Bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”, căn hộ vẫn có niên hạn sử dụng

Bộ Xây dựng bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn" khỏi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất. Tuy nhiên, dự thảo vẫn quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình.

Bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”, căn hộ vẫn có niên hạn sử dụng

Bộ Xây dựng vừa hoàn thiện hồ sơ dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và gửi Bộ Tư pháp đề nghị thẩm định trước khi trình Chính phủ. Hồ sơ được hoàn thiện trên cơ sở tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cùng các bộ, ngành, địa phương và tổ chức liên quan.

Một trong những thay đổi đáng chú ý tại dự thảo ngày 9/9 là không còn khái niệm "chung cư có thời hạn" trong phần giải thích từ ngữ.

Thay vào đó, dự thảo chỉ định nghĩa "nhà chung cư" là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, lối đi, cầu thang chung, phần sở hữu riêng, sở hữu chung và hệ thống hạ tầng sử dụng chung.

Việc điều chỉnh này đáng chú ý trong bối cảnh vấn đề thời hạn sử dụng chung cư liên quan trực tiếp đến quyền tài sản của hàng triệu chủ sở hữu căn hộ.

Theo định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026, đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư được quy định theo niên hạn xây dựng công trình nhưng phải gắn với bảo đảm quyền tài sản. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.

Chung cư vẫn có thời hạn sử dụng

Dù bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn", dự thảo mới không loại bỏ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Điều 84 dự thảo quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định và nêu trong hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình theo pháp luật về xây dựng. Thời hạn này được tính từ khi nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng.

Trường hợp chung cư chưa hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, xảy ra sự cố, có nguy cơ sập đổ hoặc không bảo đảm an toàn thì phải được sửa chữa, khắc phục.

Nếu việc sửa chữa không thể bảo đảm thời hạn sử dụng ban đầu, thời hạn của công trình sẽ được xác định lại theo hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo. Với chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, việc xử lý thực hiện theo Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng.

Đây cũng là điểm thay đổi so với Luật Nhà ở 2023. Quy định hiện hành xác định thời hạn sử dụng chung cư dựa trên cả hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Trong khi đó, dự thảo mới xác định thời hạn ngay theo hồ sơ thiết kế công trình.

Chủ căn hộ được quyền tự xây dựng lại chung cư

Dự thảo cũng sửa đổi một loạt quy định liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Theo tờ trình của Bộ Xây dựng, khi chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc diện phải phá dỡ, chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện xây dựng lại. Cơ quan soạn thảo đồng thời đề xuất đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư nhằm tạo thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Với dự án không sử dụng vốn Nhà nước, sau khi các chủ sở hữu lựa chọn được nhà đầu tư thông qua Hội nghị nhà chung cư, doanh nghiệp được chọn sẽ nộp hồ sơ để được chấp thuận làm chủ đầu tư. Nếu hội nghị không lựa chọn được, UBND cấp tỉnh quyết định giao chủ đầu tư theo quy định của Chính phủ.

Doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũng được hưởng một loạt cơ chế ưu đãi.

Theo dự thảo, chủ đầu tư có thể được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các diện tích thuộc phạm vi dự án theo quy định; được kinh doanh phần diện tích nhà ở còn lại sau khi bố trí tái định cư và diện tích thương mại, dịch vụ.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung việc chủ đầu tư được miễn thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; được vay vốn từ Quỹ phát triển đất và các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác; đồng thời có thể được địa phương hỗ trợ kinh phí giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án.

Tại cuộc họp với các bộ, ngành ngày 9/9, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết việc sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực đất đai, nhà ở và bất động sản cho phát triển.

Thủ tướng yêu cầu quá trình sửa luật phải thực sự cắt giảm thủ tục hành chính, điều kiện kinh doanh, đồng thời đánh giá đầy đủ tác động chính sách và rà soát kỹ các quy định chuyển tiếp. Các chính sách khi lấy ý kiến cũng phải được giải thích rõ mục tiêu, nội hàm, tránh cách hiểu khác nhau và không để phát sinh khoảng trống hoặc xung đột pháp lý ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.

Theo kế hoạch, Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 2 vào cuối năm 2026./.