Theo Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 đánh dấu sự phục hồi rõ nét về nguồn cung bất động sản, với khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới – mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025 và tiệm cận mốc "đỉnh" về nguồn cung.
Tuy nhiên, thị trường nhà ở vẫn chưa thể giải cơn "khát" khi cơ cấu sản phẩm tiếp tục mất cân đối, thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Sự lệch pha cung – cầu “đè nặng” thị trường nhà ở
Phần lớn nguồn cung mới tiếp tục đến từ các dự án căn hộ cao cấp hoặc nhà thấp tầng có giá trị lớn, trong đó có khoảng 25% sản phẩm có giá bán trên 100 triệu đồng/m2, chủ yếu thuộc về một số chủ đầu tư lớn.
Bất chấp nguồn cung gia tăng, mặt bằng giá bất động sản vẫn tiếp tục thiết lập các mốc mới. Nhiều dự án mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, thậm chí xuất hiện hiện tượng “cháy hàng”, nhờ lực cầu bị dồn nén suốt nhiều năm qua, cộng hưởng với triển vọng tích cực về kinh tế và đầu tư hạ tầng trong bối cảnh lãi suất thấp.
Trong giai đoạn này, dòng tiền đầu tư chảy mạnh vào thị trường, mang lại lợi nhuận cao cho nhiều nhà đầu tư. Không ít trường hợp đạt mức sinh lời gấp đôi trong vòng hơn một năm.
Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện sự phân hóa rõ nét. Dù vẫn có những dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, nguồn cung đồng loạt gia tăng trên diện rộng khiến người mua có thêm nhiều lựa chọn. Khi lãi suất có xu hướng tăng trở lại, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn đối mặt với áp lực tài chính ngày càng rõ.
Bên cạnh đó, một yếu tố mới được dự báo sẽ tác động đáng kể tới thị trường trong năm 2026 là việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh mới.
Nhiều địa phương chưa ban hành hệ số điều chỉnh, trong khi ở các khu vực phát triển mới, hệ số nếu được thiết lập quá cao có thể làm tăng mạnh chi phí phát triển dự án và cản trở đầu tư. VARS đề xuất áp dụng hệ số dưới 1 tại các khu vực mới để khuyến khích phát triển.
Nhìn dài hạn, VARS đánh giá giá bất động sản sẽ không tăng nóng, nhưng cũng rất khó giảm. Các yếu tố nền tảng như nhu cầu ở thực lớn, kinh tế tăng trưởng, đầu tư hạ tầng mở rộng, cùng với chi phí phát triển dự án ngày càng cao (đặc biệt liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai theo bảng giá mới), sẽ tiếp tục nâng mặt bằng giá.
Tuy nhiên, sức cầu sẽ ngày càng có chọn lọc. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, pháp lý chưa hoàn thiện, vị trí kém kết nối hoặc không đáp ứng nhu cầu ở thực có thể rơi vào trạng thái “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn giữ xu hướng tăng.
