Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính và quy định về hệ số sử dụng đất tối đa

1. Khái niệm

Hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio - FAR) được quy ước là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của một công trình (bao gồm cả tầng hầm, không tính các diện tích sàn phục vụ cho việc phòng cháy chữa cháy, hệ thống kỹ thuật, gian lánh nạn, tầng mái nhà và khu vực đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích toàn bộ lô đất. Phép tính sử dụng đơn vị đo là mét vuông (m2).

2. Cách tính hệ số sử dụng đất

Căn cứ theo quy định của nhà nước, hệ số sử dụng đất được tính dựa trên công thức sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng/Tổng diện tích lô đất

Trong đó, tổng diện tích sàn xây dựng công trình bao gồm cả tầng hầm, không tính các diện tích dành cho cho hệ thống kỹ thuật, gian lánh nạn, phòng cháy chữa cháy, nơi đỗ xe.

Tham khảo các ví dụ sau đây để hiểu rõ cách tính hệ số sử dụng đất:

Ví dụ 1: Một dự án tòa cao tầng có tổng diện tích đất là 1000m2, tổng diện tích công trình tòa tháp gồm 10 tầng và 2 hầm là 500m2. Còn 500m2 diện tích còn lại chính dành cho không gian mở bên ngoài. Hệ số sử dụng đất sẽ được tính như sau:

(10 + 2) x (500m2/1000m2) = 6

Ví dụ 2: Một căn nhà của mình được xây trên quỹ diện tích 60m2 với chiều cao 6 tầng, hệ số sử dụng đất được tính như sau: 60 x (6/100) = 3,6

Hệ số sử dụng đất phản ánh điều gì?

Hệ số sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định số tầng giới hạn tại các dự án khu đô thị, phản ánh quy mô và phí xây dựng của công trình, cũng như có ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế.

Khi kết hợp với mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất giúp tiết kiệm quỹ đất. Tuy nhiên, nếu hệ số này quá cao sẽ ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng khu vực và giảm mức độ cạnh tranh của dự án.

Hệ số sử dụng đất cũng có liên quan đến mật độ dân cư tại khu vực. Khi hệ số sử dụng đất thấp, mật độ dân cư tại dự án cũng thấp.

Hệ số sử dụng đất cũng có vai trò quan trọng trong việc xác định mật độ dân số tại các dự án

Chủ sở hữu căn hộ sẽ chịu ảnh hưởng lớn từ hệ số sử dụng đất. Hệ số này càng thấp, diện tích sử dụng căn hộ càng lớn, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu.

3. Quy định hệ số sử dụng đất tối đa

Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình sau:

* Chú thích 1: Các lô đất có diện tích, chiều cao không được liệt kê tại bảng này được phép suy ra giữa 2 giá trị gần nhất.
* Chú thích 2: Các lô đất quy hoạch các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, đóng vai trò điểm nhấn cho đô thị có thể được xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng phải đảm bảo không gây quá tải lên hạ tầng kỹ thuật đô thị, hệ thống hạ tầng xã hội./.