Những rủi ro nhìn từ vụ "vay ngân hàng mua biệt thự"

Trước hết, trong vụ vay mua biệt thự, tài sản bảo đảm là “quyền tài sản phát sinh từ văn bản thỏa thuận mua biệt thự”. Nó là quyền hình thành trong tương lai, chưa chắc đã có quyền sở hữu, chưa được đăng ký, chưa đủ điều kiện pháp lý để thế chấp. Toà án đã tuyên hợp đồng vay vô hiệu do giải ngân cho giao dịch “trái luật”.

 Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN (và các quy định hạn chế cho vay giao dịch bất động sản, kiểm tra tính pháp lý của tài sản bảo đảm), ngân hàng có nghĩa vụ kiểm tra tính hợp pháp của tài sản, phải xác minh quyền thụ hưởng, đăng ký, giấy tờ liên quan.

Ở đây tài sản chưa hoàn thiện (dự án, chưa cấp sổ, chưa đăng ký quyền sở hữu…) nhà chưa làm móng nhưng ngân hàng vẫn giải ngân trực tiếp mà không có biện pháp bảo đảm bổ sung.

Trong trường hợp này, ngân hàng có thể đã vi phạm nguyên tắc “không cho vay để thanh toán cho các giao dịch vi phạm pháp luật” (khoản 2 Điều 8 Thông tư 39/2016). Như bản án đã nhận định: Ngân hàng đã giải ngân cho một thỏa thuận đặt cọc bất hợp pháp, đồng thời chuyển thẳng tiền vào tài khoản công ty môi giới khi chưa có căn cứ pháp lý về tài sản hình thành trong tương lai. Có vẻ như ngân hàng không kiểm tra việc đăng ký tài sản bảo đảm, không kiểm tra tiến độ, không đảm bảo tài sản được hoàn thiện. Nếu đúng vậy, ngân hàng đã vi phạm nghĩa vụ thẩm định và quản lý rủi ro.

Khi giải ngân vào tài sản chưa hình thành, ngân hàng không có công cụ đảm bảo thực chất nếu bên vay không thực hiện đúng hợp đồng.

Ngân hàng sai chỗ nào?

Theo luật Các Tổ chức Tín dụng 2010 và các thông tư của NHNN, ngân hàng phải có hệ thống kiểm soát rủi ro, đánh giá tín dụng, kiểm tra tính pháp lý của tài sản bảo đảm, giám sát giải ngân, quản lý dòng tiền, theo dõi tiến độ thực hiện hợp đồng.

Nếu ngân hàng bỏ qua các bước này, chẳng hạn chỉ dựa vào hồ sơ nhận từ môi giới, không tự xác minh là vi phạm quy định quản trị rủi ro.

Có thể có sự tham gia của công ty môi giới trong vai trò “giữa” giải ngân, ký hợp đồng với khách hàng thay chủ đầu tư. Điều này dễ dẫn tới sai phạm nếu người môi giới không được quyền hoặc không đúng chức năng.

Nguy cơ có thể đến từ sự thiếu minh bạch

Có thể ngân hàng không yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên bán trình giấy phép, phê duyệt dự án, sổ đỏ, giấy phép xây dựng. Đây là vấn đề rất quan trọng để xác minh tính pháp lý trước khi cho vay.

Nếu ngân hàng giải ngân trực tiếp cho công ty môi giới mà không có cam kết của chủ đầu tư, không có ràng buộc pháp lý điều kiện giải ngân — thì ngân hàng có phần vô trách nhiệm trong kiểm soát dòng tiền.

Tóm lại: trong vụ việc như báo chí nói, ngân hàng có thể đã vi phạm nghĩa vụ kiểm tra, thẩm định pháp lý tài sản bảo đảm, giải ngân sớm, cho vay vào giao dịch mà tài sản chưa hợp pháp…, dẫn tới nguy cơ hợp đồng vô hiệu.

Vai trò của Ngân hàng nhà nước?  

Hiện nay, việc ngân hàng cho vay mua bất động sản (nhất là dự án hình thành trong tương lai) đang là kênh rủi ro cao và các tranh chấp, vụ việc toà án tuyên hợp đồng vô hiệu không phải là hiếm.

Với vai trò quản lý, giám sát hệ thống tín dụng, NHNN có quyền ban hành các quy định chi tiết, hướng dẫn thực hiện Luật TCTD (và các sửa đổi) trong lĩnh vực cho vay, kiểm soát rủi ro, tài sản bảo đảm, giám sát tuân thủ pháp luật.

NHNN có thể kiểm tra, thanh tra, giám sát việc tuân thủ nội quy, quy định của các TCTD, bao gồm việc thẩm định, cho vay bất động sản, giải ngân, sử dụng tài sản bảo đảm và xử lý vi phạm, yêu cầu khắc phục, yêu cầu tăng trích lập dự phòng, giảm hoặc đình chỉ hoạt động cho vay bất động sản trong phạm vi rủi ro.

NHNN cũng có quyền yêu cầu các tổ chức tín dụng rà soát danh mục cho vay bất động sản, báo cáo các khoản cho vay dự án hình thành trong tương lai, báo cáo rủi ro. Thậm chí NHNN có thể yêu cầu chỉnh sửa, thay đổi quy trình, tiêu chí nội kiểm, kiểm soát nội bộ.

Để ngăn ngừa tình trạng này tái diễn, lan rộng, gây áp lực rủi ro lên hoạt động tín dụng và hệ thống ngân hàng nói riêng, NHNN có thể ban hành sửa đổi các Thông tư, quy định chi tiết hướng dẫn để siết chặt điều kiện cho vay, tài sản bảo đảm, giải ngân, nghĩa vụ kiểm tra pháp lý nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng và khách hàng. NHNN có thể điều chỉnh cơ cấu, giới hạn tỷ lệ vốn cho vay vào bất động sản, điều chỉnh hệ số rủi ro để khuyến khích thận trọng.

Trên thực tế, điều đó đã được NHNN thực hiện như đã ban hành Thông tư 39/2016 về quản lý tài sản bảo đảm, cho vay để thanh toán bất động sản…

Người dân thiếu am hiểu và chủ quan

Có một thực tế là rất ít người mua nhà có luật sư đi cùng tư vấn. Người dân dễ nghe lời đường mật và không mấy am hiểu sâu về pháp lý tín dụng và bất động sản, những gì họ thấy là các điều khoản do chủ đầu tư và cty môi giới soạn sẵn.

Họ mặc nhiên coi đó là một form chung và bảo đảm tính pháp lý với mọi đối tượng mua nhà mà quên rằng mỗi giao dịch chỉ có mấy chủ thể bên mua, bên bán và tổ chức tín dụng cấp vốn cho vay. Bạn hoàn toàn có quyền và nên đàm phán từng chữ trong hợp đồng để bảo vệ mình. Cái hợp đồng soạn sẵn chỉ việc điền? Không sao, hãy yêu cầu soạn lại riêng cho hợp đồng của bạn.

Về phía mình, với trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động tín dụng, NHNN có thể công bố cảnh báo rủi ro cho khách hàng về các loại hình cho vay mua nhà chưa hoàn thiện, tài sản bảo đảm chưa được cấp giấy chứng nhận, v.v. NHNN có thể ban hành hướng dẫn mẫu, cảnh báo rủi ro cho người dân, giúp họ nhận diện giao dịch bất động sản tiềm ẩn rủi ro.

Để hạn chế, chấn chỉnh tình trạng ngân hàng cho vay bất động sản rủi ro, các tranh chấp hợp đồng vay vô hiệu, NHNN cần kiểm tra để điều chỉnh thật chặt tiêu chí cho vay bất động sản, đặc biệt tài sản hình thành trong tương lai.

Trong đó cần quy định rõ điều kiện pháp lý bắt buộc mà tài sản bảo đảm phải đáp ứng, không cho phép giải ngân khi tài sản chưa hoàn thiện pháp lý; nếu giải ngân từng phần, phải có điều kiện ràng buộc chặt chẽ, kiểm soát dòng tiền. Thậm chí có thể áp dụng hệ số rủi ro cao hơn hoặc tỉ lệ trích lập dự phòng cao hơn đối với nhóm cho vay bất động sản, dự án hình thành trong tương lai.

Cạnh đó cần tăng cường giám sát, thanh tra, kiểm toán nội bộ các TCTD, đặc biệt các dự án hình thành trong tương lai. Yêu cầu TCTD thực hiện kiểm tra định kỳ, báo cáo cho NHNN các khoản cho vay nhóm này, mức độ rủi ro, tình hình giải ngân. Áp dụng biện pháp can thiệp sớm nếu phát hiện nguy cơ, yêu cầu điều chỉnh phương án, bổ sung bảo đảm, tăng trích lập dự phòng.

Để giúp người dân và các bên trong hợp đồng cần có mẫu hợp đồng, tiêu chí thẩm định chuẩn để các TCTD áp dụng, giúp tạo sự đồng bộ và chuẩn mực; Công bố các tiêu chí đánh giá rủi ro, cảnh báo lĩnh vực cho vay rủi ro cao.

Và những điều đó cần tuyên truyền hướng dẫn cho dân bằng việc ban hành các tài liệu hướng dẫn, cảnh báo rủi ro cho người vay giúp người dân tự nhận biết giao dịch rủi ro, tránh ký hợp đồng bất lợi. Ngành Toà án cần công khai các vụ án mẫu, các quyết định toà án về hợp đồng vay vô hiệu để cảnh tỉnh các TCTD và khách hàng.

Để tránh việc lách luật, vi phạm từ các tổ chức tín dụng thì NHNN cần xử lý nghiêm vi phạm, áp dụng chế tài đủ mạnh. Cũng cần xây dựng hệ thống dữ liệu trung tâm về các giao dịch cho vay bất động sản, các tài sản bảo đảm, để NHNN theo dõi và phát hiện tình trạng rủi ro hệ thống khi tỷ lệ cho vay bất động sản vượt ngưỡng an toàn trong từng ngân hàng hoặc ngành.