Tín dụng bất động sản Nhật Bản tăng kỷ lục 15 năm
Dư nợ cho vay bất động sản tại các ngân hàng địa phương Nhật Bản tăng mạnh nhất trong 15 năm qua. Tại một số nhà băng, lĩnh vực này chiếm gần một nửa tổng dư nợ, khiến cơ quan quản lý lo ngại khi lãi suất tăng và thị trường địa ốc xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt.
Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng địa phương Nhật Bản đạt 47.300 tỷ yen (khoảng 299 tỷ USD) vào cuối tháng 6/2026, tăng 7% so với cùng kỳ năm trước.
Mức tăng tuyệt đối đạt 3.120 tỷ yen (19,7 tỷ USD), cao nhất kể từ khi dữ liệu bắt đầu được thống kê năm 2011. Con số này chưa bao gồm các khoản vay mua nhà của cá nhân.
Trên toàn hệ thống ngân hàng Nhật Bản, dư nợ cho vay bất động sản đạt 120.800 tỷ yen vào cuối tháng 6, tăng 8,2% so với cùng kỳ, theo Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ).
Đáng chú ý, bất động sản hiện chiếm 18% tổng dư nợ ngân hàng, cao hơn đáng kể mức 10% trong thời kỳ bong bóng tài sản Nhật Bản cuối thập niên 1980.
Mức độ tập trung tín dụng đặc biệt lớn tại một số ngân hàng địa phương. Tính đến cuối tháng 3/2026, các khoản cho vay liên quan đến bất động sản và cho thuê tài sản chiếm 47% tổng dư nợ của Higashi-Nippon Bank, 40% tại Okinawa Kaiho Bank và trên 30% tại Shimane Bank cùng Saga Kyoei Bank.
Trong khi đó, tỷ trọng cho vay bất động sản tại ba ngân hàng lớn nhất Nhật Bản chỉ khoảng 18% dư nợ trong nước.
Vì sao ngân hàng Nhật Bản tăng cho vay bất động sản?
Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự suy giảm nhu cầu tín dụng tại các địa phương khi dân số Nhật Bản thu hẹp.
Để tìm kiếm khách hàng mới, nhiều ngân hàng địa phương chuyển hướng sang tài trợ các dự án bất động sản tại những đô thị lớn, đặc biệt là Tokyo, nơi nhu cầu vốn vẫn ở mức cao.
Cơ quan Dịch vụ Tài chính Nhật Bản (FSA) cho biết, khoảng 60% dư nợ cho vay bất động sản tại 5 quận trung tâm Tokyo đến từ các ngân hàng có trụ sở ngoài khu vực thủ đô. Tính đến tháng 3/2025, khu vực này tập trung khoảng một phần tư tổng dư nợ bất động sản của các ngân hàng địa phương trên toàn quốc.
Dòng vốn tín dụng gia tăng cũng góp phần đẩy giá tài sản lên cao. Theo Jones Lang LaSalle (JLL), tổng giá trị giao dịch bất động sản Nhật Bản trong nửa đầu năm 2026 đạt 3.750 tỷ yen, tăng 17% so với cùng kỳ và lập kỷ lục cho giai đoạn 6 tháng đầu năm.
Tuy nhiên, thị trường bắt đầu xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt. Theo Tokyo Kantei, giá chào bán trung bình căn hộ đã qua sử dụng tại 6 quận trung tâm Tokyo giảm 4 tháng liên tiếp tính đến tháng 8/2026.
Một ngân hàng tín dụng hợp tác tại Nhật Bản cho biết nhu cầu đối với bất động sản gần các ga tàu lớn ở trung tâm Tokyo vẫn ổn định, nhưng hoạt động vay vốn mua căn hộ tại các khu vực ven vịnh đã có dấu hiệu suy yếu.
Lo ngại bong bóng bất động sản
Diễn biến trên khiến giới chức Nhật Bản tăng cường giám sát tín dụng bất động sản, trong bối cảnh lãi suất đi lên có thể làm giảm khả năng sinh lời của các dự án.
Trong kế hoạch giám sát giai đoạn tháng 7/2026 - tháng 6/2027, FSA xác định tín dụng bất động sản là một trong những lĩnh vực cần theo dõi. Cơ quan này phát hiện một số ngân hàng chưa thiết lập giới hạn cho vay đối với lĩnh vực địa ốc.
Những lo ngại phần nào xuất phát từ bài học bong bóng tài sản Nhật Bản cuối thập niên 1980. Khi đó, tín dụng tăng trưởng quá mức đã đẩy giá bất động sản vượt xa giá trị thực. Việc Bộ Tài chính Nhật Bản áp đặt hạn chế cho vay năm 1990 góp phần khiến bong bóng đổ vỡ, kéo theo làn sóng nợ xấu và khủng hoảng tài chính.
Dù vậy, giới chức Nhật Bản hiện chưa đánh giá tín dụng bất động sản là mối đe dọa trực tiếp đối với sự ổn định của hệ thống ngân hàng.
Trong báo cáo tháng 4/2026, BOJ kết luận rằng ngay cả khi giá bất động sản tại Tokyo, Osaka và Nagoya giảm mạnh, tỷ lệ an toàn vốn của các tổ chức tài chính nhìn chung vẫn cao hơn mức tối thiểu theo quy định.
Tỷ lệ vỡ nợ của các khoản vay bất động sản trong tháng 7 chỉ ở mức 0,39%, thấp hơn nhiều so với tỷ lệ 1,22% của toàn bộ các khoản vay.
Tuy nhiên, rủi ro từ lãi suất đang gia tăng. Khảo sát của Viện Bất động sản Nhật Bản cho thấy 122 trong số 142 người tham gia, bao gồm các doanh nghiệp phát triển dự án, coi lãi suất tăng là yếu tố rủi ro.
Theo ông Hideo Oshima - chuyên gia tại Viện Nghiên cứu Nhật Bản - bất động sản là lĩnh vực đặc biệt nhạy cảm với biến động thị trường. Vì vậy, các ngân hàng cần xác định rõ giới hạn rủi ro có thể chấp nhận./.
Nguồn tham khảo: Nikkei Asia