Lãi suất tăng, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc

Sau giai đoạn chịu ảnh hưởng bởi biến động lãi suất, thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận những tín hiệu hồi phục tích cực, với mức độ quan tâm và nguồn cung cải thiện tại nhiều phân khúc.

Từ tháng 10/2025, khi room tín dụng cạn dần, một số ngân hàng thương mại đã bắt đầu điều chỉnh tăng lãi suất cho vay ở một số gói mới, đặc biệt là với các khoản vay mua nhà.

Thời gian áp dụng lãi suất cố định cũng được rút ngắn. Mặt bằng lãi suất bình quân trong hệ thống ngân hàng bước sang đầu năm 2026 đang cao hơn so với năm trước, kéo theo tâm lý chững lại của thị trường địa ốc trong tháng 11/2025. Người mua lẫn người bán đều tạm thời dè dặt do lo ngại chi phí vốn tăng.

Tuy nhiên, từ tháng 12/2025, khi lãi suất có dấu hiệu ổn định trở lại, các hoạt động tìm kiếm và đăng tin bất động sản đã tăng tốc.

Báo cáo từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm đối với nhà đất bán trên toàn quốc tăng khoảng 10% so với tháng trước, trong khi lượng tin đăng bán và cho thuê đều tăng trên 8%.

Sự phục hồi được ghi nhận ở các phân khúc biệt thự và nhà mặt phố, lần lượt tăng khoảng 16% và 15%. Đây là tín hiệu cho thấy dòng tiền đang quay lại với những sản phẩm có giá trị cao, vị trí tốt và khả năng khai thác dòng tiền rõ ràng.

Trong khi đó, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng hay đất nền tiếp tục duy trì đà tăng ổn định, đóng vai trò nền tảng cho sự vận hành của thị trường.

Giá rao bán toàn quốc tiếp tục xu hướng đi lên, đặc biệt tại phân khúc chung cư – nơi nguồn cung khan hiếm nhưng nhu cầu tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM vẫn cao. Tính đến quý 4/2025, giá rao bán trung bình chung cư trên toàn quốc đã tăng hơn 50% so với đầu năm 2024.

Lãi suất cao chưa hẳn là tín hiệu tiêu cực

Dù mặt bằng lãi suất tăng, nhiều chuyên gia cho rằng đây không phải yếu tố tiêu cực nếu được điều tiết hợp lý.

Dẫn lời trên tờ Doanh nhân Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn – nhận định thị trường địa ốc đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc. Dòng tiền chưa quay lại ồ ạt, nhưng đã cho thấy xu hướng ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực và khả năng sinh dòng tiền.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội – cho rằng lãi suất cao hơn sẽ thúc đẩy người mua cân nhắc kỹ hơn giữa khả năng tài chính và mục tiêu sử dụng, đặc biệt với các quyết định đầu tư. Ngược lại, với người mua ở thực cần vay vốn, việc linh hoạt hóa chính sách tín dụng sẽ là yếu tố then chốt để duy trì sức cầu.

“Điều quan trọng là mặt bằng lãi suất cần được giữ ở mức hợp lý, để cả người mua, chủ đầu tư và ngân hàng đều có thể hưởng lợi. Song song đó, thị trường cần đa dạng hóa nguồn cung phù hợp với từng nhóm khách hàng”, bà Hằng nhấn mạnh.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực cho rằng lãi suất là yếu tố then chốt quyết định sức mua. Khi lãi suất cao hơn, người mua buộc phải tính toán kỹ lưỡng hơn về thời hạn vay, tỷ lệ vay và khả năng trả nợ. Với các doanh nghiệp địa ốc, ông Lực cảnh báo việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong bối cảnh chi phí vốn đắt đỏ sẽ gây rủi ro nếu thị trường biến động.

“Thị trường sẽ trải qua giai đoạn sàng lọc mạnh. Dòng tiền sẽ chỉ chảy vào những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả thực tế”, ông nói./.