VARS đề xuất loạt cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp làm nhà ở cho thuê
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đề xuất tăng cường khả năng tiếp cận vốn và lợi nhuận cho doanh nghiệp nhằm thúc đẩy các chủ đầu tư phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp.
Đề xuất tăng cường khả năng tiếp cận vốn và lợi nhuận cho doanh nghiệp nhằm thúc đẩy các chủ đầu tư phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp (Ảnh: VARS)
Trong bản tin tuần 2 tháng 6/2026, VARS nhận định thị trường đang “khát” sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người trẻ, song bối cảnh hiện nay lại cho thấy chủ đầu tư chưa có đủ dư địa để phát triển phân khúc này.
Nhu cầu thuê nhà luôn rất cao
Theo VARS, nhu cầu nhà ở tại trung tâm lớn như Hà Nội trước hết đến từ sinh viên, lao động trẻ và người nhập cư đến học tập, làm việc với lưu lượng hàng trăm nghìn người mỗi năm. Cùng với nhu cầu thuê trọ của sinh viên, người lao động, gia đình trẻ thường chưa tích lũy đủ để mua nhà, do đó, nhóm đối tượng này thường ưu tiên thuê nhà dài hạn.
Bên cạnh đó, quá trình chỉnh trang đô thị và phát triển hạ tầng đang tạo ra một làn sóng dịch chuyển dân cư mới, góp phần làm gia tăng nhu cầu thuê nhà tại Hà Nội.
Với khoảng 1.428 dự án đang giải phóng mặt bằng cùng kế hoạch thu hồi 24.824 ha đất để thực hiện 3.100 dự án trong giai đoạn 2026 – 2030, Hà Nội là nơi có nhu cầu cao đối với nhà ở cho thuê phục vụ hàng nghìn, thậm chí chục nghìn nhà dân trong thời gian chờ tái định cư.
Tuy nhiên, theo VARS, nguồn cung nhà ở tái định cư vẫn chưa đáp ứng kịp nhu cầu phát sinh. Nhiều hộ dân dù đã được bố trí tái định cư vẫn chọn thuê nhà gần nơi ở cũ để duy trì công việc, việc học của con và các mối quan hệ xã hội. Điều này tiếp tục tạo áp lực lên thị trường cho thuê tại khu vực nội thành.
Bên cạnh đó, mỗi năm Việt Nam có thêm khoảng 217.000 hộ gia đình mới, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở thực tế. Trong bối cảnh giá căn hộ vượt xa mức thu nhập của người dân, thuê nhà dài hạn trở thành ưu tiên hàng đầu cho người trẻ trong giai đoạn hiện nay.
Đề xuất hỗ trợ doanh nghiệp tăng cường tiếp cận vốn, linh hoạt bán và cho thuê nhà
Theo VARS, nhu cầu hiện nay cho thấy cần phát triển một hệ sinh thái nhà ở cho thuê nhằm hỗ trợ người trẻ an cư trong giai đoạn đầu của sự nghiệp. Với mức giá phù hợp, mô hình này tạo điều kiện cho người dân tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính trong những năm đầu lập nghiệp trước khi từng bước tích lũy để sở hữu nhà ở.
Để phát triển phân khúc này, cơ quan đề xuất Nhà nước Nhà nước cần giữ vai trò chủ đạo trong việc hoàn thiện cơ chế, điều phối nguồn lực, đặc biệt về quy hoạch, quỹ đất, tài chính, kiểm soát giá thuê và bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng thụ hưởng.
Theo đó, Nhà nước có thể cho phép giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính trong những năm đầu vận hành hoặc áp dụng cơ chế thanh toán theo tiến độ khai thác dự án.
Khi tỷ lệ lấp đầy ổn định và doanh thu cho thuê đạt ngưỡng nhất định, chủ đầu tư sẽ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo lộ trình cam kết. Cách làm này vừa giảm áp lực vốn ban đầu cho doanh nghiệp, vừa không làm thất thu ngân sách.
Bên cạnh đó, VARS kiến nghị nghiên cứu cơ chế chuyển đổi linh hoạt giữa cho thuê và bán. Đối với phần diện tích chuyển sang bán, chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi đưa vào giao dịch. Trong khi đó, phần diện tích tiếp tục cho thuê dài hạn sẽ được áp dụng cơ chế thanh toán tiền sử dụng đất theo tiến độ, góp phần tạo sự công bằng giữa các hình thức khai thác bất động sản và khuyến khích doanh nghiệp duy trì nguồn cung nhà cho thuê ổn định.
Theo VARS, kinh nghiệm quốc tế cho thấy yếu tố quyết định thành công của mô hình nhà ở cho thuê không phải là khống chế lợi nhuận doanh nghiệp mà là khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp.
Thay vì áp dụng mức lợi nhuận cố định, cần xây dựng cơ chế xác định tỷ suất lợi nhuận theo nguyên tắc thị trường, dựa trên lãi suất vốn tham chiếu cộng với mức bù đắp rủi ro phù hợp. Khi chi phí vốn giảm, lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp cũng giảm theo; ngược lại, khi lãi suất tăng, cơ chế này vẫn giúp dự án bảo đảm hiệu quả tài chính.
Cách tiếp cận linh hoạt, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người thuê sẽ tạo nền tảng cho thị trường nhà ở cho thuê phát triển bền vững. Khi nguồn cung nhà cho thuê dài hạn được bổ sung, các đô thị lớn sẽ có thêm nhiều “chốn an cư khởi đầu”, góp phần hình thành các hộ gia đình mới, duy trì lực lượng lao động và tạo nền tảng cho sự phát triển lâu dài./.