Kinh tế bất động sản và ảo giác thịnh vượng

Một nền kinh tế thâm dụng vốn nhưng dựa phần lớn vào bất động sản và đầu cơ tài sản để tăng trưởng thường tạo ra một nghịch lý: bề ngoài thịnh vượng, bên trong trì trệ.

Trong giai đoạn đầu, mọi chỉ số có vẻ thuận lợi: GDP tăng nhanh, thành phố mở rộng với cao ốc và khu đô thị mới, việc làm trong xây dựng và dịch vụ nở rộ, ngân sách địa phương phình to nhờ bán đất và giao dịch bất động sản.

Nhưng chính sự tập trung vốn này lại âm thầm làm suy yếu các doanh nghiệp sản xuất – những đơn vị vốn mới là nền tảng nâng cao năng suất và sức cạnh tranh dài hạn.

Cơ chế rất rõ ràng. Vốn tín dụng rẻ và dồi dào được đổ vào bất động sản, bởi ở đó tài sản thế chấp dễ dàng, vòng quay lợi nhuận nhanh, và kỳ vọng tăng giá gần như chắc chắn. Trong khi đó, doanh nghiệp sản xuất phải vay vốn với chi phí cao hơn, rủi ro lớn hơn, lại khó chứng minh ngay lợi nhuận.

Vốn đầu tư mạo hiểm vào công nghệ hay mở rộng công suất sản xuất vì thế bị “chèn ép”. Khi hệ thống tài chính ưa chuộng cho vay địa ốc thay vì công nghiệp, các doanh nghiệp chế tạo, đổi mới công nghệ hay nghiên cứu phát triển trở thành những người đi sau, khó bứt phá.

Không chỉ vốn, mà cả thị trường và nhân lực cũng bị hút về phía bất động sản. Người dân dùng tích lũy để mua nhà thay vì tiêu thụ hàng hóa, thiết bị hay đầu tư vào ý tưởng sản xuất mới. Nhiều lao động, kể cả kỹ sư, bị thu hút sang công việc xây dựng, môi giới, marketing bất động sản, nơi mức lương và hoa hồng hấp dẫn hơn, thay vì dấn thân vào nghiên cứu hay sản xuất dài hạn.

Hạ tầng xã hội cũng thiên lệch: đường xá, điện nước, dịch vụ công được xây chủ yếu phục vụ khu đô thị mới, chứ không phải giảm chi phí logistics cho xuất khẩu hay cải thiện chuỗi cung ứng công nghiệp.

Những ví dụ trong lịch sử hiện đại cho thấy hậu quả là có tính quy luật. Nhật Bản sau khi bong bóng bất động sản nổ tung bước vào “thập kỷ mất mát”, không chỉ vì ngân hàng chịu gánh nặng nợ nần mà còn vì nền công nghiệp mất động lực tái cấu trúc.

Mỹ năm 2008 chứng kiến các doanh nghiệp sản xuất nhỏ và vừa phá sản hàng loạt khi tín dụng bị siết chặt sau khủng hoảng nhà đất. Tây Ban Nha và Ireland, từng bùng nổ xây dựng, phải đối diện với tỷ lệ thất nghiệp kỷ lục và một ngành công nghiệp hụt hơi.

Điểm chung là sự phụ thuộc vào bất động sản đã kìm hãm quá trình phân bổ vốn cho các lĩnh vực có khả năng sinh lợi bền vững hơn.

Bài học ở đây đó là, một nền kinh tế nếu để vốn chảy quá mạnh vào bất động sản thì trong ngắn hạn có thể tạo ra ảo giác thịnh vượng, nhưng về dài hạn sẽ khiến doanh nghiệp sản xuất mất cơ hội, và năng lực cạnh tranh quốc gia bị bào mòn.

Con đường duy nhất để tránh rơi vào “bẫy bất động sản” là tái phân bổ vốn một cách chủ động và có kỷ luật: hạn chế tín dụng địa ốc quá mức, xử lý nợ xấu nhanh chóng, thiết kế chính sách thuế về đất đai hợp lý để tránh đầu cơ, đồng thời khuyến khích vốn chảy vào công nghệ, hạ tầng sản xuất và đổi mới sáng tạo.

Nếu không, nền kinh tế sẽ tiếp tục phình to như một lâu đài trên cát, trong khi phần cốt lõi, doanh nghiệp sản xuất, ngày càng yếu đi./.