Dòng vốn Trung Quốc kéo bất động sản Hong Kong thoát đáy

Thị trường bất động sản Hong Kong đang ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ nhờ dòng vốn đến từ Trung Quốc. 

Theo dữ liệu từ Midland Realty, người dân Trung Quốc đã chi khoảng 43 tỷ HKD (5,5 tỷ USD) để mua bất động sản tại Hong Kong trong quý 1/2026, mức cao nhất từng được ghi nhận cho giai đoạn đầu năm. Hiện nhóm khách hàng này chiếm khoảng 1/3 tổng lượng giao dịch trên thị trường.

Không chỉ tập trung vào các bất động sản hạng sang như trước đây, người mua đại lục đang xuất hiện ở hầu hết các phân khúc, từ căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở trung cấp cho tới văn phòng và bất động sản thương mại.

Đây cũng là một trong những động lực quan trọng giúp thị trường địa ốc Hong Kong thoát khỏi giai đoạn suy giảm kéo dài suốt bốn năm qua.

Vì sao người Trung Quốc ngày càng chuộng bất động sản Hong Kong?

Đằng sau làn sóng mua nhà là sự kết hợp của nhiều yếu tố.

Thứ nhất, Hong Kong đã bãi bỏ các loại thuế áp dụng với người mua nhà không cư trú từ năm 2024, giúp chi phí đầu tư giảm đáng kể.

Thứ hai, đặc khu này đang thu hút ngày càng nhiều người Trung Quốc có thu nhập cao chuyển đến sinh sống nhờ mức thuế thấp, hệ thống tài chính quốc tế và các chương trình thị thực được mở rộng.

Làn sóng nhập cư này khiến nhu cầu nhà ở tăng mạnh tại các khu vực như Kai Tak hay Wong Chuk Hang, nơi tập trung nhiều dự án mới.

Bên cạnh đó, sự khác biệt trong diễn biến thị trường bất động sản giữa Hong Kong và Trung Quốc đại lục cũng đang thúc đẩy dòng vốn dịch chuyển.

Trong khi giá nhà tại Hong Kong đã tăng khoảng 10% kể từ vùng đáy năm ngoái, bất động sản Trung Quốc vẫn chìm trong xu hướng giảm kéo dài từ năm 2021. Điều này giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư rằng Hong Kong đang bước vào chu kỳ phục hồi sớm hơn.

Tuy nhiên, triển vọng tích cực của thị trường đang đối mặt với một biến số quan trọng.

Trong tháng 5, Trung Quốc đẩy mạnh kiểm soát các kênh chuyển tiền ra nước ngoài và tăng cường giám sát hoạt động của các ngân hàng nhằm ngăn chặn các dòng vốn xuyên biên giới trái phép.

Động thái này làm dấy lên lo ngại rằng dòng tiền từ đại lục vào Hong Kong có thể bị ảnh hưởng, đặc biệt khi công dân Trung Quốc vẫn bị giới hạn chuyển tối đa 50.000 USD ra nước ngoài mỗi năm.

Theo Bloomberg Intelligence, việc siết chặt thực thi các quy định về dòng vốn có thể khiến một bộ phận người mua gặp khó trong việc chuẩn bị các khoản đặt cọc lớn, vốn là yêu cầu phổ biến trong các giao dịch bất động sản giá trị cao.

Dù vậy, giới phân tích cho rằng tác động sẽ không đồng đều giữa các phân khúc.

Nhà ở phổ thông và trung cấp phục hồi bởi nhu cầu thực

Phân khúc nhà ở đại chúng được đánh giá ít chịu ảnh hưởng nhất từ các biện pháp kiểm soát mới.

Nguyên nhân là phần lớn nhu cầu hiện nay đến từ những người Trung Quốc chuyển tới Hong Kong sinh sống, thay vì chỉ đơn thuần đầu cơ tài sản. Theo các công ty môi giới địa phương, khách hàng đại lục hiện tham gia gần như mọi loại giao dịch trên thị trường, từ thuê nhà ngắn hạn cho đến mua căn hộ trung cấp.

Ngoài ra, sự trở lại của người mua bản địa cũng đang tạo thêm lực đỡ cho thị trường. Người dân Hong Kong hiện vẫn chiếm phần lớn giao dịch nhà ở thứ cấp và khoảng một nửa lượng mua tại các dự án mới.

Nguồn cung nhà ở dự kiến giảm trong vài năm tới cũng được xem là yếu tố hỗ trợ giá. Theo DBS, số căn hộ hoàn thành mỗi năm giai đoạn 2026-2028 chỉ khoảng 14.450 căn, thấp hơn đáng kể mức trung bình gần 18.000 căn mỗi năm trong ba thập kỷ qua.

Bất động sản thương mại Hong Kong hưởng lợi 

Không chỉ nhà ở, bất động sản thương mại Hong Kong cũng đang được hưởng lợi từ dòng vốn đại lục.

Trong năm qua, các tập đoàn công nghệ lớn như Alibaba Group và JD.com đã thực hiện những thương vụ mua văn phòng quy mô lớn với tổng giá trị khoảng 1,4 tỷ USD.

Theo các đơn vị tư vấn bất động sản, nhiều doanh nghiệp Trung Quốc trong lĩnh vực AI, công nghệ sinh học và fintech đang tìm kiếm không gian làm việc tại Hong Kong nhằm phục vụ chiến lược mở rộng quốc tế.

Điều này giúp giảm áp lực cho thị trường văn phòng vốn gặp khó khăn trong nhiều năm qua.

Làn sóng doanh nghiệp đại lục mở rộng hiện diện tại Hong Kong cũng đang góp phần hồi sinh lĩnh vực bán lẻ. Các thương hiệu đồ uống, thời trang và dịch vụ tài chính từ Trung Quốc đang liên tục thuê mặt bằng tại những khu mua sắm trọng điểm.

Theo các chuyên gia, nhiều doanh nghiệp xem Hong Kong là bước đệm trước khi tiến ra thị trường toàn cầu. Nhờ đó, tỷ lệ lấp đầy tại các tuyến phố thương mại đang cải thiện đáng kể sau thời gian dài suy yếu.

Bất động sản hạng sang gặp khó

Trái ngược với các phân khúc khác, bất động sản siêu sang được đánh giá là khu vực chịu rủi ro lớn nhất từ các biện pháp kiểm soát vốn mới. Theo Savills, người mua Trung Quốc chiếm hơn 50% các giao dịch nhà ở có giá trị từ 100 triệu HKD trở lên trong quý 1 năm nay.

Đây là nhóm giao dịch thường yêu cầu lượng tiền mặt rất lớn để thanh toán tiền đặt cọc. Vì vậy, việc siết chặt dòng vốn xuyên biên giới có thể khiến quá trình mua bán trở nên khó khăn hơn.

Tuy nhiên, nhiều khách hàng siêu giàu đã sở hữu tài sản ở nước ngoài hoặc có doanh nghiệp hoạt động ngoài Trung Quốc, giúp họ ít phụ thuộc hơn vào các kênh chuyển tiền từ đại lục.

Do đó, giới phân tích cho rằng phân khúc siêu sang có thể tăng trưởng chậm lại, nhưng khó xảy ra tình trạng suy giảm mạnh nếu Bắc Kinh không tiếp tục đưa ra các biện pháp kiểm soát quyết liệt hơn.

Nhìn tổng thể, các biện pháp kiểm soát vốn mới của Trung Quốc đang tạo ra một phép thử đối với thị trường bất động sản Hong Kong.

Tuy nhiên, động lực cơ bản của thị trường vẫn tương đối vững chắc nhờ nhu cầu nhập cư, sự phục hồi của giá nhà, nguồn cung hạn chế và vai trò trung tâm tài chính quốc tế của Hong Kong.

Điều đó đồng nghĩa dòng vốn từ Trung Quốc đại lục nhiều khả năng vẫn sẽ tiếp tục là nhân tố quyết định đối với triển vọng của thị trường địa ốc Hong Kong trong những năm tới, dù tốc độ tăng trưởng có thể khác nhau giữa từng phân khúc./. 

Nguồn tham khảo: Bloomberg