Từ ngày 1/1/2026, Nghị quyết 254 chính thức có hiệu lực. Nổi bật là hàng loạt điều chỉnh liên quan đến tách thửa, thu hồi đất và đăng ký biến động, sổ đỏ.
Điều kiện tách thửa, hợp thửa
Theo quy định mới, việc tách thửa, hợp thửa đất được thực hiện theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254. Một trong những điểm đáng lưu ý là yêu cầu về lối đi sau khi tách thửa.
Những thay đổi về quy định tách, hợp thửa đất có hiệu lực từ 2026
Cụ thể, thửa đất sau khi tách phải có lối đi kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng hoặc được chủ sử dụng đất liền kề chấp thuận cho đi qua. Trường hợp người dân tự nguyện dành một phần diện tích đất ở làm lối đi chung thì không phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này.
Các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng mức diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định cho từng loại đất. Nếu không đạt yêu cầu, chủ sở hữu đất buộc phải hợp thửa đồng thời với thửa đất liền kề.
Về việc hợp thửa, pháp luật yêu cầu các thửa đất phải có chung mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất. Trường hợp có sự khác biệt về các yếu tố này, người dân cần hoàn tất các thủ tục điều chỉnh liên quan trước khi thực hiện hợp thửa.
Nghị quyết cũng quy định rõ nguyên tắc chuyển tiếp: những hồ sơ tách thửa, hợp thửa đã nộp hợp lệ trước ngày 1/1/2026 nhưng chưa được giải quyết sẽ tiếp tục được xử lý theo quy định của Nghị quyết 254.
Riêng các trường hợp phân chia đất theo bản án, quyết định của tòa án, nếu việc phân chia không đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước theo Luật Đất đai 2024 thì không được tách thửa, trừ các bản án, quyết định đã có hiệu lực thi hành trước ngày 1/8/2024.
Bổ sung ba trường hợp Nhà nước thu hồi đất
Nghị quyết 254 cũng mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhằm phục vụ phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Cụ thể, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án khu thương mại tự do hoặc trung tâm tài chính quốc tế.
Bên cạnh đó, với các dự án được triển khai thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nhưng đã hết thời hạn thỏa thuận, nếu đạt trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất đồng thuận, HĐND cấp tỉnh có thể xem xét thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư.
Ngoài ra, Nhà nước cũng thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán các dự án theo hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT), hoặc cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với tổ chức đang sử dụng đất bị thu hồi.
Quy định mới về đăng ký biến động và cấp sổ đỏ
Liên quan đến đăng ký biến động đất đai, Nghị quyết 254 quy định rõ: trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản theo pháp luật về địa chất và khoáng sản, hoặc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp mà người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận hợp lệ, thì phải thực hiện đăng ký biến động.
Nghị quyết 254 mang đến những thay đổi về đăng ký biến động và cấp sổ đỏ
Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, thông tin biến động sẽ được cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không cần xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp.
Trong trường hợp thời hạn nộp hồ sơ cấp sổ đỏ cho bên mua tài sản theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khác với thời hạn đăng ký biến động theo Luật Đất đai 2024, việc thực hiện sẽ căn cứ theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, một số trường hợp đặc thù cũng được làm rõ: các trường hợp thuộc Khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024 sẽ được cấp chung một sổ đỏ; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau sẽ được xem xét cấp sổ đỏ theo quy định mới. Đối với đất được giao để quản lý theo Luật Đất đai 2024, nếu đủ điều kiện theo Điều 139, cũng sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận./.
