Khi nhà cho thuê trở thành động lực tăng trưởng: Bài học quốc tế cho Việt Nam

Tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 5, đại diện Bộ Xây dựng cho biết Bộ đang nghiên cứu các cơ chế ưu đãi vượt trội về đất đai và tài chính để thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê dài hạn. Đặc biệt, nhà ở cho thuê được xác định là một phân khúc chiến lược, dài hạn, bên cạnh nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Thoạt nhìn, đây có thể chỉ là một điều chỉnh trong chính sách phát triển nhà ở.

Nhưng nếu nhìn rộng hơn, đây có thể là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới.

Trong nhiều năm qua, thị trường nhà ở Việt Nam chủ yếu vận hành theo tư duy sở hữu. Doanh nghiệp xây nhà để bán, người dân cố gắng mua nhà càng sớm càng tốt và thành công của một dự án thường được đo bằng số lượng sản phẩm bán ra.

Tuy nhiên, kinh nghiệm từ các nền kinh tế phát triển cho thấy một thị trường nhà ở trưởng thành không chỉ có nhà để bán.

Đức: Khi thuê nhà không phải là lựa chọn tạm thời

Khi nhắc đến bất động sản, nhiều người thường cho rằng tỷ lệ sở hữu nhà càng cao thì xã hội càng ổn định. Thế nhưng Đức – nền kinh tế lớn nhất châu Âu – lại cho thấy một góc nhìn hoàn toàn khác.

Theo số liệu của Cơ quan Thống kê Liên bang Đức, đến năm 2025, hơn một nửa dân số Đức đang sinh sống trong các căn nhà thuê, mức cao nhất trong Liên minh châu Âu.

Tại Đức, thuê nhà không bị xem là thất bại tài chính hay dấu hiệu của sự bấp bênh. Với rất nhiều người Đức, thuê nhà là một lựa chọn sống bình thường, hợp lý và lâu dài.

Điều làm nên sự khác biệt không nằm ở việc người dân Đức không muốn sở hữu nhà. Vấn đề là thị trường thuê nhà của Đức được tổ chức đủ tốt để người dân không cảm thấy bắt buộc phải mua nhà bằng mọi giá.

Người thuê được pháp luật bảo vệ tương đối chặt chẽ. Hợp đồng thuê có thể kéo dài nhiều năm. Việc tăng giá thuê không thể diễn ra tùy tiện. Chủ nhà không dễ dàng chấm dứt hợp đồng nếu không có lý do phù hợp. Người thuê có thể ổn định cuộc sống, cho con đi học, xây dựng cộng đồng và thậm chí cải tạo không gian sống trong phạm vi được cho phép.

Vì vậy, một căn nhà thuê tại Đức không đơn thuần là nơi ở tạm.

Nó có thể là nơi một gia đình sống trong 10 năm, 20 năm, thậm chí lâu hơn.

Đây là điểm rất quan trọng. Khi người thuê cảm thấy ổn định, họ không bị áp lực phải mua nhà chỉ vì sợ bị đẩy ra khỏi nơi ở. Khi thị trường thuê minh bạch, người dân có thêm lựa chọn tài chính. Thay vì dồn toàn bộ thu nhập vào một khoản vay mua nhà kéo dài hàng chục năm, họ có thể dùng tiền cho giáo dục, đầu tư, kinh doanh hoặc nâng cao chất lượng sống.

Nhìn sâu hơn, mô hình của Đức cho thấy một thị trường nhà ở trưởng thành không nhất thiết phải được đo bằng tỷ lệ sở hữu nhà cao. Điều quan trọng hơn là người dân có quyền lựa chọn: ai muốn mua thì mua, ai muốn thuê thì thuê, nhưng cả hai lựa chọn đều phải đủ an toàn và đủ chất lượng.

Nhật Bản: Khi sự linh hoạt trở thành một tài sản

Nếu Đức cho thấy nhà ở cho thuê là công cụ tạo ra sự ổn định xã hội, thì Nhật Bản lại mang đến một bài học khác:

Trong một nền kinh tế hiện đại, sự linh hoạt đôi khi quan trọng không kém quyền sở hữu.

Tại Tokyo, một trong những thành phố đắt đỏ nhất thế giới, hàng triệu người trẻ đang sinh sống trong các căn hộ cho thuê. Điều đáng chú ý là phần lớn trong số họ không xem việc thuê nhà là một giải pháp tạm thời trước khi mua nhà.

Họ xem đó là một lựa chọn phù hợp với cách cuộc sống hiện đại đang vận hành.

Khác với thế hệ cha mẹ, những người thường làm việc cả đời cho một doanh nghiệp và sinh sống ổn định tại một địa phương, thế hệ trẻ Nhật Bản ngày nay có xu hướng thay đổi công việc nhiều hơn, dịch chuyển giữa các thành phố nhiều hơn và trì hoãn các quyết định lớn như kết hôn hay mua nhà.

Trong bối cảnh đó, một khoản vay mua nhà kéo dài 25-35 năm không còn là lựa chọn tối ưu với tất cả mọi người.

Bởi sở hữu một căn nhà không chỉ mang lại sự ổn định. Nó cũng có thể làm giảm khả năng dịch chuyển của người lao động.

Một kỹ sư công nghệ nhận được cơ hội việc làm tốt hơn ở Osaka.

Một chuyên gia tài chính được điều chuyển từ Tokyo sang Nagoya.

Một nhân viên trẻ muốn học tiếp hoặc khởi nghiệp.

Tất cả những quyết định đó sẽ trở nên khó khăn hơn nếu họ đang gánh một khoản vay mua nhà lớn hoặc sở hữu một tài sản khó thanh khoản.

Vì vậy, với nhiều người Nhật, thuê nhà không phải là chưa đủ khả năng mua nhà. Mà là lựa chọn để giữ cho mình sự linh hoạt.

Sự linh hoạt trong công việc.

Sự linh hoạt trong cuộc sống.

Và cả sự linh hoạt trong các quyết định tài chính.

Nhìn sâu hơn, đây thực chất là một thay đổi rất lớn trong tư duy về tài sản. Trong nhiều thập kỷ, sở hữu nhà từng được xem là biểu tượng của thành công.

Nhưng tại Nhật Bản, đặc biệt sau khi bong bóng bất động sản vỡ vào đầu những năm 1990, nhiều người bắt đầu nhận ra rằng giá trị của một căn nhà không phải lúc nào cũng tăng lên.

Một tài sản có thể mang lại sự an toàn. Nhưng cũng có thể trở thành gánh nặng nếu nó hạn chế khả năng thích ứng với những thay đổi của cuộc sống.

Đó là lý do thị trường nhà ở cho thuê tại Nhật Bản phát triển rất chuyên nghiệp. Các tập đoàn bất động sản không chỉ kiếm tiền bằng cách xây nhà để bán.

Họ xây dựng những hệ sinh thái cho thuê quy mô lớn.

Từ căn hộ dành cho sinh viên.

Căn hộ dành cho người độc thân.

Căn hộ cho gia đình trẻ.

Đến các khu nhà ở cho người cao tuổi.

Toàn bộ được vận hành như một dịch vụ lâu dài thay vì một giao dịch mua bán một lần.

Ở Tokyo, nhiều người có thể sống trong căn hộ thuê suốt nhiều năm mà vẫn được tiếp cận đầy đủ các tiện ích, dịch vụ và chất lượng sống cao.

Nhà ở cho thuê vì vậy không bị xem là một phân khúc cấp thấp. Ngược lại, nó trở thành một phần quan trọng của hạ tầng đô thị.

Bài học từ Nhật Bản không nằm ở việc người dân thích thuê hơn mua. Bài học nằm ở chỗ một thị trường nhà ở hiện đại phải phản ánh đúng nhu cầu của nền kinh tế hiện đại.

Khi lao động dịch chuyển nhanh hơn.

Khi nghề nghiệp thay đổi nhanh hơn.

Khi vòng đời công việc ngắn hơn.

Thì nhu cầu về những giải pháp nhà ở linh hoạt cũng sẽ tăng lên. Nhìn từ góc độ đó, nhà ở cho thuê không chỉ giải quyết bài toán chỗ ở. Nó giúp nền kinh tế vận hành hiệu quả hơn.

Bởi một thị trường lao động linh hoạt luôn cần một thị trường nhà ở linh hoạt.

Singapore: Nhà ở không chỉ là bất động sản, mà là hạ tầng của nền kinh tế

Singapore thường được nhắc đến như một trong những quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất thế giới. Khoảng 9 trên 10 hộ gia đình sở hữu nhà ở, chủ yếu thông qua hệ thống nhà ở công cộng của Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB).

Nhưng nếu chỉ nhìn vào tỷ lệ sở hữu nhà, người ta có thể bỏ lỡ một phần rất quan trọng trong chiến lược phát triển của Singapore.

Đó là nước này đồng thời xây dựng một thị trường nhà ở cho thuê rất linh hoạt để phục vụ nền kinh tế toàn cầu.

Mỗi năm, Singapore thu hút hàng trăm nghìn chuyên gia, nhà khoa học, kỹ sư, doanh nhân, sinh viên và lao động quốc tế đến sinh sống và làm việc. Đây là nhóm đối tượng có nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng không phải ai cũng muốn mua nhà.

Một chuyên gia công nghệ có thể chỉ làm việc tại Singapore 3-5 năm.

Một nhà quản lý cấp cao có thể được điều chuyển giữa nhiều quốc gia.

Một sinh viên quốc tế chỉ ở lại trong thời gian học tập.

Đối với họ, điều quan trọng không phải là sở hữu nhà. Điều quan trọng là có thể nhanh chóng tìm được một nơi ở chất lượng, thuận tiện và phù hợp với khả năng tài chính.

Singapore hiểu rất rõ điều đó.

Vì vậy, nhà ở cho thuê không được xem là một phân khúc phụ của thị trường bất động sản. Nó được xem như một phần của hạ tầng cạnh tranh quốc gia.

Bởi một thành phố muốn trở thành trung tâm tài chính, công nghệ hay đổi mới sáng tạo của thế giới không chỉ cần sân bay, cảng biển hay trung tâm dữ liệu.

Nó còn phải có khả năng cung cấp chỗ ở cho những người mà nền kinh tế muốn thu hút.

Nhìn sâu hơn, thành công của Singapore cho thấy một bài học quan trọng: Trong thời đại cạnh tranh toàn cầu về nhân lực chất lượng cao, thị trường nhà ở không chỉ phục vụ cư dân hiện hữu.

Nó còn là công cụ để thu hút những người mà quốc gia đó muốn có.

Đó là lý do Singapore xem nhà ở là chính sách quốc gia chứ không đơn thuần là câu chuyện bất động sản.

Mỹ: Khi nhà cho thuê trở thành một ngành công nghiệp

Nếu Singapore xem nhà ở cho thuê là công cụ thu hút nhân tài, thì Mỹ lại cho thấy một góc nhìn khác.

Đó là nhà ở cho thuê có thể trở thành một ngành kinh doanh quy mô hàng trăm tỷ USD. Trong nhiều thập kỷ, giấc mơ Mỹ gắn liền với việc sở hữu một căn nhà riêng.

Nhưng khi các thành phố lớn như New York, San Francisco, Los Angeles hay Seattle phát triển mạnh, giá nhà bắt đầu tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Kết quả là ngày càng nhiều người lựa chọn thuê nhà trong thời gian dài thay vì mua nhà ngay lập tức.

Sự thay đổi đó tạo ra một thị trường khổng lồ.

Tại Mỹ, nhà ở cho thuê không còn là hoạt động nhỏ lẻ giữa chủ nhà và người thuê. Nó đã trở thành một ngành công nghiệp được vận hành bởi các tập đoàn chuyên nghiệp.

Nhiều quỹ đầu tư, công ty bất động sản niêm yết và tổ chức tài chính sở hữu hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn căn hộ cho thuê trên toàn quốc.

Đối với họ, căn hộ cho thuê được xem như một loại tài sản tạo dòng tiền dài hạn, tương tự như văn phòng, trung tâm thương mại hay khách sạn.

Điều thú vị là mô hình này làm thay đổi hoàn toàn tư duy phát triển bất động sản. Thay vì chỉ tập trung bán sản phẩm một lần, doanh nghiệp có thể xây dựng nguồn thu ổn định kéo dài hàng chục năm từ cùng một tài sản.

Điều đó tạo ra lợi ích cho cả hai phía.

Người thuê được tiếp cận những căn hộ được quản lý chuyên nghiệp, dịch vụ tốt và pháp lý rõ ràng. Doanh nghiệp có dòng tiền đều đặn thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào chu kỳ bán hàng.

Sâu hơn, Mỹ cho thấy nhà ở cho thuê không chỉ là giải pháp nhà ở.

Đó còn là một loại hạ tầng tài chính.

Bởi khi thị trường cho thuê phát triển đủ lớn, dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, bảo hiểm, hưu trí và thị trường vốn có thể tham gia mạnh mẽ hơn vào lĩnh vực nhà ở.

Điều này giúp thị trường bất động sản vận hành ổn định hơn, giảm phụ thuộc vào các đợt sốt đất hay các chu kỳ đầu cơ ngắn hạn.

Bài học từ Mỹ cho thấy một thị trường nhà ở trưởng thành không chỉ tạo ra nơi ở cho người dân.

Nó còn tạo ra một ngành kinh tế hoàn chỉnh, nơi nhà ở vừa là sản phẩm xã hội, vừa là tài sản tạo ra dòng tiền dài hạn cho nền kinh tế.

Việt Nam đang đứng ở đâu?

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam được xây dựng chủ yếu trên một nền tảng rất rõ ràng: sở hữu nhà ở.

Doanh nghiệp phát triển dự án để bán. Người dân tích lũy tài sản để mua nhà. Nhà đầu tư coi bất động sản là kênh giữ tài sản và gia tăng giá trị.

Mô hình này đã góp phần thúc đẩy quá trình đô thị hóa mạnh mẽ trong hơn hai thập kỷ qua.

Tỷ lệ sở hữu nhà ở của Việt Nam hiện thuộc nhóm khá cao trong khu vực.

Đối với nhiều gia đình, sở hữu một căn nhà không chỉ là nhu cầu ở mà còn là biểu tượng của sự ổn định và thành công. Tuy nhiên, những điều kiện đã tạo nên thành công của giai đoạn trước đang dần thay đổi.

Tốc độ đô thị hóa ngày càng cao. Giá nhà tại các đô thị lớn tăng nhanh hơn thu nhập của nhiều nhóm lao động. Quy mô dân số đô thị tiếp tục mở rộng. Lực lượng lao động trẻ dịch chuyển giữa các địa phương ngày càng nhiều.

Các khu công nghiệp, trung tâm công nghệ, trung tâm logistics và các cực tăng trưởng mới liên tục hình thành.

Điều đó tạo ra một thực tế mới: Không phải ai cũng có nhu cầu sở hữu nhà ngay lập tức. Và cũng không phải ai cũng nên sở hữu nhà ở mọi giai đoạn của cuộc sống.

Một kỹ sư công nghệ có thể làm việc tại Hà Nội hôm nay và chuyển vào TP.HCM sau vài năm.

Một chuyên gia nước ngoài có thể chỉ làm việc tại Việt Nam trong một nhiệm kỳ.

Một công nhân có thể thay đổi nơi làm việc theo sự dịch chuyển của các khu công nghiệp.

Một sinh viên sau khi tốt nghiệp chưa chắc sẽ ở lại thành phố nơi mình học tập.

Đối với những nhóm đối tượng này, điều họ cần trước tiên không phải là một căn nhà để sở hữu.

Mà là một nơi ở phù hợp để làm việc, học tập và phát triển sự nghiệp. Đó chính là khoảng trống mà thị trường nhà ở cho thuê đang bắt đầu bộc lộ.

Nhìn từ góc độ đó, đề xuất của Bộ Xây dựng về việc phát triển đồng thời nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê không đơn thuần là bổ sung thêm một sản phẩm mới cho thị trường bất động sản.

Đây có thể là dấu hiệu cho thấy tư duy phát triển nhà ở tại Việt Nam đang bắt đầu thay đổi. Từ tư duy phát triển nhà để bán. Sang tư duy đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhiều nhóm dân cư khác nhau.

Đó là một thay đổi mang tính cấu trúc.

Và có thể sẽ tác động đến thị trường trong nhiều thập kỷ tới./.