Trao đổi với CafeLand, giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng mấu chốt tháo gỡ điểm nghẽn cho thi trường bất động sản chính là câu chuyện tài chính, phải kiểm soát được thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
CafeLand - Thị trường bất động sản sắp khép lại một năm nhiều biến động. Ông có đánh giá như thế nào về thị trường năm vừa qua?
GS. Đặng Hùng Võ: Thị trường bất động sản 2022 có một điểm đặc biệt là đầu năm sốt giá, cuối năm trầm lắng. Đó là một cú đảo chiều rất mạnh trong cùng một năm, thể hiện sự chưa bền vững của thị trường.
Sự sốt giá đầu năm không phải là bản chất của vấn đề cạnh tranh giá cả mà do tác động của con người kích giá lên. Hành vi kích giá đầu năm dẫn tới sự trầm lắng cuối năm nặng nề hơn.
Bên cạnh đó, sự trầm lắng của thị trường còn đến từ sự khủng hoảng của thị trường tài chính. Điều này đã tác động đến thị trường bất động sản ở một mức độ nhất định.
Thực tế đã bắt đầu xuất hiện các hiện tượng chào bán nợ xấu, chào bán các bất động sản thế chấp. Nhưng nặng nề hơn là những rắc rối liên quan đến câu chuyện pháp luật lâu ngày chưa giải quyết được. Phải đến cuối năm 2023 may ra mới ổn định được vấn đề này nhưng để có hiệu lực phải đợi sang năm 2024. Còn thông qua vào năm 2023 thì mới chỉ nhìn thấy triển vọng sắp tới. Nếu như việc chỉnh đốn pháp luật còn không mang lại hiệu quả cho thi trường thì đó là câu chuyện rắc rối nằm ở tương lai.
Tôi cho rằng việc thị trường tài chính có những bất ổn nhất định do thị trường bất động sản tác động có lẽ là không mạnh lắm. Vẫn có thể khắc phục ngay và có thể tạo được ra sự phát triển ở mức độ tốt cho thị trường. Nhưng điều quan trọng nhất mà chúng ta cần quan tâm là sửa đổi pháp luật. Bởi nếu không ổn định được, nó sẽ chặn thị trường.
Ngay từ năm 2020, nhiều nhà đầu tư muốn bỏ thị trường, rời bỏ dự án vì cảm thấy không chịu đựng nổi do bị thất thiệt cả về tinh thần lẫn tài chính. Ví dụ như việc vốn đầu tư đã đưa vào rồi, nhưng dự án nằm một chỗ mà họ không biết chờ đến bao giờ, bao giờ được tháo gỡ, bao giờ được phê duyệt.
Ông dự báo thế nào tình hình bất động sản 2023?
Tôi cho rằng 2023 chúng ta cố gắng tháo gỡ pháp luật. Nhưng tôi không dám chắc được là 2023 chúng ta có thể giải quyết được những vướng mắc hiện nay. Vấn đề về vốn có thể giải quyết được, nhưng vấn đề pháp luật là câu chuyện rất phức tạp. Đặc biệt khi nó gắn với câu chuyện chống tham nhũng. Đó là cả một vấn đề lớn.
Hiện nay chúng ta rất cần tính chuyên môn cao để có một hệ thống pháp luật phù hợp với nhu cầu chống tham nhũng. Còn nếu không chúng ta cứ quy định quyền lực Nhà nước thật chặt thì sẽ gây khó cho thị trường, mọi thứ sẽ dừng lại bởi nếu làm mà quy định không rõ sẽ dẫn tới việc không ai dám phê duyệt.
Chúng ta cần chuẩn mực về pháp luật để không gây hại cho thị trường.
Có nhiều ý kiến đánh giá là bất động sản hiện nay đang giống với giai đoạn 2012. Ông có ý kiến gì về nhận định này?
Có thể nói là như vậy nhưng sự thực giai đoạn 10 năm trước và thị trường hiện nay có biểu hiện khác nhau.
Năm 2012, chúng ta vướng phải nợ xấu. Bây giờ có biểu hiện có thể có nợ xấu chứ chưa tác động mạnh như 10 năm trước. Con số nợ xấu chính thức năm 2012 là 100.000 tỉ đồng. Còn hiện tại, có hiện tượng các ngân hàng chào bán nợ xấu, chào bán bất động sản thế chấp nhưng chưa đến mức có những cục máu đông trong dòng tiền như trước.
Tỷ lệ lạm phát trong nước hồi đó lên đến 17-18%, nhưng hiện nay Nhà nước vẫn giữ ở mức 4%. Đó là mức độ thông thường. Tuy nhiên, hiện nay áp lực trái phiếu doanh nghiệp mạnh hơn thị trường vốn từ ngân hàng.
Từ những điểm khác biệt đó, tôi cho rằng việc “chữa bệnh” hiện nay khác với 10 năm trước. Chúng ta đừng nghĩ chu kỳ 10 năm lặp lại là giống nhau hoàn toàn. Nếu không có chuyện doanh nghiệp phát hành trái phiếu dồn dập như vừa qua hoặc có những vụ việc liên quan đến pháp luật thì thị trường bất động sản chưa hẳn đến mức lao đao như hiện nay. Nhất là khi thị trường trái phiếu ở Việt Nam có sự cộng tác của ngân hàng. Chính ngân hàng là bên chào bán trái phiếu của doanh nghiệp nên ngân hàng với doanh nghiệp phát hành trái phiếu hợp sức với nhau, tạo nên thị trường tài chính có sự cộng hưởng của cả tín dụng và phát hành trái phiếu. Đây là vấn đề phức tạp. Còn bản thân thị trường bất động sản bản chất là vay tiền và tính thanh khoản yếu, tiền vay bị ứ đọng lại.
Vậy theo ông, mấu chốt tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường bất động sản thời điểm này là gì?
Giải pháp trước mắt chính là câu chuyện tài chính. Đầu tiên phải kiểm soát được thị trường trái phiếu doanh nghiệp, doanh nghiệp phát hành phải có đủ tiêu chuẩn năng lực tài chính đảm bảo phát hành trái phiếu ra và không có bất kỳ rủi ro nào.
Còn bản thân thị trường bất động sản, tôi cho rằng thị trường hiện nay thiếu thanh khoản còn dư cung mới đáng sợ. Tính thanh khoản yếu là do tâm lý nhiều người không tin vào thị trường. Bởi sau một loạt vụ đổ bể của phát hành trái phiếu doanh nghiệp từ FLC, Tân Hoàng Minh… mọi người không tin rằng thị trường ổn định, từ đó có tâm lý rút khỏi thị trường kể cả nhà đầu tư dự án lẫn nhà đầu tư thứ cấp.
Ông có đề xuất nào để phá băng thị trường bất động sản hiện nay?
Thời điểm này, chúng ta phải cùng nhau ngồi để đánh giá lại tất cả các dự án bất động sản. Dự án nào không có năng lực thực hiện, không quan trọng nên dừng. Dự án nào gần xong, có triển vọng thị trường thì phải tiếp tục cho vay, khuyến khích ngân hàng cho vay để có thể đảm bảo dự án được hoàn thành.
Thị trường bất động sản hiện nay đang có những trục trặc nhất định, nhưng nguồn cung cực kỳ hiếm, khác năm 2012. Lúc bấy giờ là thừa cung mới dẫn đến nợ xấu, còn hiện nay là có nợ xấu nhưng vẫn thiếu cung. Đó là khác biệt rất cơ bản. Nguồn cung hiện nay giảm 50% so với mặt bằng của năm 2020, 2021. Nếu không giải quyết thì tình trạng này ngày càng nghiêm trọng, chỉ cần 2-3 năm tới thôi tình trạng thiếu cung làm cho giá bất động sản tăng cao thì tai hại của nó còn hơn bối cảnh chịu áp lực nợ xấu bây giờ.
Các dự án phê duyệt được, đã chuẩn bị đầu tư nhưng vẫn nằm chờ, Chính phủ cần một Tờ trình, nghị quyết gì đó, khi pháp luật chưa hình thành một cách thống nhất thì cần có một Nghị quyết của Quốc hội để giải thoát cho những dự án hiện nay đang ngắc ngoải nằm chờ.
Khi có Nghị quyết của Quốc hội, thậm chí nghị quyết đến từng dự án thì Chính phủ cứ thế mà phê duyệt, không đến mức phải gác bút như hiện nay. Nhiều dự án được phê duyệt thì sẽ khôi phục được hoạt động của thị trường.
Xin cảm ơn ông!
