Nguồn cung tăng, giao dịch 'cháy hàng': Giá nhà năm 2026 không dễ hạ nhiệt

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung thị trường năm 2025 ước tính tăng 50% so với năm 2024, áp sát đỉnh năm 2018. Dù vậy, mặt bằng giá bất động sản dự đoán khó giảm sâu trên diện rộng.

Cụ thể, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2025, cả nước có 3.297 dự án bất động sản với quy mô gần 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư khoảng 7,42 triệu tỷ đồng.

Riêng phân khúc nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm vai trò chủ lực với 2.358 dự án, tương đương 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư 6,74 triệu tỷ đồng.

Dù nguồn cung tăng mạnh, khả năng hấp thụ của thị trường vẫn ở mức cao. Theo VARS, tỷ lệ tiêu thụ các dự án mới đạt trên 60%, nhiều dự án ghi nhận tình trạng “cháy hàng” trong thời gian ngắn, nhờ nhu cầu ở thực và xu hướng đầu tư trung – dài hạn duy trì ổn định.

VARS: Mặt bằng giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng

Song hành với đà phục hồi giao dịch, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục xu hướng đi lên. Căn hộ chung cư giữ vai trò dẫn dắt thị trường và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong ba năm gần đây.

Tính đến cuối quý 3/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân tại Hà Nội tăng 96,2%, Đà Nẵng tăng 72,6% và TP.HCM tăng 56,9%.

Một số giai đoạn ngắn tại Hà Nội, giá căn hộ tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận mức tăng giá lên tới khoảng 30% trong năm.

Từ cuối quý 4/2025, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại và đi ngang tại một số thị trường, song chưa ghi nhận xu hướng giảm rõ rệt.

Giao dịch “cắt lỗ” chủ yếu xuất hiện ở các sản phẩm mua với mức chênh cao hoặc theo tâm lý FOMO trong các đợt tăng nóng ngắn hạn.

VARS đánh giá, trong bối cảnh nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính lớn và tâm lý thị trường được củng cố bởi loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đồng loạt khởi công, mặt bằng giá bất động sản "khó giảm sâu trên diện rộng" trong thời gian tới. 

Về tồn kho, số liệu của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy, quý 3/2025 tồn kho bất động sản đạt khoảng 26.717 căn/nền. Đáng chú ý, tồn kho căn hộ và nhà ở riêng lẻ tăng 137% so với quý II, trong khi tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.

Theo VARS, lượng tồn kho gia tăng hiện nay mang tính tích cực, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và đủ điều kiện mở bán.

"Khác với các giai đoạn trước, tồn kho hiện chủ yếu là sản phẩm đang xây dựng hoặc hình thành trong tương lai, có thanh khoản tốt, trong bối cảnh nguồn cung đất nền dự án sụt giảm rõ rệt", báo cáo cho biết./.