Hiện nay, nhiều nhà đầu tư bất động sản nắm giữ tiền mặt trong tay cũng đang nóng lòng với thị trường. Song, việc bỏ tiền vào phân khúc bất động sản đất nền, nhà thấp tầng hay chung cư… lúc này nhà đầu tư cần phải cân nhắc. Bởi, diễn biến tiếp theo của thị trường vẫn đang là ẩn số.
Chia sẻ trong chương trình talk show mới đây, chuyên gia bất động sản Đỗ Quý Duy, người sáng lập câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC cho rằng, thị trường bất động rất nhiều năm mới gặp bối cảnh khó khăn. Không chỉ về nguồn cung, thanh khoản, mà cả về giá bán cũng như lực lượng lao động tham gia thị trường.
Theo ông Duy, mặc dù thị trường bất động sản đang có nhiều khó khăn nhưng dường như trong nguy vẫn có cơ. Song, để nhìn nhận chính xác câu chuyện giảm giá của bất động sản thời điểm này, còn tùy thuộc vào từng sản phẩm, từng khu vực. Bởi có những sản phẩm, chủ đầu tư là những đơn vị phát hành phải chi trả phí đầu vào rất cao ở năm 2020 - 2021, cho nên giá bán không thể giảm sâu.
“Với những thị trường thứ cấp có tính sốt nóng trong giai đoạn vừa rồi khiến thị trường tăng trưởng 60 - 80%, cá biệt 100% trong vòng một năm, trong khi không có nhiều hạ tầng hỗ trợ, đặc biệt nhóm đối tượng tham gia thị trường đa số là đầu cơ lướt sóng thì mức giá giảm 20-30% tôi cho là vẫn nên cân nhắc”, ông Duy nói.
Vị chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư có kinh nghiệm cần có sự phân tích, đánh giá một cách khách quan. Với những sản phẩm sơ cấp, mức chiết khấu 30% được cho là ổn. Còn liên quan tới câu chuyện liệu bất động sản đã chạm đáy chưa, chuyên gia cho biết, xét trong phạm vi đáy của thị trường sẽ theo chu kỳ.
“Ví dụ từ việc đi xe đạp, khi xe đang ở vận tốc 10km/giờ, gặp biến cố phải phanh lại 1km/h hoặc đứng im, thì khi tái khởi động lại việc đạp xe, sẽ mất thời gian để xe đạp tăng tốc dần dần”, ông Duy đưa ví dụ.
Từ ví dụ trên, ông Duy cho rằng, thị trường bất động sản cũng vậy, thị trường đã có sự tăng trưởng tốt từ 2015 - 2021. Do vậy, cần có thời gian nhất định để thị trường đi ngang, hoặc điều chỉnh xuống, rồi hồi phục lại ở những điểm khác. Nếu cứ đi thẳng mãi thì sẽ có những điểm gãy vỡ, còn nếu đi xuống rồi đi lên nhịp nhàng thì chứng tỏ thị trường rất ổn định, bền vững.
Theo ông Duy, thị trường sẽ mất từ 1,5 năm đến 2 năm để có sự điều chỉnh và đang ở trong 1/3 của giai đoạn điều chỉnh đầu tiên.
“Tôi kỳ vọng trong 1-1,5 năm thị trường sẽ có sự điều chỉnh nhất định để đạt sự ổn định cao hơn. Chính vì vậy, điểm tạo đáy của thị trường cũng cần thêm thời gian để tích luỹ. Có thể trong 1-1,5 năm nữa, thị trường sẽ có sự phục hồi về mặt thanh khoản khi tín dụng được nới lỏng”, ông Duy nói.
Nhận định về phân khúc nào sẽ giảm giá sâu nhất trong bối cảnh hiện nay, vị chuyên gia cho rằng, khi thị trường đang khó khăn, những sản phẩm không vay được ngân hàng sẽ “bể” đầu tiên. Tiếp đó là những sản phẩm mang tính chất đầu cơ cao, diện tích lớn, đơn giá rẻ và không vay được ngân hàng sẽ là những sản phẩm đầu tiên bị điều chỉnh giá. Nguyên nhân là khi thị trường phát triển, đây sẽ là những sản phẩm đầu tiên có sự tăng trưởng nhiều nhất.
Với những nhà đầu tư muốn tham gia thị trường trong giai đoạn nhiều biến động này, ông Duy khuyên, trong vòng 1-1,5 năm tới, nhu cầu sử dụng thực tế bất động sản sẽ cao hơn nhu cầu đầu tư, đầu cơ. Do vậy, với nhà đầu tư không chuyên hoặc bán chuyên, có thể sử dụng vốn thực tế của mình để mua những sản phẩm có nhu cầu sử dụng thực như mua đi bán lại những chung cư có giá tốt, vị trí tốt; nhà mặt phố, nhà liền kề nội đô giá chưa tăng quá nhiều và vẫn có khả năng sử dụng thực tế.
Bên cạnh đó là những sản phẩm vùng ven với điều kiện có thể khai thác được trong ngắn hạn 3-6 tháng, giá vốn hợp lý, chưa bị tăng ảo trong giai đoạn vừa rồi. “Nhu cầu này trong 1-1,5 năm tới sẽ lên ngôi, thay thế nhu cầu đầu cơ trong giai đoạn 2020 - 2021”, ông Duy nhấn mạnh.
Theo ông Duy, trong thời gian tới, thị trường sẽ xuất hiện hai loại hình nhà đầu tư. Một là nhà đầu tư có kinh nghiệm, có nhiều tiền và họ đã chờ đợi thời điểm này của thị trường trong vài năm qua, họ có tích lũy tiền mặt tốt để tham gia với tính toán cụ thể về giá bán, thanh khoản, chu kỳ. Tiếp theo là nhà đầu tư không chuyên đang có xu hướng tham gia vào thị trường.
Theo ông Duy, trong khoảng một năm tới, thị trường sẽ xuất hiện rất nhiều cơ hội cụ thể cho nhà đầu tư có tiền mặt.
Vị chuyên gia nhấn mạnh: “Những nhà đầu tư này nên chậm rãi, thận trọng trong việc tiếp cận thông tin thị trường để đánh giá cơ hội, từ đó có được quyết định chính xác trong bối cảnh sắp tới, chỉ cần 1-2 thương vụ là có thể tạo ra lợi nhuận lớn hơn những nhà đầu tư đã tham gia thị trường thường xuyên.
Cơ hội này là "kim cương", có lẽ chỉ xảy ra trong chu kỳ 10 năm một lần, không phải thời điểm nào cũng có thể tiếp cận được với bất động sản giá tốt, pháp lý tốt và có khả năng tạo ra thanh khoản tốt trong tương lai. Đặc biệt, cơ hội này dành cho cả những nhà đầu tư không chuyên, do đó nên tập trung nắm bắt trong một năm tới”, ông Duy cho biết.
