Bộ Tài chính mới đây đã trình thẩm định dự thảo Nghị quyết của Chính phủ nhằm tháo gỡ và xử lý vướng mắc liên quan đến tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Đây được xem là giải pháp hợp pháp, đúng thẩm quyền và mang tính cấp thiết trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, điều khoản chuyển tiếp trong dự thảo này lại đang trở thành điểm nghẽn lớn nhất.
Cụ thể, với những trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp – trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư – sang đất ở, UBND cấp tỉnh sẽ trình HĐND cùng cấp ban hành mức thu tiền sử dụng đất theo nguyên tắc:
👉 Nếu diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở thì mức thu không thấp hơn 30% so với mức thu quy định tại các nghị định hiện hành (hiện là Nghị định 103/2024/NĐ-CP);
👉 Nếu vượt hạn mức nhưng không quá 500 m2, mức thu tối thiểu là 50%; còn phần vượt quá 500 m2 sẽ áp dụng mức thu 100%. Mức thu này chỉ tính một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân.
Đề xuất hồi tố để gỡ rối trong dự thảo Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc về tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở
Giải pháp nêu trên được xây dựng trên cơ sở Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội, như một nỗ lực khẩn cấp để gỡ khó cho người dân – trong bối cảnh tiền sử dụng đất hiện nay bị đánh giá là quá cao.
Tuy nhiên, vấn đề nảy sinh tại điều khoản chuyển tiếp: theo dự thảo, những ai chưa nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế sẽ được tính lại và điều chỉnh số tiền phải nộp, đồng thời chịu thêm khoản chậm nộp (nếu có).
Ngược lại, những người đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính lại không được tính lại, đồng nghĩa với việc không được hưởng ưu đãi từ chính sách mới.
Điều này tạo ra sự bất đối xứng rõ rệt: người chấp hành sớm thì chịu thiệt, trong khi người “chần chừ” lại được hưởng lợi. Hệ quả là người dân đang làm thủ tục có tâm lý chờ đợi – ngừng nộp tiền, ngừng hoàn tất hồ sơ, đợi Chính phủ ban hành Nghị quyết và địa phương có hướng dẫn. Và nếu được áp dụng đúng theo dự thảo, họ có thể chỉ phải nộp bằng 30% so với mức hiện tại, chưa kể khoản chậm nộp là không đáng kể.
Chính sách tuy nhân văn, nhưng vô hình trung lại tạo động lực cho việc chậm trễ thực hiện nghĩa vụ tài chính. Quan trọng hơn, nó dẫn đến nguy cơ phân biệt đối xử giữa các nhóm người dân – những người đã nộp tiền và hoàn thành nghĩa vụ sẽ có cảm giác bất công, thậm chí có thể phát sinh đơn thư, khiếu kiện.
Từ thực tế đó, tôi đề xuất Chính phủ xem xét sửa đổi điều khoản chuyển tiếp theo hướng cho phép hồi tố đối với các trường hợp đã nộp 100% tiền sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến nay theo chính sách tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Phần chênh lệch có thể được ngân sách Nhà nước hoàn trả hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác mà người dân phải thực hiện. Điều này không chỉ tạo sự đồng thuận mà còn đảm bảo công bằng, minh bạch trong chính sách.
Về lâu dài, bài học từ câu chuyện này đặt ra yêu cầu phải xây dựng pháp luật trên nền tảng tư duy bài bản, đánh giá tác động thực chất và có tầm nhìn dài hạn.
Một hệ thống pháp luật ổn định, có tính kế thừa sẽ góp phần củng cố niềm tin xã hội, tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư – đặc biệt là đối với nhà đầu tư nước ngoài.
