Đề xuất chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi công trình hết hạn sử dụng
Bộ Xây dựng đề xuất chấm dứt quyền sở hữu với căn hộ và phần diện tích khác khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, bị phá dỡ.
Nội dung này được nêu tại hồ sơ dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo, được Bộ Tư pháp công bố để thẩm định ngày 7/7. Dự thảo gồm 13 chương, 150 điều, giảm 48 điều so với luật hiện hành.
Theo đề xuất, quyền sở hữu căn hộ được xác lập kể từ khi Nhà nước công nhận và gắn với thời hạn sử dụng của công trình. Thời hạn này được xác định theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, tính từ khi toàn bộ công trình được nghiệm thu, đưa vào sử dụng.
Khi chung cư hết thời hạn sử dụng, UBND cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình. Việc kiểm định cũng được thực hiện với tòa nhà chưa hết niên hạn nhưng bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ hoặc không còn bảo đảm an toàn.
Nếu công trình vẫn đủ điều kiện sử dụng, thời hạn sử dụng và sở hữu có thể được gia hạn. Trường hợp phải phá dỡ, quyền sở hữu đối với căn hộ và phần diện tích khác trong nhà chung cư sẽ chấm dứt.
Quy định này cũng áp dụng với công trình chưa hết niên hạn nhưng thuộc diện bắt buộc phá dỡ do cháy, nổ, thiên tai, xuống cấp nghiêm trọng hoặc không còn đáp ứng yêu cầu an toàn.
Người dân được góp tiền xây lại hoặc nhận bồi thường về đất
Việc chấm dứt quyền sở hữu căn hộ không đồng nghĩa người dân mất toàn bộ quyền lợi liên quan đến đất.
Nếu khu đất tiếp tục được quy hoạch xây dựng chung cư và các chủ sở hữu lựa chọn tự xây lại, họ phải đóng góp kinh phí theo phương án được thông qua. Mức đóng góp dự kiến được xác định bằng tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của từng chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới một m2 sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.
Trường hợp các chủ sở hữu không lựa chọn góp kinh phí, khu đất được bàn giao cho Nhà nước để giao chủ đầu tư thực hiện dự án. Người dân được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung và pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.
Nếu khu đất không còn được quy hoạch để xây chung cư, chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại cùng xã, phường hay khu vực lân cận. Với khu đất được tiếp tục xây dựng chung cư, phương án tái định cư tại chỗ được ưu tiên.
Khác gì so với quy định hiện hành?
Luật Nhà ở 2023 hiện không quy định một thời hạn sở hữu chung áp dụng cho tất cả căn hộ. Luật xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế trên cơ sở kết luận kiểm định.
Điểm mới của dự thảo là gắn quyền sở hữu căn hộ với thời hạn sử dụng công trình, đồng thời quy định cơ chế chấm dứt quyền sở hữu và xử lý quyền lợi của người dân khi chung cư phải phá dỡ.
Nếu được thông qua, cơ chế này có thể làm thay đổi cách định giá căn hộ. Bên cạnh vị trí, giá bán và pháp lý, người mua sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến năm đưa công trình vào sử dụng, thời hạn thiết kế, chất lượng tòa nhà và phương án cải tạo sau khi hết niên hạn.
Các chung cư mới, có hồ sơ thiết kế rõ ràng và tuổi thọ công trình dài có thể duy trì lợi thế. Ngược lại, căn hộ tại những tòa nhà đã sử dụng nhiều năm có khả năng chịu mức chiết khấu lớn hơn.
Hiện nội dung trên mới là đề xuất trong hồ sơ dự thảo, chưa phải quy định có hiệu lực./.