VARS hiến kế “kìm” giá nhà

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển, nhưng đang tiềm ẩn rủi ro khi giá nhà tăng “nóng”, vượt xa thu nhập thực tế, làm gia tăng khoảng cách giữa người có và chưa có nhà.

Mất cân đối cơ cấu nguồn cung

Số liệu từ Cục Thống kê cho thấy, đóng góp của ngành xây dựng và bất động sản vào GDP những năm gần đây đạt khoảng 10%. Trong đó, bất động sản (BĐS) trực tiếp chiếm 3,5%, đóng góp khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng. 

Tuy nhiên, tỷ trọng này chỉ bằng khoảng 50% so với các nước trong khu vực. Trong khi đó, quy mô BĐS so với tổng tài sản kinh tế chỉ đạt 21%, thấp hơn nhiều so với mức 35% tại các nền kinh tế phát triển. Điều này cho thấy thị trường còn dư địa lớn để phát triển trung và dài hạn.

VARS cảnh báo, sự lệch pha cung cầu đang làm thị trường kém bền vững. Trong 3 năm qua, nguồn cung tăng mạnh nhưng chủ yếu là các dự án cao cấp, phục vụ đầu tư, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền – nơi có nhu cầu lớn nhất – vẫn thiếu hụt. 

Sự lệch pha khiến giá căn hộ tại các thành phố lớn tăng nhanh, vượt tốc độ tăng thu nhập thực tế, thu hẹp khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân và gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá.

Tính toán cho thấy, một căn hộ 2 phòng ngủ trị giá khoảng 5 tỷ đồng tại đô thị, một gia đình thu nhập 50 triệu đồng/tháng cần 25 năm mới có thể mua theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.

Ngay cả nhà ở xã hội giá 1,5 tỷ đồng/căn 60 m2 cũng đòi hỏi hộ gia đình thu nhập cao nhất theo tiêu chí xét duyệt phải tiết kiệm khoảng 10 năm, chưa kể phương án vay vốn. 

Hệ quả là khoảng cách giữa nhóm đã sở hữu tài sản và nhóm chưa có tài sản ngày càng bị cố định, khi tăng trưởng BĐS chỉ làm giàu cho những người đã nắm giữ tài sản, còn phần lớn người dân cảm nhận chi phí nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập.

Cần giải pháp “phanh” đà tăng trưởng nóng của giá nhà

Để thị trường tiếp tục phát triển nhưng không rủi ro, VARS đề xuất nhiều giải pháp nhằm “kìm” đà tăng giá:

●  Khơi thông nguồn cung nhà ở phù hợp thu nhập: Hoàn thiện các văn bản hướng dẫn luật mới, tăng năng lực thực thi của địa phương, phân cấp linh hoạt theo từng vùng, xử lý điểm nghẽn giải phóng mặt bằng minh bạch, rút ngắn thời gian triển khai và giảm chi phí dự án.

●  Đa dạng hóa kênh vốn: Giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thúc đẩy Quỹ nhà ở quốc gia và Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs).

●  Ưu tiên nhà ở xã hội và dự án vừa túi tiền: Gắn phát triển nhà ở với hạ tầng giao thông, đặc biệt là vành đai, metro, cao tốc; đồng thời phát triển thị trường cho thuê chuyên nghiệp để giảm áp lực sở hữu nhà.

●  Giám sát và cảnh báo sớm thị trường: Ban hành bộ tiêu chí theo dõi diễn biến cung – cầu, giá cả và hoạt động đầu cơ, giúp cơ quan quản lý phát hiện sớm dấu hiệu lệch chuẩn và can thiệp kịp thời.

●  Xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất, minh bạch: Hệ thống dữ liệu mở, liên thông giữa bộ ngành và địa phương về quy hoạch, giao dịch, giá trị và tình trạng pháp lý đất đai sẽ nâng cao hiệu quả quản lý, giảm rủi ro đầu cơ, bảo vệ quyền lợi người dân và doanh nghiệp.

VARS nhấn mạnh chỉ khi nguồn cung nhà ở phù hợp đủ lớn, giá cả thị trường mới được điều tiết tự nhiên, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, tránh rủi ro bong bóng và hỗ trợ chiến lược an sinh xã hội, đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế quốc gia./.