Các chuyên gia nhận định, việc Nhà nước giữ quyền định giá đất có thể giúp ổn định thị trường, song cần đảm bảo bám sát thực tiễn để tránh méo mó giá trị đất đai.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, sau một năm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Mặc dù đã mang lại một số kết quả tích cực, luật vẫn tồn tại những vướng mắc cần tiếp tục hoàn thiện.
Một điểm thay đổi đáng chú ý là đề xuất sửa Điều 158, theo đó Nhà nước sẽ quyết định giá đất thay vì hoàn toàn dựa trên nguyên tắc thị trường.
Đây được coi là bước điều chỉnh lớn, thể hiện định hướng siết chặt vai trò điều tiết nguồn lực đất đai – yếu tố trọng yếu trong quy hoạch, phát triển đô thị và phân bổ ngân sách công. Tuy nhiên, chính sách này cũng đặt ra thách thức về tính minh bạch và sự vận hành của thị trường bất động sản.
Bà Nguyễn Quỳnh Trang, Trưởng bộ phận Dịch vụ Định giá và Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng hiệu quả của chính sách phụ thuộc lớn vào cách triển khai và chất lượng dữ liệu.
“Nếu thiếu hệ thống thông tin đầy đủ, cập nhật hoặc xa rời giao dịch thực tế, giá đất sẽ khó phản ánh đúng giá trị sử dụng, ảnh hưởng đến khả năng lập dự toán ngân sách, gây khó khăn cho nhà đầu tư và tạo sự thiếu nhất quán giữa các địa phương”, bà Trang phân tích.
Theo bà, nếu giá đất được ấn định mà không dựa trên cơ sở thị trường, Nhà nước có thể thất thu từ tài sản đất đai, làm giảm hiệu quả phân bổ ngân sách. Do đó, giá thị trường vẫn là thước đo công bằng, đồng thời đảm bảo Nhà nước thu được phần giá trị tăng thêm từ đầu tư hạ tầng – thường được thực hiện thông qua thuế tài sản.
Việc Nhà nước chủ động định giá sẽ giúp tạo khung giá rõ ràng cho thu hồi đất, tính nghĩa vụ tài chính và kiểm soát đầu cơ, nhất là khi dữ liệu thị trường còn thiếu minh bạch. Song để đảm bảo khách quan, cần có vai trò của các tổ chức định giá độc lập và dữ liệu tham chiếu thực tế.
Dự thảo cũng đề xuất tách bạch vai trò giữa tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định và UBND cấp tỉnh – cơ quan ra quyết định giá. Đây là cải cách nhằm giảm xung đột lợi ích và tăng tính khách quan.
Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý, hiệu quả phụ thuộc vào năng lực chuyên môn của hội đồng thẩm định, vốn hiện chủ yếu gồm đại diện các sở, ngành và chưa đồng đều về kinh nghiệm định giá bất động sản.
Savills kiến nghị nâng cao năng lực tổ chức tư vấn, bổ sung chuyên gia độc lập vào hội đồng thẩm định, đồng thời công khai quy trình, dữ liệu và tiêu chí định giá để củng cố niềm tin thị trường.
Từ góc nhìn doanh nghiệp, việc bỏ nguyên tắc thị trường có thể khiến nhà đầu tư khó dự báo chi phí sử dụng đất – yếu tố chi phối lớn tới kế hoạch tài chính và quản trị rủi ro.
Theo Savills, Nhà nước nên áp dụng khung định giá linh hoạt: tham chiếu thị trường ở nơi có dữ liệu tốt và giữ tính ổn định ở những khu vực thiếu hạ tầng dữ liệu, nhằm duy trì “neo” dự báo và thu hút đầu tư.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, cho rằng hiện giá đất đang bị thả nổi theo thị trường, dẫn đến tình trạng giá nhà đuổi giá đất, giá đất đuổi giá nhà. Khi giá đất tăng, giá nhà cũng tăng theo; ngược lại, giá nhà cao khiến giá đất giai đoạn sau bị đẩy lên, tạo vòng xoáy tăng giá liên tục.
Ông cảnh báo nếu không kiểm soát mặt bằng giá, thị trường bất động sản có thể rơi vào khủng hoảng khi giá bán vượt quá sức mua, khiến sản phẩm ế ẩm, doanh nghiệp phá sản và tác động tiêu cực tới nền kinh tế.
Về đề xuất xây dựng bảng giá đất đến từng thửa, các chuyên gia đánh giá đây là cải cách quan trọng nhưng cần triển khai có lộ trình. Hiện phương án mới chỉ áp dụng tại các địa phương có bản đồ địa chính số.
Bà Trang lưu ý, để bảng giá phản ánh đúng giá trị thực, cần tích hợp dữ liệu bản đồ địa chính, lịch sử giao dịch, quy hoạch, hạ tầng và điều kiện môi trường vào hệ thống chuẩn hóa, được cập nhật thường xuyên và kiểm soát chất lượng.
Savills đề xuất thí điểm tại các đô thị có hạ tầng số phát triển như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, trước khi mở rộng toàn quốc.
Theo Luật Đất đai 2024, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tính theo bảng giá đất chính thức – một chính sách khuyến khích người dân kê khai giá giao dịch sát thực tế, góp phần hình thành cơ sở dữ liệu giá đất gần với thị trường.
Nhìn chung, những điều chỉnh trong Dự thảo Luật Đất đai 2024 sẽ chỉ phát huy hiệu quả khi được triển khai đồng bộ với hạ tầng dữ liệu minh bạch, quy trình rõ ràng và năng lực chuyên môn vững vàng, kết hợp hài hòa vai trò điều tiết của Nhà nước với yếu tố thị trường trong khuôn khổ quản trị hiện đại./.
Nguồn tham khảo: TTXVN
