"Sốt đất" ở Mỹ: Giá nhà chưa ngừng tăng bất chấp lãi suất kỷ lục

Chỉ số giá nhà toàn cầu (ngoại trừ Trung Quốc) cập nhật tới tháng 4 đã tăng hơn 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá nhà ở Mỹ tăng 6,5%. Chỉ tiêu này ở Úc tăng 5%. Tại Bồ Đào Nha, giá nhà cũng tăng vọt so với cùng kỳ.

Ở nhiều quốc gia khác, thị trường nhà đất vẫn "giữ giá" đến bất ngờ mặc cho lãi suất cao. Tại Anh, số lượng người tham gia khảo sát nói rằng họ cảm thất "rất" hoặc "hơi" khó khăn trong việc trả tiền thuê nhà đã tăng lên 41%, từ mức 24% hồi đầu năm 2022. 

"Kinh nghiệm" rút ra từ các tài liệu học thuật chỉ ra rằng giá nhà danh nghĩa có thể lao dốc từ 30-50% do lãi suất cao. Nhưng thực tế đang chứng minh điều ngược lại. Điều chỉnh theo lạm phát, giá nhà toàn cầu thực ra mới chỉ giảm 6% so với đỉnh - phù hợp với xu hướng trước đại dịch. Những nhịp giảm giá chỉ kéo dài vài tháng ngắn ngủi. 

Tại Mỹ, giá nhà tại San Francisco và Phoenix vẫn ở mức đỉnh. Dù cho, kể từ mức đáy năm 2021, lãi suất thế chấp thông thường có kỳ hạn 30 năm đã tăng khoảng 4 điểm phần trăm.

Có một số lo ngại rằng lãi suất cao rồi sẽ dẫn đến một cuộc suy thoái trên thị trường bất động sản.

Rohin Dhar - chuyên gia trong lĩnh vực này - đã chỉ ra rằng rất nhiều danh sách nhà ở được rao bán ở bang Florida cho thấy mọi người đang vội vàng bán tháo. Nhưng nhìn chung, tỷ lệ nợ quá hạn trong các khoản thế chấp tại Mỹ chưa bao giờ thấp đến vậy, với mức 1,7%, tỷ lệ này thấp hơn nhiều so với mức hơn 11% vào thời kỳ đỉnh điểm của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2009.

Ở những nơi khác, tình hình cũng có vẻ lạc quan. Tại New Zealand, quốc gia bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi suy thoái bất động sản, nợ quá hạn cũng ở mức bình thường trước COVID-19. Ngoại trừ Đức, khu vực Eurozone cũng không có nhiều bất ổn.

Vì sao giá nhà ở Mỹ và nhiều nước phát triển vẫn chưa ngừng tăng?

Dân số nhập cư ở các nước phát triển đang tăng khoảng 4% mỗi năm và là mức tăng kỷ lục, thêm vào đó là “nạn” nhập cư trái phép “mất kiểm soát” đẩy cả giá nhà và giá thuê nhà lên cao, đơn giản vì những người nhập cư mới này cần chỗ ở.

Theo ước tính của Goldman Sachs, tốc độ nhập cư ròng hiện tại của Australia ở mức 500.000 người/năm sẽ khiến giá nhà tăng khoảng 5%.

Ngoài ra người dân tại các nước phát triển cũng đang chấp nhận “hy sinh” chi tiêu để trả tiền nhà. Đây có thể là tiền thuê nhà hoặc là thanh toán khoản vay mua nhà có thế chấp

Một khảo sát gần đây tại Anh chỉ ra 1 trong 5 chủ nhà vay thế chấp với lãi suất thả nổi (variable-rate mortgage) ở Anh nói rằng họ đang "cắt giảm đáng kể" chi tiêu hộ gia đình trong khi đó những người đi vay với lãi suất cố định (fix-rate mortgage) phải chịu ít áp lực tài chính hơn. Một số khác lại đang dùng tiền tiết kiệm để trả nợ, theo báo cáo của ngân hàng trung ương Na Uy.

Riêng tại Mỹ, hệ thống cho vay thế chấp dài hạn với lãi suất cố định (mortgage) đang là “bệ đỡ” cho toàn thị trường bất động sản. Nhiều quốc gia khác cũng đang “học tập” mô hình này của Mỹ.

Các khoản vay có lãi suất cố định bảo vệ người mua nhà khỏi những đợt tăng lãi suất, nghĩa là ít xảy ra tình trạng “bán tháo” nhà hơn.

Điều này khiến người mua nhà có động lực lớn hơn để tiếp tục “bám trụ” thay vì chuyển nhà, bởi nếu làm vậy thì họ có thể sẽ phải vay một khoản thế chấp mới với mức lãi suất cao hơn.

Thêm vào đó, thu nhập của các hộ gia đình tăng mạnh cũng phần nào “bù đắp” cho chi phí lãi suất cao.

Khác với khủng hoảng kinh tế những năm 2007-2009, thị trường lao động hiện tại đang rất khả quan. Từ năm 2021, mức lương trung bình ở các nước phát triển đã tăng khoảng 15%, trong khi tỷ lệ thất nghiệp vẫn ở mức gần thấp kỷ lục. Mức tăng trưởng thu nhập trên nhiều nước vượt xa mức tăng của chi phí lãi vay.

Các chuyên gia dự báo giá nhà có thể tiếp tục tăng, khi lạm phát có dấu hiệm giảm dần và một số ngân hàng trung ương đã bắt đầu giảm lãi suất./.

Nguồn tham khảo: The Economist