Giá nhà Trung Quốc chưa dứt đà giảm, chính sách mới có đủ sức vực dậy thị trường?
Giá nhà tại Trung Quốc tiếp tục giảm trong tháng 8, trong đó giá nhà trên thị trường thứ cấp giảm mạnh hơn tháng trước. Diễn biến này cho thấy cuộc khủng hoảng bất động sản kéo dài 5 năm vẫn chưa chạm đáy, buộc Bắc Kinh phải tung thêm các biện pháp hỗ trợ.
Theo số liệu Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố ngày 15/9, giá nhà mới tại 70 thành phố giảm 0,17% so với tháng 7. Mức giảm này gần tương đương mức 0,18% ghi nhận trong tháng trước.
Đáng chú ý, giá nhà trên thị trường thứ cấp giảm 0,31%, mạnh hơn mức 0,29% của tháng 7. Phân khúc này ít chịu sự can thiệp của chính quyền hơn nên thường phản ánh rõ hơn tình trạng cung - cầu thực tế.
Cuộc suy thoái bất động sản Trung Quốc kéo dài 5 năm đã kéo lùi nhu cầu trong nước, trong khi tiêu dùng và đầu tư nội địa là những động lực mà giới chức đang trông cậy để thúc đẩy nền kinh tế.
Tuy nhiên, các biện pháp mới nhất chủ yếu nhằm cải tổ phương thức bán nhà, thay vì tạo ra một gói kích thích trực tiếp. Vì vậy, theo giới phân tích, chính sách có thể cần nhiều thời gian mới đủ sức nâng đỡ thị trường.
“Do đây là một cuộc cải cách mang tính cơ cấu, không phải biện pháp kích thích theo chu kỳ, gói chính sách sẽ chỉ hỗ trợ hạn chế cho doanh số bán nhà trong ngắn hạn”, nhóm chuyên gia Moody’s Ratings do bà Lillian Li đứng đầu nhận định.
Dù vậy, Moody’s cho rằng những thay đổi này về lâu dài có thể giúp khôi phục niềm tin của người mua nhà.
'Chốt' chặn đà giảm
Gói chính sách được công bố ngày 28/8 bao gồm kế hoạch thúc đẩy các chủ đầu tư bán nhà đã hoàn thiện, thay cho mô hình bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Mô hình bán trước từng cung cấp nguồn vốn quan trọng cho doanh nghiệp bất động sản, nhưng cũng làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng khi nhiều dự án thiếu vốn, đình trệ hoặc không thể bàn giao.
Trung Quốc đồng thời cam kết hỗ trợ các chủ đầu tư huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu.
Một thay đổi đáng chú ý khác là thời hạn vay mua nhà tối đa được nâng từ 30 năm lên 40 năm. Kỳ hạn dài hơn giúp giảm số tiền phải trả hàng tháng, qua đó mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận người dân.
Tuy nhiên, bà Kristy Hung, chuyên gia phân tích của Bloomberg Intelligence, cho rằng khoản vay dài hạn này “sẽ không thể ngăn doanh số bán nhà tiếp tục đi xuống”. Bloomberg Intelligence dự báo đà suy giảm có thể kéo dài tới năm 2028.
Theo bà Hung, do các giới hạn về độ tuổi và tài sản bảo đảm, khoản vay 40 năm chỉ dành cho một tỷ lệ nhỏ người đi vay. Chính sách cũng chưa giải quyết được nguy cơ phần vốn tự có của người mua trong căn nhà bị bào mòn nếu giá bất động sản tiếp tục giảm.
Các biện pháp riêng lẻ do chính quyền địa phương triển khai đến nay cũng chỉ tạo ra tác động khiêm tốn. Trong tháng 8, Bắc Kinh tiếp tục nới lỏng điều kiện mua nhà đối với người không có hộ khẩu tại thành phố. Trước đó, Thượng Hải cũng dỡ bỏ một phần những hạn chế đã được duy trì suốt một thập kỷ.
Việc chuyển từ bán nhà hình thành trong tương lai sang bán nhà hoàn thiện thậm chí có thể tạo thêm sức ép trong ngắn hạn. Theo Bloomberg Economics, quy định mới sẽ làm tăng chi phí tài chính của các chủ đầu tư vì doanh nghiệp bị hạn chế tiếp cận tiền bán nhà cho tới khi dự án hoàn thành và được bàn giao. Điều này có thể tiếp tục kéo giảm đầu tư bất động sản.
Sự thay đổi cũng gây sức ép lên nguồn thu của chính quyền địa phương Trung Quốc, vốn từ lâu phụ thuộc lớn vào hoạt động bán quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp phát triển dự án./.
