Xây nhà dưới 7 tầng, diện tích sàn dưới 500m2: Trường hợp nào được miễn giấy phép?

Theo Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m² có thể được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng các điều kiện về khu vực xây dựng.

Xây nhà dưới 7 tầng, dưới 500m2 có được miễn giấy phép xây dựng?

Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15) mở rộng một số trường hợp công trình được miễn giấy phép xây dựng. Trong đó, quy định đáng chú ý liên quan trực tiếp đến nhà ở riêng lẻ của người dân.

Theo điểm g khoản 2 Điều 43, công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m² được miễn giấy phép xây dựng nếu không thuộc các khu vực luật quy định. Quy định này có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.

Không phải nhà dưới 7 tầng nào cũng được miễn giấy phép

Điều kiện “dưới 7 tầng, dưới 500m²” không đồng nghĩa mọi nhà ở riêng lẻ có quy mô này đều được tự do xây dựng mà không cần giấy phép.

Cụ thể, nhà ở phải đồng thời không nằm trong các khu vực gồm: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố; khu vực thuộc quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Như vậy, người dân cần kiểm tra đồng thời quy mô công trình và vị trí, quy hoạch của khu đất trước khi xác định nhà ở có thuộc diện miễn giấy phép xây dựng hay không.

Luật mới cũng miễn giấy phép đối với một số trường hợp sửa chữa, cải tạo. Cụ thể, công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc có thể được miễn giấy phép nếu không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng; không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực; đồng thời đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Đáng chú ý, Luật Xây dựng 2025 quy định chủ đầu tư của nhiều công trình thuộc diện miễn giấy phép vẫn phải gửi thông báo khởi công và hồ sơ liên quan cho cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương. Riêng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp này được loại trừ khỏi nghĩa vụ thông báo khởi công.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Đối với nhà ở riêng lẻ không thuộc diện miễn giấy phép, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng theo quy định.

Theo Luật Xây dựng 2025, công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, thiết kế đô thị, quy chế quản lý kiến trúc hoặc quy hoạch có liên quan.

Thiết kế xây dựng cũng phải bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận, tuân thủ các yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy và khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Giấy phép xây dựng có thời hạn có thể được cấp đối với công trình nằm trong khu vực đã có quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất.

Xây nhà không phép có thể bị phạt hàng chục triệu đồng

Người dân cũng cần lưu ý, việc được miễn giấy phép hoàn toàn khác với trường hợp công trình thuộc diện phải xin phép nhưng chủ đầu tư tự ý thi công.

Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép. Chính phủ đã công bố các mức xử phạt về trật tự xây dựng theo Điều 25 của nghị định này.

Theo quy định, tổ chức thi công nhà ở riêng lẻ khi chưa được cấp giấy phép trong trường hợp bắt buộc phải có giấy phép có thể bị phạt từ 60-80 triệu đồng.

Nếu nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực bảo vệ I hoặc II của di tích, khu vực di sản thế giới hoặc vùng đệm của khu vực di sản thế giới, mức phạt đối với tổ chức có thể lên tới 80-100 triệu đồng.

Đối với cá nhân, mức phạt bằng một nửa mức phạt áp dụng đối với tổ chức đối với cùng hành vi, trừ trường hợp nghị định có quy định riêng. Theo đó, cá nhân xây nhà ở riêng lẻ không phép trong trường hợp bắt buộc phải có giấy phép có thể bị phạt 30-40 triệu đồng; tại các khu vực đặc thù nêu trên, mức phạt tương ứng là 40-50 triệu đồng./.