Đề xuất đưa 5% tiền mua nhà vào tài khoản bảo đảm, chủ đầu tư chỉ được nhận khi có sổ

Bộ Xây dựng đề xuất 5% giá trị hợp đồng còn lại khi mua nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán. Chủ đầu tư chỉ được nhận khoản tiền này sau khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đề xuất thay đổi cách quản lý 5% giá trị hợp đồng còn lại khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo dự thảo, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, giá cho thuê mua. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua và khoản đặt cọc được tính vào số tiền thanh toán lần đầu.

Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm tiền đặt cọc; các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số tiền chủ đầu tư được thu không quá 70% giá trị hợp đồng theo quy định.

Đáng chú ý, khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

5% còn lại sẽ được đưa vào tài khoản bảo đảm

Điểm mới được Bộ Xây dựng đề xuất nằm ở cách quản lý 5% giá trị hợp đồng còn lại.

Thay vì người mua giữ khoản tiền này và thanh toán cho chủ đầu tư sau khi được cấp Giấy chứng nhận như quy định hiện hành, dự thảo đề xuất khoản tiền tương đương 5% giá trị hợp đồng được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán mở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua.

Các bên cũng có thể thỏa thuận hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác trong hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Khoản tiền trong tài khoản bảo đảm chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp người mua không được cấp Giấy chứng nhận do lỗi của chủ đầu tư, khách hàng được nhận lại khoản tiền đang nằm trong tài khoản bảo đảm thanh toán.

Khác gì so với quy định hiện hành?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nếu người mua, thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận, bên bán hoặc cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. 5% còn lại được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

Như vậy, giới hạn 95% không phải quy định mới.

Thay đổi đáng chú ý trong đề xuất lần này là cơ chế quản lý 5% còn lại: thay vì khoản tiền tiếp tục do người mua nắm giữ cho tới khi được cấp Giấy chứng nhận, số tiền này có thể được đưa vào một tài khoản bảo đảm tại ngân hàng.

Chủ đầu tư chưa được sử dụng khoản tiền này cho tới khi hoàn thành điều kiện liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng. Ngược lại, khoản tiền đã được bố trí trong tài khoản bảo đảm để thanh toán cho chủ đầu tư khi nghĩa vụ được hoàn thành.

Trước đó, tại hội thảo góp ý sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hồi tháng 8, đại diện Bộ Xây dựng cho biết một trong những nội dung được nghiên cứu là cơ chế quản lý khoản thanh toán 5% còn lại đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài nội dung này, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) còn xem xét các quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án đang thế chấp, dự án BT và phạm vi tham gia thị trường bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài./.