Tra cứu quy hoạch Hà Nội: Khu đô thị đa mục tiêu là gì, khác biệt thế nào so với khu đô thị truyền thống?
Trong nhiều năm qua, khi tra cứu quy hoạch, người dân thường bắt gặp những khái niệm quen thuộc như khu đô thị mới, khu đô thị sinh thái, khu đô thị thông minh hay khu tái định cư.
Tuy nhiên, trong Đề án Khu đô thị đa mục tiêu vừa được Hà Nội ban hành, một khái niệm mới đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới quy hoạch, nhà đầu tư và người dân:
Khu đô thị đa mục tiêu.
Vậy khu đô thị đa mục tiêu là gì?
Nó khác gì so với các khu đô thị thông thường?
Và tại sao Hà Nội lại lựa chọn mô hình này cho chiến lược phát triển đô thị trong nhiều thập kỷ tới?
Khu đô thị đa mục tiêu là gì?
Có thể hiểu đơn giản, khu đô thị đa mục tiêu là mô hình đô thị được quy hoạch để giải quyết đồng thời nhiều mục tiêu phát triển trong cùng một không gian.
Không chỉ có nhà ở.
Không chỉ có trung tâm thương mại.
Không chỉ có công viên hay trường học.
Mà là sự tích hợp của nhiều chức năng khác nhau nhằm tạo ra một cộng đồng có thể tự vận hành như một thành phố thu nhỏ.
Theo định hướng của Hà Nội, mỗi khu đô thị đa mục tiêu có quy mô tối thiểu từ 150ha trở lên và được phát triển theo mô hình đô thị nén, hiện đại, thông minh.
Bên trong đó sẽ bao gồm:
Nhà ở thương mại; Nhà ở xã hội; Nhà ở tái định cư; Nhà ở công vụ; Trường học; Bệnh viện; Trung tâm thương mại; Không gian xanh; Khu dịch vụ; Không gian việc làm; Hạ tầng số và đô thị thông minh
Mục tiêu cuối cùng là giúp người dân có thể sinh sống, làm việc, học tập và tận hưởng cuộc sống trong cùng một hệ sinh thái.
Khu đô thị đa mục tiêu khác khu đô thị thông thường ra sao?
Khu đô thị đa mục tiêu xuất phát từ một câu hỏi rất khác so với tư duy phát triển bất động sản truyền thống. Nếu trước đây mục tiêu của một dự án là xây dựng và bán hết các căn hộ, thì mô hình mới bắt đầu từ câu hỏi: điều gì sẽ xảy ra sau khi những căn hộ cuối cùng được bàn giao?
Người dân sẽ làm việc ở đâu, con cái học ở đâu, người già khám chữa bệnh ở đâu và làm thế nào để cuộc sống hàng ngày không bị cuốn vào những hành trình di chuyển kéo dài hàng chục kilomet.
Chính vì vậy, mục tiêu của khu đô thị đa mục tiêu không phải là bán nhà, mà là tạo ra một cộng đồng có thể tự vận hành như một thành phố thu nhỏ, nơi mọi nhu cầu cơ bản của cuộc sống đều được đáp ứng trong cùng một hệ sinh thái.
Điểm khác biệt đầu tiên nằm ở cách nhìn nhận vai trò của nhà ở. Trong phần lớn các khu đô thị truyền thống, nhà ở là trung tâm, còn trường học, công viên hay trung tâm thương mại chỉ là các tiện ích bổ sung nhằm gia tăng giá trị cho sản phẩm bất động sản.
Ngược lại, trong mô hình khu đô thị đa mục tiêu, nhà ở chỉ là một cấu phần của một hệ sinh thái lớn hơn. Bên cạnh nơi ở là không gian việc làm, trung tâm dịch vụ, hệ thống giáo dục, y tế, giao thông công cộng, không gian sáng tạo, kinh tế đêm và hạ tầng số.
Điều này cho thấy mục tiêu không phải tối đa hóa diện tích nhà ở mà là tối ưu hóa chất lượng sống.
Tư duy phát triển chuyển từ việc xây dựng một nơi để cư dân sinh sống sang xây dựng một nơi để cư dân có thể sống trọn vẹn cuộc sống của mình. Nói cách khác, thay vì hỏi "người dân ở đâu", câu hỏi được đặt ra là "người dân sẽ sống như thế nào".
Khác biệt thứ hai và cũng là điểm quan trọng nhất nằm ở việc thay đổi cách tiếp cận đối với quá trình đô thị hóa.
Trong nhiều năm qua, Hà Nội và nhiều đô thị lớn chủ yếu thực hiện giãn dân. Người dân được khuyến khích chuyển ra khu vực ngoại thành sinh sống, nhưng việc làm, trung tâm thương mại, bệnh viện lớn và các dịch vụ chất lượng cao vẫn tập trung ở khu vực lõi đô thị.
Điều đó khiến hàng triệu người mỗi sáng lại di chuyển từ nơi ở vào trung tâm làm việc rồi chiều tối quay trở về nhà. Kết quả là dân số được giãn ra nhưng giao thông không được giải phóng. Khu đô thị đa mục tiêu muốn giải quyết tận gốc bài toán này bằng cách đưa việc làm đến gần nơi ở.
Trong quy hoạch mới, các khu văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ, logistics đô thị và không gian đổi mới sáng tạo được bố trí ngay trong khu đô thị. Mục tiêu không chỉ là giãn dân mà còn là giãn cả hoạt động kinh tế, giãn cơ hội việc làm và giãn các trung tâm dịch vụ khỏi khu vực nội đô.
Điểm khác biệt thứ ba liên quan đến cấu trúc xã hội của đô thị.
Trong nhiều mô hình cũ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà tái định cư thường được quy hoạch thành các khu vực riêng biệt. Người thu nhập cao sống một nơi, người thu nhập thấp sống một nơi và người tái định cư sống ở một nơi khác.
Theo thời gian, điều này hình thành những "đường ranh vô hình" giữa các nhóm dân cư, làm gia tăng sự phân tầng trong không gian đô thị. Khu đô thị đa mục tiêu lựa chọn một cách tiếp cận khác. Nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà tái định cư và nhà công vụ được bố trí xen cài trong cùng một khu vực.
Mọi cư dân đều tiếp cận chung hệ thống trường học, công viên, bệnh viện và hạ tầng giao thông. Đây là triết lý phát triển đô thị mà Singapore đã áp dụng trong nhiều thập kỷ nhằm tạo ra sự hòa nhập xã hội và hạn chế tình trạng phân hóa không gian sống.
Một khác biệt quan trọng khác là cách nhìn nhận giá trị của bất động sản. Trong mô hình truyền thống, giá nhà tăng nhanh thường được xem là thước đo thành công của dự án.
Nhưng với khu đô thị đa mục tiêu, thành công không chỉ được đo bằng giá trị tài sản mà còn bằng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Vì vậy, Hà Nội đưa vào đề án các cơ chế như giới hạn lợi nhuận đối với từng loại hình nhà ở, cơ chế bù chéo giữa nhà ở thương mại và nhà ở an sinh, cùng với các quy định hạn chế chuyển nhượng trong những năm đầu. Tư duy ở đây không phải tạo ra một tài sản để đầu cơ, mà là tạo ra một nơi ở thực sự dành cho nhu cầu thực.
Sâu xa hơn, sự khác biệt lớn nhất nằm ở mục tiêu phát triển. Khu đô thị thông thường về bản chất là một dự án bất động sản. Còn khu đô thị đa mục tiêu là một chiến lược phát triển kinh tế đô thị.
Một bên tạo ra sản phẩm để bán, bên kia tạo ra một hệ sinh thái có khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp, việc làm và các hoạt động kinh tế.
Một bên kết thúc khi dự án được bán hết, bên kia chỉ thực sự bắt đầu khi cộng đồng dân cư hình thành và vận hành.
Nếu khu đô thị truyền thống là sản phẩm của thời kỳ đô thị hóa dựa trên đất đai, thì khu đô thị đa mục tiêu phản ánh tư duy của thế kỷ XXI, khi sức mạnh của một thành phố không còn được đo bằng số lượng tòa nhà hay diện tích xây dựng, mà bằng khả năng giúp người dân sống gần nơi làm việc, tiếp cận dịch vụ thuận tiện, tiết kiệm thời gian và có chất lượng sống tốt hơn.
Vì vậy, nếu nhìn từ góc độ bất động sản, khu đô thị đa mục tiêu có thể chỉ là một loại hình dự án mới. Nhưng nếu nhìn từ góc độ phát triển đô thị, đây thực chất là nỗ lực chuyển đổi từ mô hình "xây nhà để bán" sang mô hình "xây cộng đồng để phát triển".
Và đó có thể là một trong những thay đổi lớn nhất trong tư duy quy hoạch đô thị của Hà Nội trong nhiều thập kỷ qua./.
