Theo các chuyên gia, bảng giá đất mới tăng đột biến có thể làm tăng giá nhà tại Hà Nội năm 2025, thậm chí hợp thức hóa giá nhà đất tăng "ảo" hiện nay.
Bảng giá đất của Hà Nội tăng mạnh
Theo bảng giá đất sửa đổi của Thành phố Hà Nội áp dụng từ nay đến hết năm 2025, phần lớn vị trí đất đều được điều chỉnh tăng giá gấp 2-6 lần so với bảng giá cũ, mức tăng trung bình vào khoảng 3,5 lần.
Trong đó khu vực các quận tăng từ 190 - 270% so với mức cũ; ở các huyện, xã thuộc thị xã khoảng 150 - 190%; đất thương mại dịch vụ ở khu vực trung tâm thêm 50 - 100%, ngoại thành 30 - 50%; giá đất nông nghiệp thêm khoảng 15%.
Theo quy định, bảng giá đất mới của Thành phố Hà Nội sẽ được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tính tiền thuê đất; tính các loại thuế liên quan như thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; tính tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất; tính giá khởi điểm để đấu giá đất...
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội đánh giá bảng giá đất điều chỉnh của Thủ đô đã sát với giá thị trường hơn và sẽ có những tác động nhất định đến các loại hình bất động sản.
"Điểm tích cực dễ thấy nhất là hạn chế tình trạng giao dịch 2 giá trên thị trường (người mua, bán kê khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn mức giá thực tế nhằm giảm thuế, phí).
Đồng thời, bảng giá đất tăng cũng làm tăng hiệu quả trong công tác giải phóng mặt bằng của các dự án còn đang chậm tiến độ do vấn đề giải phóng mặt bằng", bà An nói.
Hà Nội điều chỉnh bảng giá đất, áp dụng đến hết năm 2025. Ảnh: Phan Anh
Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, do mức tăng trong bảng giá đất mới khá đột biến so với bảng giá cũ nên sẽ tác động tới các loại chi phí liên quan tới tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, phí giao dịch chuyển nhượng, vốn đều sử dụng cơ sở tính toán (hoặc tham khảo) là bảng giá đất.
"Tác động có thể khác nhau giữa các loại hình và tính chất bất động sản nhưng nhìn chung đều có tác động theo chiều hướng gia tăng chi phí cho các chủ thể sử dụng, khai thác và kinh doanh bất động sản", chuyên gia nói.
Cần giải pháp căn cơ
Theo TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là một bước tiến quan trọng, hiện thực hóa các quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 18 về quản lý sử dụng đất. Điều này mở ra cơ hội tháo gỡ các điểm nghẽn trong phê duyệt dự án, đồng thời tăng nguồn cung bất động sản, giảm áp lực cho thị trường.
Tuy nhiên, cần cân nhắc tác động tiêu cực khi giá đất dựa trên thị trường hiện tại, nơi cung ít - cầu nhiều, giá bị đẩy lên mức cao hoặc bị lạm dụng. "Nếu lấy mức "giá ảo" này làm căn cứ pháp lý, nguy cơ tạo ra vòng luẩn quẩn: giá bất động sản liên tục tăng, người dân khó tiếp cận, trong khi doanh nghiệp chịu áp lực lớn về chi phí", ông Đính nói.
Theo ông Đính, bảng giá đất mới của Hà Nội sẽ tác động đến các nhóm doanh nghiệp, trong đó doanh nghiệp có năng lực tài chính: Có khả năng đáp ứng mức giá mới nhưng phải tăng giá bán sản phẩm, gây áp lực lên thị trường.
Doanh nghiệp nhỏ, tài chính yếu: Đối mặt nguy cơ dừng hoạt động hoặc phải chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, luật quy định phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng, làm tăng thêm khó khăn.
Doanh nghiệp thuê đất sản xuất, kinh doanh: Phải gánh mức giá thuê cao hơn, dẫn đến tăng giá thành sản phẩm, giảm năng lực cạnh tranh trong bối cảnh hàng hóa nhập khẩu giá rẻ tràn vào.
"Những hệ lụy này không chỉ làm giảm sức hút đầu tư mà còn có thể kìm hãm sự phát triển kinh tế dài hạn, nguồn thu từ đất đai dù tăng trước mắt nhưng khó bền vững", ông nói.
Do đó, ông đề xuất giải pháp cần xây dựng phương pháp tính giá đất dựa trên tư duy kích thích phát triển, thay vì chỉ tập trung tăng nguồn thu ngân sách. Hoàn thiện các công cụ đo lường chuẩn mực, ban hành chỉ số giá bất động sản định kỳ, tương tự chỉ số chứng khoán, nhằm đảm bảo mức giá sát thực tế.
Đưa ra chính sách hỗ trợ đối với các đơn vị sản xuất, kinh doanh dịch vụ thiết yếu, giảm gánh nặng thuế và chi phí thuê đất. Và bắt buộc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch để đảm bảo minh bạch và chính xác.
Việc định giá đất cần thực hiện trên cơ sở giao dịch thực tế và có tính hỗ trợ phát triển, nhằm vừa đáp ứng yêu cầu pháp lý vừa tạo động lực cho kinh tế - xã hội.
Nguồn: Lao Động
