệch.

Điểm khác biệt trong phương án HoREA đề xuất là cho phép người dân sử dụng chính phần đất khác mục đích nằm liền kề thuộc quyền sử dụng của mình để hoán đổi, thay vì phụ thuộc vào quỹ đất bố trí bồi thường của địa phương.

Đồng thời, diện tích được hoán đổi sẽ được chuyển sang cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

HoREA: Giảm áp lực bố trí quỹ đất tái định cư

Theo HoREA, cơ chế này có thể tạo điều kiện để người bị thu hồi đất tiếp tục sinh sống tại khu vực cũ, đồng thời duy trì phần đất còn lại phục vụ sản xuất và sinh kế.

Hiệp hội cho rằng đề xuất cũng phù hợp với định hướng tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai tại Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội. Nghị quyết này có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 và quy định một số cơ chế, chính sách xử lý khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, phương án hoán đổi đất liền kề có thể giúp người dân tái định cư tại chỗ và giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Ở phía cơ quan quản lý, cơ chế này cũng có thể giảm nhu cầu bố trí quỹ đất, quỹ nhà tái định cư trong trường hợp người bị thu hồi đất đã có diện tích đất phù hợp nằm liền kề./.