Đề xuất 4 phương án bồi thường cho người dân khi cải tạo, xây lại chung cư cũ
Chủ sở hữu chung cư được xây dựng từ năm 1994 trở về trước có thể lựa chọn nhận nhà tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất khi công trình thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, theo đề xuất tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó một trong những nội dung đáng chú ý là cơ chế bồi thường, tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư.
Theo dự thảo, các chung cư được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước được xếp vào nhóm chung cư cũ.
Mốc năm 1994 thực tế đã xuất hiện trong Luật Nhà ở hiện hành khi xác định “nhà ở cũ”, trong đó có nhà chung cư. Điểm mới đáng chú ý của dự thảo là tách riêng chung cư xây từ năm 1994 trở về trước và chung cư xây sau thời điểm này để áp dụng cơ chế bồi thường, xây dựng lại khác nhau.
Đề xuất 4 phương án cho chủ căn hộ
Khi chung cư cũ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu được đề xuất lựa chọn hình thức bồi thường, tái định cư gồm nhà ở phục vụ tái định cư; mua, nhà ở xã hội; nhận tiền; hoặc nhận quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà ở tái định cư.
Nếu quy hoạch tại khu đất cũ tiếp tục bố trí nhà chung cư, người dân có thể được tái định cư tại chỗ. Diện tích căn hộ được bồi thường sẽ được xác định theo hệ số K.
Theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP đang áp dụng, căn hộ tầng 1 được bồi thường với hệ số K từ 1-2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ. Với căn hộ từ tầng 2 trở lên, hệ số này từ 1-1,5 lần.
Hệ số cụ thể do UBND cấp tỉnh xác định cho từng vị trí, khu vực, làm cơ sở để chủ sở hữu và nhà đầu tư thống nhất phương án bồi thường.
Phương án bồi thường, tái định cư phải thể hiện các nội dung như hệ số K, giá đất tính bồi thường nếu có, giá trị căn hộ tái định cư và các khoản chênh lệch phải thanh toán. Trong thời gian triển khai dự án, người thuộc diện di dời cũng được bố trí chỗ ở tạm thời hoặc nhận tiền để tự thuê nhà theo phương án được phê duyệt.
Chung cư xây sau năm 1994 có cơ chế khác
Một thay đổi đáng chú ý khác nằm ở nhóm chung cư không thuộc diện chung cư cũ.
Theo dự thảo, khi công trình thuộc diện phải phá dỡ và quy hoạch vẫn tiếp tục xây chung cư, các chủ sở hữu có thể tiếp tục sử dụng phần đất có nhà chung cư và đóng góp kinh phí để xây dựng lại.
Khoản đóng góp dự kiến được xác định trên cơ sở tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của từng chủ sở hữu và suất đầu tư xây dựng mới trên mỗi m2 sàn tại thời điểm phá dỡ.
Trường hợp không đóng góp kinh phí xây dựng lại, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất của mình.
Nếu quy hoạch mới không tiếp tục bố trí chung cư tại khu đất cũ, việc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cũng được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.
Như vậy, dự thảo đang hướng tới hai cơ chế tương đối khác nhau: chung cư cũ xây từ năm 1994 trở về trước tập trung vào bồi thường, tái định cư; trong khi nhóm chung cư còn lại gắn quyền tiếp tục sử dụng đất với nghĩa vụ đóng góp kinh phí xây dựng lại.
Các nội dung trên hiện mới là đề xuất tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chưa phải quy định chính thức có hiệu lực./.